物件詳細
16-8 亀戸1丁目, 江東区 東京都 136-0071
29800000取引態様・契約関連
亀戸パークハイツ1103号室｜東京都江東区亀戸・オーナーチェンジ収益マンション｜収益物件
- 江東区 東京都
販売価格2,980万円・表面利回り8.05％。JR亀戸駅徒歩8分、最上階11階部分の3LDK・賃貸中マンション。
東京都江東区亀戸1丁目に位置する「亀戸パークハイツ1103号室」は、専有面積83.63㎡、3LDKのオーナーチェンジ物件です。
月額賃料20万円、年間賃料収入240万円、表面利回り8.05％。2024年11月に大規模修繕工事が実施されており、JR亀戸駅・都営新宿線西大島駅など複数駅を利用できる立地です。
購入検討では、賃貸借契約の内容、管理費・修繕積立金、旧法借地権の契約条件、将来の維持管理費を確認することが重要です。
この物件の確認ポイント
- 販売価格2,980万円・表面利回り8.05％：月額20万円で賃貸中のオーナーチェンジ物件。
- 専有面積83.63㎡・3LDK：LDK約14帖、洋室約8帖が2室、洋室約7帖が1室の間取り。
- 最上階11階部分：日照・眺望については図面上の訴求内容と現況を確認。
- 2024年11月大規模修繕工事実施済み：修繕履歴と今後の長期修繕計画を確認したい物件。
- JR亀戸駅徒歩8分：西大島駅徒歩10分、錦糸町駅徒歩12分の交通アクセス。
- 旧法借地権付きマンション：借地期間、地代、譲渡承諾料、更新条件が購入判断の重要項目。
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | 亀戸パークハイツ1103号室 |
| 物件種別 | 中古区分マンション・収益物件 |
| 所在地 | 東京都江東区亀戸1丁目16-8 |
| 販売価格 | 2,980万円（税込） |
| 間取り | 3LDK |
| 専有面積 | 約83.63㎡（約25.29坪） |
| 所在階 | 11階部分（最上階） |
| 建物階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 築年月 | 1974年11月 |
| 総戸数 | 51戸（提供資料による） |
| 土地権利 | 旧法借地権 |
| 持分 | 1,804／100,000 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 管理形態 | 全部委託・日勤管理 |
| 管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 管理費 | 月額18,200円 |
| 修繕積立金 | 月額18,900円 |
| 地代 | 月額20,000～25,000円（提供資料記載） |
| 現況 | 賃貸中 |
| 月額賃料 | 200,000円 |
| 年間賃料収入 | 2,400,000円 |
| 表面利回り | 約8.05％ |
| 駐車場 | 空有・月額20,000～25,000円 |
| エレベーター | 有 |
| ペット | 可（細則有） |
| 事務所使用 | 可（組合承認要） |
| 借地期間 | 1973年7月11日～2033年7月10日 |
| 譲渡承諾料 | 300,000円（売主負担） |
| 大規模修繕 | 2024年11月実施済み |
| 取引態様 | 仲介 |
※駐車場の空き状況・利用条件は変更となる場合があります。借地権および管理規約に関する条件は、契約前に関係資料で確認が必要です。
交通アクセス
- JR総武線・東武亀戸線「亀戸」駅：徒歩8分
- 都営新宿線「西大島」駅：徒歩10分
- JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅：徒歩12分
※徒歩所要時間は提供資料によります。
この物件が向いている方
賃貸中の区分マンションを取得したい方
月額20万円の賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件として、購入価格と既存賃料を基準に投資判断したい方。
表面利回りだけでなく実際の収支を確認したい方
管理費、修繕積立金、地代、固定資産税、賃貸管理費等を考慮し、購入後の手残り収支を比較したい方。
東京都江東区の収益不動産を検討している方
複数駅が利用できる立地と、3LDK・83.63㎡という間取り条件を評価したい方。
旧法借地権の条件を理解したうえで購入を検討する方
所有権マンションとの違いや、借地期間満了・更新・譲渡条件を資料で確認しながら判断できる方。
比較ポイント
1. 表面利回り8.05％と実際の収支
本物件の年間賃料収入は240万円ですが、所有者の実際の収益を判断するには維持費を控除する必要があります。
提供資料に基づく年間収支の概算
年間賃料収入
240万円
表面利回り
8.05％
| 年間賃料収入 | 2,400,000円 |
| 年間管理費 | ▲218,400円 |
| 年間修繕積立金 | ▲226,800円 |
| 年間地代（概算） | ▲240,000～300,000円 |
| 上記費用控除後 | 1,654,800～1,714,800円 |
固定資産税・都市計画税、保険料、賃貸管理委託費、修繕費、空室損失、借入金返済、取得諸費用等は含みません。地代には提供資料記載の幅があります。
この概算だけで実質利回りを確定することはできません。レントロール、賃貸借契約書、管理資料、税額等を確認して総合的に判断することが重要です。
2. 旧法借地権の契約条件
本物件は土地所有権ではなく、旧法借地権付きの区分マンションです。
提供資料では借地期間が2033年7月10日までとされているため、購入後の借地契約の継続、更新条件、費用負担を確認する必要があります。
