神山 宜野湾1丁目, 宜野湾市 沖縄県 901-2122

普天間飛行場の軍用地｜宜野湾市宜野湾1丁目・5,474万円・持分相当652㎡｜収益物件

- 宜野湾市 沖縄県

普天間飛行場内、共有土地2,608㎡のうち持分1/4を売買する軍用地です。

沖縄県宜野湾市宜野湾1丁目、価格5,474万円。持分相当面積は652㎡です。
令和7年度の年間賃借料は1,216,481円で、売買価格は年間賃借料に対して約45倍となります。
共有持分の内容、毎年の軍用地料、返還時期、返還後の跡地利用などを確認したうえで検討したい物件です。

この物件の確認ポイント

• 普天間飛行場内の軍用地
• 価格：5,474万円
• 共有土地面積：2,608㎡
• 共有持分：4分の1
• 持分相当面積：652㎡
• 令和7年度年間賃借料：1,216,481円
• 令和7年度平米単価：1,817円
• 令和7年度固定資産税：約131,025円
• 売買価格÷年間賃借料：約45.0倍
• 地目：畑
• 現況：普天間飛行場内
• 返還後の土地利用や具体的な返還時期は未確定
• 共有持分売買のため、単独所有地とは権利関係や将来利用の考え方が異なります

防衛省は2026年9月時点でも、普天間飛行場の具体的な返還時期について、代替施設完成後の部隊移転などのプロセスを考慮して決定するとしています。返還時期を確定事項として判断しないことが重要です。

物件概要

項目	内容
種別	軍用地・売地
所在地	沖縄県宜野湾市宜野湾1丁目神山
価格	5,474万円
共有土地面積	2,608㎡
共有持分	4分の1
持分相当面積	652㎡
土地権利	所有権・共有持分
地目	畑
都市計画	非線引区域
用途地域	定められていない
セットバック	無
令和7年度年間賃借料	1,216,481円
令和7年度平米単価	1,817円
令和7年度固定資産税	約131,025円
価格倍率	年間賃借料に対して約45.0倍
現況	普天間飛行場内
引渡時期	即時
取引態様	仲介

参考表面利回り：約2.22％

計算：1,216,481円 ÷ 54,740,000円 × 100 ≒ 2.22％

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

普天間飛行場の軍用地を、中長期の保有を前提として検討している方に比較しやすい物件です。

特に、現在の年間賃借料だけでなく、取得価格との倍率、固定資産税、共有持分の内容、返還後の取り扱いまで確認して判断したい方に適しています。

一方、すぐに建物を建築したい方や、自ら土地を使用したい方には、一般の宅地とは性質が大きく異なります。

比較ポイント

軍用地を比較する際は、単に「倍率」だけを見るのではなく、施設、地目、位置、共有・単独所有、年間賃借料、税負担、返還に関する状況まで確認する必要があります。

本物件の価格倍率は、

5,474万円 ÷ 1,216,481円 ≒ 45.0倍

です。

宜野湾市では、令和8年度の普天間飛行場における土地先行取得について、宅地見込地の市・県による買取単価を1㎡あたり72,200円、軍用地料の約39.74倍として公表しています。これは公的な先行取得制度上の単価であり、本物件の市場価格や市による買取可否を示すものではありません。対象条件や手続を含め、別制度として比較する必要があります。

周辺環境

普天間飛行場は宜野湾市の市街地に位置する米軍施設です。

本物件はフェンス内に位置するため、一般の売地のように購入後すぐ土地を使用することを前提とした物件ではありません。

宜野湾市と沖縄県では、返還後の跡地利用を見据えた計画策定や地権者との合意形成を継続しています。現時点では将来の個別土地の用途、区画、道路配置などが確定しているわけではないため、将来利用については公表資料の更新を継続して確認する必要があります。

