25-4 弥生町4丁目, 中野区 東京都 164-0013

南中野天野マンション｜中野区弥生町・オーナーチェンジ収益マンション｜収益物件

- 中野区 東京都

販売価格2,780万円｜表面利回り約6.90％｜年間賃料収入192万円｜中野富士見町駅徒歩8分・南向き角部屋2LDK

東京都中野区弥生町4丁目に位置する「南中野天野マンション」のオーナーチェンジ物件です。

東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分。専有面積47.18㎡、2LDKの南向き角部屋で、現在月額16万円で賃貸中です。

2023年11月にはシステムキッチン、ユニットバス、給湯器などを交換するリフォームが実施されています。

購入時には、現在の賃貸借契約、管理費・修繕積立金、建物の維持管理状況を確認し、保有期間中の収支と将来の売却条件を検討することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格2,780万円・表面利回り約6.90％：年間賃料収入192万円のオーナーチェンジ物件です。
• 中野富士見町駅徒歩8分：東京メトロ丸ノ内線を利用できる立地です。
• 専有面積47.18㎡・2LDK：南向き角部屋の住戸です。
• 2023年11月リフォーム実施：水回り設備交換や内装更新の履歴があります。
• 管理費・修繕積立金は月額合計15,000円：収支計算では管理組合への支払いに加え、税金や修繕等の費用も考慮する必要があります。
• 1970年4月築：建物の経過年数を踏まえ、長期修繕計画、修繕積立金残高、耐震関連資料の確認が重要です。
• 現在賃貸中：賃借人との契約内容や賃料の入金状況、敷金等の承継条件を確認して購入を判断します。

物件概要

項目	内容
物件名	南中野天野マンション
物件種別	中古区分マンション・収益物件
所在地	東京都中野区弥生町4丁目25-4
販売価格	2,780万円（税込）
交通	東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅 徒歩8分
間取り	2LDK
専有面積	47.18㎡（壁芯）
バルコニー面積	不明
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
建物階数	地上8階・地下部分あり
所在階	7階部分
総戸数	24戸
築年月	1970年4月
土地権利	所有権
用途地域	近隣商業地域
管理形態	自主管理
管理費	月額10,000円
修繕積立金	月額5,000円
町内会費	月額100円
駐車場	なし
駐輪場	無償（空有）
バイク置場	なし
現況	賃貸中
引渡し	相談
基本設備	エレベーター
年間賃料収入	1,920,000円
月額賃料	160,000円
表面利回り	約6.90％
リフォーム	2023年11月10日完了
取引態様	仲介

※販売価格は提供資料に記載された金額です。

※表面利回りは年間賃料収入を販売価格で除した数値であり、管理費、修繕積立金、税金、保険料その他費用を控除していません。

※賃料収入および利回りは将来にわたり保証されるものではありません。

この物件が向いている方

東京23区内で賃貸中の区分マンションを検討している方

現在賃貸借契約がある物件を取得し、契約条件を引き継いで運用する投資を検討している方にとって、比較対象となる物件です。

購入価格3,000万円以内で収益マンションを探している方

販売価格2,780万円、年間賃料収入192万円という条件を基に、購入諸費用や保有コストも含めた資金計画を検討できます。

室内リフォーム履歴を重視する方

2023年11月に水回り設備や内装の更新が実施されており、工事内容と現在の設備状態を資料で確認して判断したい方に適しています。

建物の維持管理状況を確認して中長期保有を考える方

1970年築のため、管理組合の運営、修繕履歴、将来の修繕計画を確認し、建物の経年変化と保有コストを考慮した投資判断が必要です。

比較ポイント

1. 価格と賃料収入

販売価格2,780万円に対して月額賃料は16万円、年間賃料収入は192万円です。

年間賃料収入192万円 ÷ 販売価格2,780万円 × 100 ＝ 表面利回り約6.90％

管理費、修繕積立金、町内会費の合計は月額15,100円、年間181,200円です。

これらを年間賃料収入から差し引くと、年間1,738,800円となります。

ただし、固定資産税・都市計画税、保険料、その他の管理・修繕費用、将来の空室リスクなどは含まれていません。

2. リフォーム履歴と建物築年数

室内設備の更新履歴がある一方で、建物は1970年4月築です。

専有部分のリフォームと建物全体の維持管理は区別して評価する必要があります。

給排水管、外壁、防水、エレベーター、共用設備の修繕履歴と、今後の修繕計画が比較上の重要なポイントです。

3. 自主管理と修繕積立金

管理形態は自主管理です。

管理組合の運営状況、総会議事録、管理費等の滞納、修繕積立金残高、大規模修繕工事の実施状況を確認する必要があります。

また、将来的な修繕積立金の増額や一時金の徴収予定についても確認しておきたいところです。

4. 賃貸借契約の承継

オーナーチェンジ物件のため、購入後は原則として既存の賃貸借契約に基づく貸主の権利義務を引き継ぎます。

賃貸借契約の種類、契約期間、賃料、敷金、更新条件、滞納の有無などを確認し、現在の収入条件がどのような契約に基づいているか把握することが重要です。

周辺環境・生活動線

東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分

南中野天野マンションは、東京都中野区弥生町4丁目に位置しています。

最寄りの中野富士見町駅からは東京メトロ丸ノ内線を利用でき、中野坂上方面への移動が可能です。

駅周辺には地域施設や医療施設などがあり、日常生活に必要な施設との位置関係を確認できます。

生活利便性の確認

物件周辺の生活環境を評価する際には、次の点が比較材料となります。

• 最寄り駅までの実際の歩行経路
• スーパー、コンビニ、飲食店等へのアクセス
• 医療施設や公共施設との位置関係
• 周辺道路の交通量や騒音
• 夜間の歩行環境
• 日常的な買い物・通勤動線

