140-2 新垣, 糸満市 沖縄県 901-0323

糸満市新垣｜791万円・222.5㎡（67.3坪）の高台売地｜売買物件

売地 - 糸満市 沖縄県

糸満市新垣の高台に位置する、土地222.5㎡（67.3坪）・791万円の売地です。
自己用住宅の建築を検討している方は、市街化調整区域における建築許可条件、南側道路のセットバック、実際に利用できる敷地面積を比較することが重要です。
現地では接道状況、境界、高低差、車両の出入り、南西方向の眺望を確認してから建築計画を整理することをおすすめします。

資料では標高約96mの高台にあり、現地写真からは南西方向に視界が開けた状況を確認できます。ただし、眺望は建築物や植栽など周辺状況によって変化するため、現地で実際の見え方をご確認ください。

この物件の確認ポイント

• 土地面積：222.5㎡（67.3坪）
• 価格：791万円
• 地目：宅地
• 現況：更地
• 都市計画：市街化調整区域
• 用途地域：無指定
• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 北側道路：約4.3m
• 南側道路：約3m
• 南側道路は二項道路とされ、建築時にセットバックが必要
• 資料上のセットバック：約12㎡（約3.6坪）
• 建築有効面積：約61坪となる見通し
• 建築条件なし
• 自己用住宅等の建築について都市計画法上の確認が必要
• 県営新垣団地入口バス停まで徒歩約13分
• 取引態様：仲介

物件概要

項目	内容
種別	売地
所在地	沖縄県糸満市字新垣140-2
価格	791万円（非課税）
土地面積	222.5㎡／67.3坪
坪単価	約11.75万円
地目	宅地
現況	更地
土地権利	所有権
都市計画	市街化調整区域
用途地域	無指定
建ぺい率	60％
容積率	200％
接道	北側約4.3m、南側約3m
北側間口	資料上 約12.19m
南側間口	資料上 約10.84m
私道負担	あり・6.19㎡を含む
セットバック	必要。資料上約12㎡
建築条件	なし
交通	県営新垣団地入口バス停 徒歩約13分
引渡	即時
小学校区	資料上：真壁小学校
中学校区	資料上：三和中学校
取引態様	仲介

土地面積222.5㎡について、提供された敷地図では主たる敷地部分204.73㎡のほか、北側6.19㎡、南側約11.58㎡に区分された図示があります。面積構成やセットバック後の有効敷地については、測量図・境界資料・道路資料を確認したうえで建築計画を進める必要があります。

この物件が向いている方

• 糸満市南部で自己用住宅用地を探している方
• 約60坪規模の有効敷地を目安に平屋・2階建てを検討したい方
• 高台の立地を候補条件としている方
• 建物だけでなく駐車スペースを含めた配置計画を検討したい方
• 市街化調整区域の許可条件を事前確認したうえで土地を選びたい方

提供資料には平屋88.43㎡、2階建て合計99㎡の参考プランが記載されていますが、これは建築可能な建物を保証するものではありません。実際の建築可否や配置は、都市計画・建築基準法・道路後退などを確認したうえで個別に判断する必要があります。

比較ポイント

市街化調整区域であること

本物件は市街化調整区域です。

沖縄県では都市計画法第34条第11号・第12号の指定区域について、一定の自己用住宅を対象に許可要件を緩和する制度があります。主な要件には、指定区域内であること、自己居住用の一戸建て住宅等であること、敷地面積150㎡以上であることなどがあります。

ただし、糸満市は自己用住宅緩和区域の該当確認について市の窓口での確認を案内しています。本物件についても、購入者の条件や予定する建物用途を含め、建築可能かを個別に確認することが重要です。

セットバック後の有効面積

南側道路は資料上、幅員約3mの二項道路とされており、建築時にはセットバックが必要とされています。

土地全体は222.5㎡ですが、資料ではセットバックが約12㎡発生し、建築有効面積は約61坪になる見通しです。建物配置や駐車場計画を比較するときは「登記・売買面積」だけでなく、「建築時に実際に利用できる面積」で判断してください。