建物・土地・室内の特徴

対象は建物ではなく、普天間飛行場内の土地共有持分です。

共有土地全体2,608㎡に対し、売買対象は持分4分の1で、持分相当面積は652㎡です。

ここで重要なのは、652㎡の特定区画を単独所有する売買ではなく、2,608㎡の土地に対する共有持分4分の1の売買であることです。

購入前には登記事項証明書、公図、賃借料関係資料などを確認し、対象となる筆と共有持分を正確に把握することが重要です。

現地案内・内見で確認できること

軍用地のため、通常の住宅や売地のように対象地へ自由に立ち入って確認する物件ではありません。

現地案内では、基地周辺から位置関係や周辺市街地との距離感などを確認します。

あわせて地図、公図、航空写真等を使い、対象地のおおよその位置を整理します。

返還後の道路、街区、利用方法などについては、現地を見ただけで判断できないため、行政が公表する跡地利用資料と併せて確認することが重要です。

事前確認ポイント

購入を検討する際は、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

• 購入目的と予定保有期間
• 価格5,474万円と年間賃借料とのバランス
• 共有持分4分の1であることへの理解
• 現在の軍用地料と今後の変動可能性
• 固定資産税など保有コスト
• 返還時期が確定していないこと
• 返還後の土地利用が現時点で確定していないこと
• 売却時の手続や流動性
• 相続を含む中長期の保有方針

宜野湾市は、普天間飛行場内の土地を民間へ売却する場合について、市への届出手続を案内しています。実際の取引時には対象性や必要書類を確認します。

資料確認で見ておきたい項目

購入判断の前に、少なくとも以下の資料・内容を確認します。

• 登記事項証明書
• 共有土地全体2,608㎡と持分4分の1の確認
• 公図・位置関係資料
• 軍用地賃貸借関係資料
• 最新年度の年間賃借料
• 賃借料単価
• 固定資産税関係資料
• 地目
• 返還・跡地利用に関する最新の行政資料
• 共有持分売買に伴う手続
• 引渡条件

宜野湾市では2026年度も普天間飛行場内の土地先行取得事業を継続しています。制度利用を検討する場合は、本物件が対象となるかを個別に確認する必要があります。

よくある質問

年間の軍用地料はいくらですか？

提供資料では、令和7年度の年間賃借料は1,216,481円です。年度により金額が変わる可能性があるため、購入時には最新年度の資料を確認します。

45倍とは何を意味しますか？

売買価格を年間賃借料で割った倍率です。

5,474万円 ÷ 1,216,481円 ≒ 45.0倍となります。

倍率だけで購入判断をせず、税負担、共有持分、返還に関する条件なども併せて確認することが重要です。

652㎡を自由に使用できますか？

本物件は2,608㎡の土地の共有持分4分の1です。652㎡は持分相当面積であり、652㎡の独立した区画を単独所有するという意味ではありません。また、現況は普天間飛行場内です。

普天間飛行場はいつ返還されますか？

全面返還について日米間で合意されていますが、2026年9月時点で具体的な返還時期は確定していません。防衛省は、代替施設完成後の部隊移転などのプロセスを考慮して決定するとしています。

返還後は宅地として利用できますか？

現時点で個別土地の返還後の用途を確定することはできません。宜野湾市・沖縄県では跡地利用計画の策定に向けた取り組みが続いています。将来の用途、道路、区画等は最新の行政資料で確認する必要があります。

現地案内・内見・比較相談のご案内

普天間飛行場の軍用地は、価格や倍率だけでなく、年間賃借料、共有持分、税負担、返還に関する最新情報を整理して検討することが重要です。

Spirit Beでは、提供資料と公開資料を確認しながら、購入前に確認しておきたい条件を整理します。

遠方の方は、オンラインで資料を確認しながら事前相談することも可能です。

「賃貸条件と資料を確認する」
「共有持分と購入前の確認点を相談する」

現地案内をご希望の場合は、基地内への立入りではなく、周辺からの位置関係確認と資料による対象地確認を組み合わせてご案内します。