堀切1丁目38-5 堀切1丁目38-5, 葛飾区 東京都 124-0006

グリーンパーク堀切菖蒲園1番館｜葛飾区堀切・3,980万円・84.00㎡・3LDK｜収益物件

- 葛飾区 東京都

東京都葛飾区堀切1丁目、84.00㎡・3LDKのオーナーチェンジマンション。
価格3,980万円、月額賃料206,000円、年間賃料収入247.2万円、表面利回り約6.21％です。
室内の広さだけでなく、現在の賃貸借条件、管理状況、修繕計画を資料で比較して検討したい物件です。

京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩13分、「お花茶屋」駅徒歩14分。現在賃貸中のため、自己居住用ではなく賃貸経営を前提とした購入検討となります。購入前には賃貸借契約の内容や管理費・修繕積立金、長期修繕計画などを確認しておくことが重要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格：3,980万円（税込）
• 専有面積：84.00㎡
• 間取り：3LDK
• 月額賃料：206,000円
• 年間賃料収入：2,472,000円
• 表面利回り：約6.21％
• 現況：賃貸中
• 京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩13分
• 1990年3月築・RC造6階建の2階部分
• 2022年6月に室内リフォーム履歴あり
• 管理費・修繕積立金を含めた保有コストの確認が必要

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

物件概要

項目	内容
物件名	グリーンパーク堀切菖蒲園1番館
種別	オーナーチェンジマンション
所在地	東京都葛飾区堀切1丁目38-5
交通	京成本線「堀切菖蒲園」駅 徒歩13分
交通	京成本線「お花茶屋」駅 徒歩14分
価格	3,980万円（税込）
間取り	3LDK
専有面積	84.00㎡（壁芯）
バルコニー面積	8.12㎡
構造	鉄筋コンクリート造6階建
所在階	2階
総戸数	47戸
築年月	1990年3月
土地権利	所有権
用途地域	準工業地域
管理費	月額14,930円
修繕積立金	月額18,680円
管理形態	全部委託・日勤
管理会社	株式会社東急コミュニティー
現況	賃貸中
引渡	相談
月額賃料	206,000円
年間賃料収入	2,472,000円
表面利回り	約6.21％
ペット	不可
設備	エレベーター・オートロック
駐車場	料金・空き状況は要確認
駐輪場・バイク置場	料金・空き状況は要確認
取引態様	仲介

この物件が向いている方

東京都23区内で、入居者付きの区分マンションを検討している方に比較対象となる物件です。

84.00㎡の3LDKで、LDKは約20.8帖。専有面積と間取りを重視しながら、現在の賃料水準と取得価格のバランスを確認したい方に検討余地があります。

一方、オーナーチェンジ物件のため、室内を自由に利用することを前提とした購入には適していません。現在の賃貸借契約を引き継ぐ条件を確認したうえで判断する必要があります。

比較ポイント

同価格帯の収益マンションと比較する際は、表面利回りだけでなく、毎月の固定費を含めて確認することが重要です。

本物件では管理費14,930円、修繕積立金18,680円が毎月必要となります。さらに固定資産税、火災保険、将来の修繕費、賃貸管理費等が発生する場合があるため、表面利回りと実際の手残りは異なります。

また、築年数だけで判断せず、長期修繕計画、大規模修繕履歴、修繕積立金残高、管理組合の運営状況なども比較材料となります。

周辺環境

京成本線「堀切菖蒲園」駅と「お花茶屋」駅の2駅を利用できる立地です。

堀切エリアには葛飾区立の「堀切菖蒲園」があり、所在地は堀切2丁目19-1。葛飾区によると、花菖蒲をはじめ四季の植物を楽しめる区立施設として整備されています。また、荒川河川敷には堀切水辺公園があります。

購入検討時には駅までの実際の歩行ルートに加え、日常の買い物環境、周辺道路、夜間の動線なども現地で確認しておくと判断しやすくなります。

建物・土地・室内の特徴

間取りは84.00㎡の3LDKで、LDKは約20.8帖。約6.4帖の洋室1室と、約5.8帖の洋室2室で構成されています。

2022年6月10日完了のリフォーム履歴として、システムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、温水洗浄機能付トイレ、建具、洗濯機防水パンの新規交換などが記載されています。

クロス張替、カーテンレール交換、シーリングライト取付、ダウンライト設置、鏡付き玄関収納の設置、ハウスクリーニング等も実施されています。

ただし現在は賃貸中のため、その後の室内状態については資料や売主側への確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

オーナーチェンジ物件のため、入居中の場合は室内を内見できない可能性があります。

現地では、建物外観、エントランス、オートロック、エレベーター、廊下、自転車置場、駐車場などの共用部分を中心に確認します。

あわせて、最寄駅から建物までの歩行ルート、周辺道路、隣接建物との位置関係なども確認すると、物件資料だけでは分からない立地条件を整理できます。

葛飾区では水害ハザードマップを公開しています。購入前には所在地を基準に洪水・高潮等の想定を確認しておくことをおすすめします。

事前確認ポイント

購入相談の際は、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

• 自己資金と借入予定額
• 希望する年間収入・保有期間
• 表面利回りだけでなく年間支出を含めた収支
• 現在の賃貸借契約を引き継ぐ条件
• 将来空室となった場合の利用方針
• 修繕積立金や大規模修繕への考え方

融資を利用する場合は、金融機関によって物件評価や融資条件が異なるため、購入申込み前の確認が必要です。

資料確認で見ておきたい項目

オーナーチェンジ物件では、販売図面だけでなく賃貸・管理関係資料の確認が重要です。

特に確認したいのは、賃貸借契約書、現在の賃料、契約期間、更新条件、敷金等の承継条件です。

マンションについては、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、大規模修繕履歴、修繕積立金残高などを確認します。

駐車場・駐輪場・バイク置場の空き状況は販売資料の記載時点から変わる可能性があるため、最新状況を確認します。

よくある質問

表面利回り約6.21％はどのように計算していますか？

年間賃料収入2,472,000円÷販売価格39,800,000円×100で算出した参考値です。管理費、修繕積立金、税金、保険、修繕費などは控除していません。

室内を内見できますか？

現在賃貸中のため、室内内見の可否は確認が必要です。共用部分や周辺環境については現地確認をご相談ください。

賃貸借契約の内容を確認できますか？

購入検討に必要な賃貸条件について、開示可能な資料を確認します。契約期間、賃料、承継条件などは購入判断前に確認することをおすすめします。

遠方からでも相談できますか？

可能です。オンライン事前相談で価格、賃貸条件、管理費・修繕積立金、確認したい資料などを整理したうえで、現地確認へ進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

グリーンパーク堀切菖蒲園1番館を検討する際は、表面利回りだけで判断せず、現在の賃貸条件、毎月の固定費、管理状況、修繕計画をあわせて確認することが重要です。

購入前に確認したい資料や比較条件を整理したい場合は、オンラインでの事前相談も可能です。

「賃貸条件と資料を確認する」
「管理状況と修繕履歴を確認する」

現地では建物の共用部分や周辺環境を確認し、資料確認と組み合わせて購入判断を進められます。