西荻窪パールハイツ｜杉並区松庵・オーナーチェンジ収益マンション｜収益物件

- 杉並区 東京都

販売価格3,180万円｜年間賃料収入172.8万円・表面利回り約5.43％。2022年10月リフォーム済みの賃貸中区分マンション。

東京都杉並区松庵3丁目に位置する「西荻窪パールハイツ」は、JR中央線・総武線「西荻窪」駅から徒歩7分のオーナーチェンジ物件です。

2階建ての最上階部分にある南向き2DKで、専有面積43.93㎡、バルコニー面積6.36㎡。現在は月額144,000円で賃貸中です。

2022年10月に水回り設備の交換や内装リフォームが実施されています。

購入時には、賃貸借契約の内容、自主管理マンションの管理体制、修繕履歴、実質的な年間収支を確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

• オーナーチェンジ物件：現在賃貸中で、賃貸借契約を承継する収益用区分マンション。
• 駅徒歩7分：JR中央線・総武線「西荻窪」駅を利用できる立地。
• 年間賃料収入172.8万円：月額144,000円の賃料に基づく収入。
• 表面利回り約5.43％：販売価格3,180万円に対する年間賃料収入の割合。
• 南向き・最上階：2階建ての2階部分。日照や眺望は現況・資料で確認。
• 2022年10月リフォーム済み：キッチン、ユニットバス、洗面台、トイレなどを交換。
• 自主管理マンション：管理費月額9,680円に修繕積立金が含まれるため、積立状況や管理資料の確認が必要。

物件概要

項目	内容
物件名	西荻窪パールハイツ
物件種別	中古区分マンション・収益物件
販売価格	3,180万円（税込）
所在地	東京都杉並区松庵3丁目26-10
交通	JR中央線・総武線「西荻窪」駅 徒歩7分
間取り	2DK
専有面積	43.93㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.36㎡
構造	鉄筋コンクリート造
階数	地上2階建て・2階部分
総戸数	12戸
築年月	1977年3月
土地権利	所有権
用途地域	第一種低層住居専用地域
管理形態	自主管理
管理費	月額9,680円（修繕積立金を含む）
修繕積立金	月額0円（管理費に含む）
駐車場	なし
駐輪場	なし
バイク置場	なし
エレベーター	なし
オートロック	なし
ペット飼育	不可
現況	賃貸中
引渡し	相談
月額賃料	144,000円
年間賃料収入	1,728,000円
表面利回り	約5.43％
取引態様	仲介

賃料収入と利回り

販売価格

3,180万円

表面利回り

約5.43％

月額賃料収入

144,000円

年間賃料収入

1,728,000円

表面利回り＝1,728,000円÷31,800,000円×100＝約5.43％

上記の表面利回りには、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、賃貸管理費、空室損失などは反映されていません。賃料収入や利回りは将来にわたり保証されるものではありません。

この物件が向いている方

西荻窪駅徒歩圏で、賃貸中の区分マンションを取得し、中長期的な賃貸運用を検討している方に比較対象となる物件です。

特に、次のような条件で収益物件を探している方に適しています。

• 東京都杉並区で3,000万円台の区分マンション投資を検討している方
• JR中央線・総武線沿線の立地を重視する方
• 1R・1Kではなく、2DKの居住用賃貸マンションを比較したい方
• リフォーム履歴のある既存賃貸物件を検討している方
• 賃貸借契約や建物管理資料を確認し、実際の収支を判断したい方