また、将来売却する際の譲渡承諾や金融機関の融資条件にも注意が必要です。
3. 大規模修繕履歴と将来の維持管理費
2024年11月に大規模修繕工事が実施されたとされています。
ただし、工事実施済みであることだけをもって、今後の修繕負担が少ないと判断することはできません。
長期修繕計画、修繕積立金残高、管理組合議事録、追加工事予定などを確認しておきたい物件です。
周辺環境・生活動線
亀戸パークハイツは東京都江東区亀戸1丁目に位置します。
JR総武線・東武亀戸線が利用できる亀戸駅のほか、都営新宿線西大島駅、JR総武線・東京メトロ半蔵門線錦糸町駅を利用できる立地です。
居住者の生活動線としては、通勤・通学で利用する駅、日常の買い物施設、周辺道路、公共施設への移動を確認することが考えられます。
収益物件としては、既存入居者の賃貸借契約だけでなく、将来の入居者募集を想定した際の交通利便性や住環境を個別に検討することが重要です。
建物・土地・室内の特徴
3LDK・専有面積83.63㎡
間取り図では、リビングダイニングキッチン約14帖に加え、洋室約8帖が2室、洋室約7帖が1室配置されています。
収納スペースやバルコニーも設けられた間取りです。
ただし、現況は賃貸中のため、室内設備の状態や間取り図との整合については、提供可能な資料と現況を確認する必要があります。
最上階11階部分
本物件は地上11階建ての11階部分に位置します。
提供資料には日照・眺望に関する記載がありますが、眺望の方向、周辺建物、採光条件は現況の確認が必要です。
1974年築・2024年大規模修繕済み
1974年11月築の建物です。
2024年11月の大規模修繕工事に加え、耐震関係資料、給排水設備、共用部の維持管理状況なども確認対象になります。
築年月だけで耐震性能や建物の安全性を断定するものではありません。
現地案内・内見で確認できること
本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。室内見学は入居者の承諾等が必要となるため、実施できない場合があります。
現地では、立地条件や建物外観、確認可能な共用部分について以下の点を整理できます。
- 建物外観と大規模修繕後の状態
- エントランス、エレベーター、共用廊下の管理状態
- 駐輪場・駐車場などの設備と利用条件
- 周辺道路、歩行者・車両の動線
- 駅から建物までの実際の経路
- 周辺建物との位置関係、騒音などの立地環境
室内については、写真、図面、設備資料など確認可能な情報の提供状況をご案内します。
問い合わせ前の確認ポイント
購入検討にあたっては、次の事項を確認することが重要です。
- 現在の販売状況と売買条件
- 月額20万円の賃貸借契約内容、敷金・保証金等の承継条件
- 賃料滞納の有無、賃貸契約期間、解約条件
- 旧法借地権の契約書、更新・譲渡条件
- 地代の確定額と今後の負担
- 管理費・修繕積立金の改定予定、滞納の有無
- 修繕工事履歴と長期修繕計画
- 購入時の諸費用および金融機関の融資条件
特に借地契約については、購入時点の残存期間だけでなく、更新・継続に関する契約条件と法的な取扱いの確認が必要です。
資料で確認しておきたい項目
購入判断に必要な資料として、提供可能な範囲で以下の内容を確認します。
- 現行の賃貸借契約書・賃料支払状況
- 管理規約・使用細則
- 重要事項調査報告書
- 長期修繕計画書・修繕積立金残高
- 2024年大規模修繕工事の実施内容
- 借地契約書・譲渡承諾関係資料
- 固定資産税・都市計画税等の負担額
- 建物の耐震関係資料・過去の修繕履歴
資料の有無や提供条件については、個別に確認いたします。
よくある質問
Q. 現在の表面利回りはいくらですか？
A. 提供資料上の年間賃料収入240万円を販売価格2,980万円で除した表面利回りは約8.05％です。管理費、修繕積立金、地代、税金、保険料等を控除した実質利回りではありません。
Q. 購入後すぐに自分で住むことはできますか？
A. 現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。購入後は原則として既存の賃貸借契約を引き継ぐため、購入を理由に直ちに自己居住できるわけではありません。賃貸借契約の内容を確認する必要があります。
Q. 旧法借地権付きマンションとは何ですか？
A. 土地所有権ではなく借地権を伴うマンションです。本物件は借地期間が2033年7月10日までと記載されていますが、その後の更新・継続条件や地代、譲渡承諾については契約書等で確認する必要があります。
Q. 大規模修繕工事は実施されていますか？
A. 提供資料では2024年11月に大規模修繕工事実施済みとされています。具体的な工事範囲や今後の修繕予定は、管理組合資料等で確認する必要があります。
Q. 室内を見学できますか？
A. 現在賃貸中のため、室内見学の可否は入居者や関係者との調整によります。建物外観、周辺環境、確認可能な共用部分の現地確認についてご相談いただけます。
Q. 購入にあたり融資を利用できますか？
A. 融資の可否や条件は、購入者の属性、物件の築年数、借地権の内容、金融機関の審査基準等によって異なります。事前に金融機関へ確認することをおすすめします。
現地案内・内見・物件確認のご案内
亀戸パークハイツ1103号室の販売状況・賃貸状況・借地条件・収支資料について、物件専用お問い合わせからご相談いただけます。
オーナーチェンジ物件のため、まずは賃貸借契約と維持管理費、借地権の条件を確認し、そのうえで現地確認の必要性をご判断いただけます。
主なお問い合わせ内容は、販売状況の確認、収支資料の確認、借地契約条件の確認、建物・周辺環境の現地案内です。
物件の資料・写真
- 建物面積 83.63 m²