賃貸需要を検討する際も、地域全体の評価だけではなく、対象住戸の条件や周辺の競合賃貸物件との比較が重要です。

建物・土地・室内の特徴

南向き角部屋の2LDK

専有面積47.18㎡、2LDKの間取りです。

LDKは約10帖、洋室は約4.8帖と約7.3帖の構成です。

角部屋で複数の開口部が設けられており、間取り図から各居室の配置や収納位置を確認できます。

実際の日照、通風、眺望については、現況確認が必要です。

2023年11月のリフォーム内容

提供資料によると、2023年11月10日に以下のリフォームが完了しています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 浴室乾燥機新規設置
• 洗面化粧台新規交換
• 温水洗浄機能付トイレ新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• 建具新規交換
• クッションフロア張替
• クロス張替
• シーリングライト取付
• ダウンライト設置
• カーテンレール交換
• ハウスクリーニング

設備更新の詳細は、工事資料や設備仕様書等で確認することが望まれます。

築年数と建物管理

1970年築の鉄骨鉄筋コンクリート造マンションで、エレベーターが設置されています。

旧耐震基準の時期に建築された建物であるため、耐震診断や耐震補強工事の実施状況、建築関係資料を確認する必要があります。

建物全体の修繕履歴や管理状況を把握したうえで、長期保有に伴う支出や将来の売却条件を検討することが重要です。

現地案内・内見で確認できること

本物件は現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

そのため、室内への立入りが可能かどうかは、賃借人の承諾や売主側との調整によります。

室内確認ができない場合でも、現地では次のような事項を確認する価値があります。

• 建物外観や共用部分の維持管理状態
• エントランス、階段、エレベーターの状態
• 外壁、廊下、バルコニー等の目視可能な範囲の状態
• 建物周辺の道路環境
• 最寄り駅からの歩行経路
• 周辺建物との位置関係
• 建物周辺の騒音や交通状況

室内の現況については、提供写真やリフォーム資料などを活用し、確認できる情報と未確認事項を区別します。

問い合わせ前の確認ポイント

購入を検討する際は、特に次の条件を確認しておくことを推奨します。

賃貸借契約の内容

現在の賃貸借契約書、契約期間、更新条件、敷金、保証会社、賃料入金状況などを確認します。

実際の運営収支

年間賃料収入から管理費・修繕積立金等を控除しただけでは、実質的な年間収支は確定しません。

固定資産税・都市計画税、保険料、修繕費、管理関連費用などの確認が必要です。

建物の耐震性と修繕

建築時期を踏まえ、耐震関連資料、管理組合資料、修繕履歴、長期修繕計画の有無を確認します。

将来の売却条件

現在賃貸中であること、建物の経過年数、管理形態、修繕状況などが将来の買主の判断に与える影響を検討します。

資料で確認しておきたい項目

収益物件としての購入判断に必要となる主な確認資料は以下のとおりです。

• 賃貸借契約書および更新関連書類
• 賃料入金履歴・滞納状況
• 敷金・保証金等の承継条件
• 管理規約・使用細則
• 管理組合の総会議事録
• 管理費・修繕積立金の収支と残高
• 長期修繕計画・大規模修繕工事履歴
• 耐震診断・耐震補強工事関連資料
• 固定資産税・都市計画税の課税資料
• 2023年11月のリフォーム工事資料
• 建物状況・設備に関する確認資料

資料の有無および提供可能な範囲はお問い合わせ時に確認します。

よくある質問

Q. 南中野天野マンションの販売価格はいくらですか？

販売価格は2,780万円です。購入時には登記費用、仲介手数料、税金などの諸費用が別途必要となります。

Q. 表面利回り約6.90％はどのように計算されていますか？

月額賃料160,000円を12か月分に換算した年間賃料収入1,920,000円を、販売価格27,800,000円で除して算出しています。

管理費、修繕積立金、税金などを控除する前の利回りです。

Q. 現在の賃貸状況はどうなっていますか？

提供資料では月額160,000円で賃貸中です。賃貸借契約の内容、契約期間、賃料入金状況などは別途確認が必要です。

Q. 購入後に自分で住むことはできますか？

現在賃貸中のため、購入しただけで直ちに自己居住できるわけではありません。

自己居住を希望する場合には、既存の賃貸借契約と明渡しの法的条件を確認する必要があります。

Q. 室内はリフォームされていますか？

2023年11月10日にシステムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、トイレ等の設備交換と内装工事が完了した旨が提供資料に記載されています。

現在の室内状態については別途確認が必要です。

Q. 管理費と修繕積立金はいくらですか？

管理費は月額10,000円、修繕積立金は月額5,000円です。別途、町内会費が月額100円かかります。

Q. 旧耐震基準のマンションですか？

1970年4月築のため、旧耐震基準の時期に建築されたマンションです。

耐震診断や耐震補強工事の実施状況は未確認であり、購入判断前に関連資料を確認する必要があります。

Q. 室内の内見はできますか？

現在賃貸中のため、室内内見の可否は個別確認となります。

室内への立入りが難しい場合は、提供写真や関連資料による確認と、現地での建物外観・共用部分・周辺環境の確認を組み合わせて検討します。

現地案内・内見・物件確認のご案内

南中野天野マンションは、販売価格2,780万円、年間賃料収入192万円、表面利回り約6.90％のオーナーチェンジ収益マンションです。

購入を検討される方には、現在の販売状況、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、リフォーム履歴、管理組合資料などを確認したうえで、収益性と保有リスクの両面から比較検討していただくことを推奨します。

資料の提供状況や現地案内の可否については、当該物件専用のお問い合わせフォームからご相談ください。