北側と南側の道路

敷地図では北側に約4.3mの里道、南側に約3mの二項道路が図示されています。

接道種別、道路境界、道路後退線、建築基準法上の接道条件については、現地だけでは判断できないため、道路資料と行政確認を合わせて整理する必要があります。

周辺環境

提供資料では、周辺は畑や住宅が点在する新垣地区で、県営新垣団地入口バス停まで徒歩約13分とされています。

沖縄本島南部では日常の移動を車に依存する場面もあるため、購入前には勤務先、学校、スーパー、医療施設などへの実際の車移動ルートを確認すると比較しやすくなります。

また、糸満市は津波、大雨時の冠水・浸水、土砂災害警戒区域などを確認できる防災情報を公開しています。高台という立地だけで災害リスクを判断せず、購入前に対象地番を防災マップ等と照合してください。

建物・土地・室内の特徴

現在は更地で、提供写真では比較的平坦な敷地として確認できます。写真3・5ページでは、敷地から南西方向に視界が開け、遠方の水平線方向まで見通せる状況が撮影されています。

一方、土地購入では写真だけで判断できない項目があります。

• 境界標の位置
• 道路との高低差
• 実際のセットバック位置
• 給排水設備の引込状況
• 擁壁・既存ブロック等の状態
• 雨水排水
• 車両進入経路
• 建物配置後の眺望
• 日照や風向き

これらは現地と資料を合わせて確認してください。

現地案内・内見で確認できること

現地案内では、特に以下を確認できます。

• 北側・南側道路からの車両進入
• 前面道路の幅員感
• 敷地形状と実際の広さ
• 道路と敷地の高低差
• 境界付近の状況
• 周辺建物との距離感
• 南西方向の眺望
• 建物や駐車場を配置した場合のイメージ
• 周辺道路から主要道路までの移動経路

土地は図面上の面積だけでは使い勝手を判断しにくいため、建築予定の規模や必要な駐車台数を整理してから現地を見ると比較しやすくなります。

事前確認ポイント

本物件で特に重要なのは、市街化調整区域における建築資格・建物用途の確認です。

提供資料では、都市計画法第34条第11号・第12号地域として自己用住宅等について説明されています。また、セカンドハウスや既に住宅を所有している方の名義では建築できない旨の記載があります。

ただし、具体的な許可の可否は購入者・建築用途・申請内容によって異なるため、契約前に行政および建築士等を通じた確認が必要です。

糸満市も、区域区分、用途地域、建ぺい率・容積率、自己用住宅緩和区域について、まちづくり課で確認するよう案内しています。

資料確認で見ておきたい項目

購入判断前には、次の資料を確認することをおすすめします。

• 公図
• 地積測量図
• 登記事項証明書
• 境界関係資料
• 北側・南側道路の道路種別
• セットバック位置・面積
• 都市計画法第34条第11号・第12号区域の該当状況
• 開発許可・建築許可に関する条件
• 上水道の引込状況
• 排水方法
• 私道負担6.19㎡の位置・権利関係
• 建築参考プランの前提条件
• 防災マップ・土砂災害等の指定状況

特に敷地図では面積が複数の部分に分けて表示されているため、222.5㎡の内訳と建築時の有効敷地を確認しておくことが重要です。

よくある質問

現在も販売中ですか？

販売中です。最新の申込状況についてはお問い合わせ時に確認できます。

この土地に住宅を建てられますか？

市街化調整区域のため、通常の宅地と同じように無条件で建築できるとは限りません。資料では都市計画法第34条第11号・第12号に関する記載がありますが、購入者の条件や建築用途を含めて個別確認が必要です。

建築条件はありますか？

提供資料では「建築条件なし」とされています。建築会社を自由に検討できますが、建築可能な用途・規模については別途確認が必要です。

セットバックは必要ですか？

資料では南側道路が二項道路で、約12㎡のセットバックが必要とされています。正式な後退位置・面積は道路資料や測量資料で確認してください。

現地案内の前に相談できますか？

可能です。遠方から検討される場合も、オンラインで建築予定、予算、希望する建物規模などを整理したうえで現地案内へ進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

この土地は、価格や面積だけでなく、市街化調整区域の建築条件、約12㎡のセットバック、接道状況、222.5㎡の面積構成を確認してから判断することが重要です。

現地案内では、北側・南側道路からの出入り、敷地の高低差、境界周辺、南西方向の眺望などを実際に確認できます。

接道・境界・建築条件を現地で確認する
購入前の建築条件・資料を相談する

遠方から検討される方は、希望する住宅規模や駐車台数などをオンライン事前相談で整理してから現地確認へ進むこともできます。