16-24 高井戸東3丁目, 杉並区 東京都 168-0072

浜田山ニューハウジング｜浜田山駅徒歩8分・2,480万円・表面利回り7.78％｜収益物件

- 杉並区 東京都

京王井の頭線「浜田山」駅徒歩8分、賃貸中の1LDK区分マンション

東京都杉並区高井戸東、専有面積37.14㎡のオーナーチェンジ物件です。
年間賃料収入は192万9,600円、表面利回りは約7.78％です。
購入判断では、現行賃貸借契約、管理状況、修繕履歴、毎月の保有費用を比較する必要があります。

この物件の確認ポイント

• 販売価格2,480万円
• 専有面積37.14㎡、1LDK
• RC造7階建ての3階部分
• 現況は賃貸中
• 月額賃料収入16万800円
• 年間賃料収入192万9,600円
• 表面利回り約7.78％
• 管理費・修繕積立金合計は月額1万7,000円
• 2022年11月に室内リフォーム実施
• 角住戸、東向き
• ペット飼育不可
• 引渡時期は相談

表面利回りの計算式は、次のとおりです。

192万9,600円 ÷ 2,480万円 × 100 ＝ 約7.78％

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、賃貸管理費などを控除する前の数値です。

物件概要

項目	内容
種別	中古区分マンション・オーナーチェンジ
物件名	浜田山ニューハウジング
所在地	東京都杉並区高井戸東3丁目16番24号
交通	京王井の頭線「浜田山」駅徒歩8分
販売価格	2,480万円（税込）
間取り	1LDK
専有面積	37.14㎡（壁芯）
バルコニー面積	2.08㎡
向き	東
所在階	3階
構造・階数	鉄筋コンクリート造7階建て
築年月	1971年11月
総戸数	19戸
土地権利	所有権
管理形態	全部委託・巡回管理
管理会社	株式会社大京アステージ
管理費	月額12,500円
修繕積立金	月額4,500円
駐車場	月額18,000円・空きなし
駐輪場	無償・空きあり
バイク置場	月額1,000円・空きなし
現況	賃貸中
月額賃料収入	160,800円（管理費を含む）
年間賃料収入	1,929,600円
表面利回り	約7.78％
引渡	相談
設備	エレベーター
ペット	飼育不可
取引態様	仲介
備考	図面と現況が異なる場合は現況優先

この物件が向いている方

• 杉並区内の区分マンションを収益物件として比較したい方
• 購入後すぐに賃貸募集するのではなく、既存契約を承継したい方
• 1LDK・専有37.14㎡の住戸を投資対象として検討したい方
• 表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金を含めて収支を確認できる方
• 築年数、長期修繕計画、管理状態を資料で精査して判断したい方

比較ポイント

実質的な収支

年間賃料収入は192万9,600円ですが、管理費と修繕積立金だけで年間20万4,000円が必要です。

単純計算では、これらを差し引いた年間収入は172万5,600円です。

172万5,600円 ÷ 2,480万円 × 100 ＝ 約6.96％

この数値にも固定資産税、保険料、賃貸管理費、設備修繕費、取得費用などは含まれていません。最終判断では、年間支出を反映した手取り収支の確認が必要です。

現行賃貸借契約

オーナーチェンジ物件では、購入後に現在の賃貸借契約と賃貸人の地位を引き継ぎます。

月額賃料の内訳、契約期間、更新条件、敷金等の承継額、保証会社、滞納履歴、解約予告期間を確認することが重要です。

築年数と管理状態

1971年11月築のため、室内のリフォーム履歴だけでなく、建物全体の維持管理状況も比較対象になります。

長期修繕計画、大規模修繕工事の実施履歴、修繕積立金の残高、今後の増額予定を確認してください。

周辺環境

京王井の頭線「浜田山」駅から徒歩8分の立地です。駅までの実際の経路、夜間の明るさ、道路の交通量、周辺の生活施設は現地で確認できます。

周辺には次の施設があります。

• セブン-イレブン杉並浜田山3丁目店：約370m
• Olympic高井戸店：約450m
• サミットストア高井戸東店：約470m
• ドラッグストア：約540m

距離と徒歩分数は経路や出入口により異なるため、現地案内時に生活動線とあわせて確認することをおすすめします。

建物・土地・室内の特徴

本住戸は7階建てマンションの3階部分に位置する角住戸です。間取りは約8.2帖のLDKと約4.6帖の洋室で構成されています。

2022年11月に、次のリフォームが実施されています。

• システムキッチン交換
• ユニットバス交換
• 洗面化粧台交換
• 温水洗浄機能付きトイレ交換
• フローリング張替え
• クロス張替え
• 建具交換
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付け
• ダウンライト設置
• ハウスクリーニング

リフォーム後の使用状況や現在の設備状態は、賃貸中のため室内確認の可否を含めて確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

オーナーチェンジ物件のため、賃借人の居住中は室内を見学できない場合があります。現地では主に次の事項を確認します。

• 建物外観と共用部の管理状態
• エントランス、廊下、エレベーターの状態
• 駐輪場、ゴミ置場、郵便受けの管理状況
• 駅から建物までの経路と所要時間
• 周辺道路の交通量や騒音
• 建物の隣接状況
• バルコニー側の周辺環境
• 管理会社による清掃・巡回状況

室内見学の可否は、賃借人との調整を含めて個別確認となります。

事前確認ポイント

お問い合わせ前に、次の条件を整理しておくと比較がしやすくなります。

• 自己資金と借入希望額
• 購入時諸費用を含む総予算
• 希望する年間手取り収支
• 築年数に対する投資方針
• 保有予定期間
• 将来の賃貸継続または売却方針
• 管理費・修繕積立金の増額リスク
• 室内確認ができない場合の判断条件

資料確認で見ておきたい項目

• 現行の賃貸借契約書
• 賃料および管理費の内訳
• 入金・滞納履歴
• 敷金等の承継条件
• 保証会社の利用状況
• 解約予告期間
• 管理規約と使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 修繕積立金残高
• 大規模修繕工事の履歴
• 管理費・修繕積立金の変更予定
• 2022年11月のリフォーム資料
• 固定資産税・都市計画税
• 管理組合の議事録
• 耐震診断および耐震改修の実施状況

よくある質問

室内を見学できますか？

現在は賃貸中です。室内見学の可否は、賃借人の意向や賃貸借契約の条件を確認したうえでの調整となります。外観や共用部、周辺環境の現地確認はご相談ください。

表面利回り7.78％は手取り利回りですか？

手取り利回りではありません。年間賃料収入を販売価格で割った参考値であり、管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などは控除されていません。

賃貸借契約の内容を確認できますか？

売主側から開示される資料の範囲で確認します。賃料の内訳、契約期間、敷金等の承継、保証会社、滞納履歴、解約条件が主な確認項目です。

オンラインで事前相談できますか？

可能です。遠方から検討される場合は、予算、融資条件、希望利回り、保有方針をオンラインで整理してから資料確認や現地案内へ進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

浜田山ニューハウジングを検討する際は、表面利回りだけでなく、現行賃貸借契約と年間支出の確認が重要です。

賃貸条件、管理状況、修繕履歴を資料で確認し、杉並区内の類似する区分マンションと比較できます。

遠方の方は、オンライン事前相談で購入条件を整理したうえで、現地案内の日程をご相談いただけます。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。