なお、賃貸中のため、購入後直ちに自己居住できる物件ではありません。将来の自己利用を検討する場合は、賃貸借契約と明渡しに関する条件を確認する必要があります。

比較ポイント

1. 西荻窪駅徒歩7分の立地

JR中央線・総武線の利用が可能です。

通勤・通学経路、駅からの徒歩動線、周辺生活施設との位置関係は、賃貸運用を検討する際の確認材料になります。

2. 専有面積43.93㎡の2DK

洋室約5.4帖、約4.6帖、ダイニングキッチン約8.7帖の間取りです。

単身者から複数人での居住まで、賃貸需要を検討する際には、面積・間取りと実際の賃貸借条件を照合することが重要です。

3. 2022年10月のリフォーム履歴

キッチンや浴室などの設備更新が行われています。

ただし、リフォーム履歴があることと、現時点の設備状態や今後の修繕負担は別に判断する必要があります。

4. 自主管理・築年数に応じた維持費

本物件は1977年築の自主管理マンションです。

管理費と修繕積立金の内訳、積立金残高、共用部分の修繕状況、将来的な修繕負担を把握したうえで、他の収益物件と比較する必要があります。

周辺環境・生活動線

物件所在地は東京都杉並区松庵3丁目です。

JR中央線・総武線「西荻窪」駅まで徒歩7分。駅周辺の買い物施設、飲食店、生活サービスなどを利用する際の動線を確認できます。

駅徒歩圏という条件に加え、対象建物周辺の住宅環境、前面道路、歩行経路、夜間の周辺状況なども、将来の賃貸募集や管理を考えるうえで確認しておきたい項目です。

建物・土地・室内の特徴

南向きの2DK・最上階住戸

2階建ての2階部分に位置し、南向きのバルコニーがあります。

間取り図ではダイニングキッチン約8.7帖、洋室約5.4帖、約4.6帖を配置しています。

バルコニーは6.36㎡です。

採光、通風、眺望、隣接建物との位置関係などは、掲載写真と現況資料を照合して確認します。

2022年10月のリフォーム内容

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 浴室乾燥機新規設置
• 洗面台新規交換
• 温水洗浄機能付きトイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替え
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付
• エアコン先行配管工事
• ハウスクリーニング等

リフォーム完了日は2022年10月27日です。現在の室内状態については、賃貸中であることを踏まえ、確認可能な資料で判断します。

建物の管理状況

総戸数12戸、地上2階建ての自主管理マンションです。

管理会社による委託管理とは異なるため、日常管理の実施方法、共用部の維持状況、管理組合の運営、修繕計画について資料確認が重要になります。

現地案内・内見で確認できること

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

室内の内見については入居者の居住状況や承諾等によるため、実施できるとは限りません。

現地確認が可能な場合は、主に次の事項を確認します。

• 建物外観、外壁、屋根などの目視可能な状態
• 共用廊下、階段、共用設備の維持管理状況
• 建物周辺の道路状況と敷地へのアクセス
• 西荻窪駅からの実際の徒歩動線
• 隣接建物との距離や周辺環境
• 建物写真・図面と現況の整合性

室内の状況は、提供写真、リフォーム履歴、賃貸借契約関連資料等による確認を基本とします。

問い合わせ前の確認ポイント

購入を検討する際は、表面利回りだけでなく、賃貸借契約と実際の維持管理費用を確認する必要があります。

特に本物件では、月額144,000円の賃料について、契約内容、入金状況、保証会社の利用状況、敷金承継などを確認することが重要です。

また、管理費月額9,680円には修繕積立金が含まれているため、管理組合の会計資料、修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴、今後の費用負担なども購入判断の対象となります。

融資を利用する場合には、築年数、建物構造、自己資金、融資期間、金利条件などによって借入条件が異なるため、購入前に資金計画を検討してください。

資料で確認しておきたい項目

本物件について、購入判断前に確認したい資料は以下のとおりです。

• 現行賃貸借契約書、賃料入金状況、保証・敷金関連資料
• 管理規約、使用細則、管理組合関係資料
• 管理費・修繕積立金の会計資料と積立金残高
• 大規模修繕・設備更新履歴、今後の修繕計画
• 固定資産税・都市計画税の資料
• 2022年10月リフォームの工事内容・関連資料
• 建物・専有部分の現況確認資料

資料の取得・提供可否は個別に確認いたします。

よくある質問

Q. 西荻窪パールハイツの販売価格と利回りは？

販売価格は3,180万円（税込）、年間賃料収入は172.8万円、表面利回りは約5.43％です。管理費や税金、修繕費等を控除する前の利回りとなります。

Q. 現在の賃貸状況は？

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。月額賃料は144,000円です。賃貸借契約の詳細や賃料入金状況は、購入検討時に確認する必要があります。

Q. 管理費と修繕積立金はいくらですか？

管理費は月額9,680円で、修繕積立金を含む金額です。修繕積立金の独立した月額表示は0円となっています。実際の積立・管理会計の状況は別途確認が必要です。

Q. 室内リフォームは実施されていますか？

2022年10月27日にリフォームが完了しています。システムキッチン、ユニットバス、洗面台、トイレなどの設備交換と内装工事が行われています。

Q. 購入前に室内の内見はできますか？

現在賃貸中のため、室内の内見は保証されていません。実施可否は個別に確認いたします。現地では建物外観や確認可能な共用部分、周辺環境などを確認できます。

Q. 購入後に自分で住むことはできますか？

現在入居者がいるため、購入後直ちに自己居住できる物件ではありません。自己利用を検討する場合は、賃貸借契約の内容と明渡しに関する法的条件等の確認が必要です。

現地案内・内見・物件確認のご案内

西荻窪パールハイツについて、販売状況、賃貸条件、管理状況、収支資料などの確認を承ります。

物件購入を検討されている方は、掲載物件専用お問い合わせフォームからご連絡ください。