グリーンパーク堀切菖蒲園1番館｜葛飾区堀切・オーナーチェンジ収益マンション｜収益物件

- 葛飾区 東京都

販売価格3,980万円｜3LDK・84.00㎡｜賃貸中・表面利回り約6.21％。約20.8帖のLDKを備えた角住戸。

⑥ キャッチコピー下コメント

東京都葛飾区堀切1丁目に位置する「グリーンパーク堀切菖蒲園1番館」の2階住戸です。

京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩13分、「お花茶屋」駅徒歩14分。専有面積84.00㎡、3LDKのオーナーチェンジ物件として販売されています。

現在の月額賃料は206,000円、年間賃料収入は2,472,000円。販売価格3,980万円に対する表面利回りは約6.21％です。

2022年6月に水回り設備の交換や内装工事が実施されています。購入検討時には、賃貸借契約、管理状況、修繕履歴、保有コストを確認し、実際の収支を判断することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格3,980万円：現在賃貸中の区分所有マンション。
• 表面利回り約6.21％：月額賃料206,000円、年間賃料収入2,472,000円。
• 3LDK・84.00㎡：約20.8帖のLDKと3つの洋室を備えた間取り。
• 6階建て2階部分の角住戸：南向きとして紹介されている住戸。採光・方位の詳細は図面等で確認します。
• 2022年6月リフォーム完了：システムキッチン、ユニットバス、洗面台、トイレ等を交換。
• 京成本線2駅利用可能：「堀切菖蒲園」駅徒歩13分、「お花茶屋」駅徒歩14分。
• 管理費・修繕積立金：合計月額33,610円。投資収支に直接影響する固定支出です。
• オーナーチェンジ取引：現在の賃借人および賃貸借契約の承継条件を確認する必要があります。

※表面利回りは年間賃料収入を販売価格で除した数値であり、諸経費控除後の実質利回りではありません。

物件概要

項目	内容
物件名	グリーンパーク堀切菖蒲園1番館
物件種別	中古区分マンション・収益物件
所在地	東京都葛飾区堀切1丁目38-5
販売価格	3,980万円（税込）
交通①	京成本線「堀切菖蒲園」駅 徒歩13分
交通②	京成本線「お花茶屋」駅 徒歩14分
間取り	3LDK
専有面積	84.00㎡（壁芯）
バルコニー面積	8.12㎡
構造	鉄筋コンクリート造
階数	6階建て2階部分
総戸数	47戸
築年月	1990年3月
土地権利	所有権
用途地域	準工業地域
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	株式会社東急コミュニティー
管理費	月額14,930円
修繕積立金	月額18,680円
駐車場	月額15,000～17,000円（提供資料上空有）
駐輪場	年額1,000円（提供資料上空有）
バイク置場	年額2,000円（提供資料上空有）
現況	賃貸中
引渡し	相談
月額賃料	206,000円
年間賃料収入	2,472,000円
表面利回り	約6.21％
主な設備	エレベーター・オートロック
ペット飼育	不可
取引態様	仲介

※駐車場・駐輪場・バイク置場の空き情報は提供資料の2023年7月13日時点のものです。現在の空き状況は別途確認が必要です。

※賃料、販売条件、管理費等は変更される場合があります。

この物件が向いている方

東京都葛飾区で、賃貸中のファミリータイプ区分マンションを投資対象として検討している方に比較材料のある物件です。

特に、ワンルーム・1LDKとは異なる3LDKの住戸構成を重視する方、現在の賃料と管理費等を基に保有収支を試算したい方、リフォーム履歴と管理状態を確認して長期保有を検討する方に適しています。

一方、現在賃貸中のため、購入後すぐに自己居住することを前提とした物件ではありません。将来の自己利用は賃貸借契約の内容と明渡し状況に左右されます。

比較ポイント

1. 表面利回りと実際の保有収支

年間賃料収入247.2万円、表面利回り約6.21％という数値だけでなく、管理費や修繕積立金を考慮した収支確認が必要です。

提供資料に基づく年間収支の簡易試算

年間賃料収入

247.2万円

管理費・修繕積立金（年間）

40.332万円

年間賃料収入 − 管理費・修繕積立金

206万8,680円

販売価格に対する割合：約5.20％固定資産税、都市計画税、保険料、賃貸管理費、その他修繕費、空室損失、購入諸費用、借入金返済等は未控除です。実質利回り・税引後キャッシュフローではありません。

2. 84㎡・3LDKという住戸構成

約20.8帖のLDKに加え、約6.4帖と約5.8帖の洋室2室、および約5.8帖の洋室1室を備えています。

単身者向け区分マンションとの比較では、広さや間取りに加えて、退去後の募集条件、原状回復費用、設備更新費用も検討材料となります。

3. 築年数と管理・修繕

1990年3月築の鉄筋コンクリート造マンションです。

2022年に専有部分のリフォーム履歴がありますが、建物全体の修繕状況とは区別して判断する必要があります。長期修繕計画、修繕積立金残高、大規模修繕履歴などを確認します。

周辺環境・生活動線

所在地は東京都葛飾区堀切1丁目。京成本線の「堀切菖蒲園」駅と「お花茶屋」駅が利用可能なエリアです。

「堀切菖蒲園」駅へ徒歩13分、「お花茶屋」駅へ徒歩14分という交通条件は、現在の賃借人だけでなく、将来の賃貸募集や売却を検討する際にも確認すべき要素です。

周辺には住宅地が広がり、堀切菖蒲園などの地域施設もあります。

投資判断では、最寄り駅までの実際の歩行経路、夜間の道路環境、スーパー等の生活施設へのアクセスを確認するとともに、葛飾区の水害ハザードマップで対象建物周辺の浸水想定を確認することが重要です。

建物・土地・室内の特徴

約20.8帖のLDKと角住戸の間取り

間取り図では、約20.8帖のLDKを中心に3つの洋室が配置されています。キッチンはカウンターを備えた形状で、LDKと各居室を分けて利用できる構成です。

角住戸のため開口部の位置も比較ポイントですが、現在の採光・眺望・室内状態については現況を確認する必要があります。

2022年6月のリフォーム履歴

提供資料では、2022年6月10日に以下の工事が完了しています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 洗面台新規交換
• 温水洗浄機能付トイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付
• センサーライト設置
• ダウンライト設置
• 鏡付き玄関収納新規設置
• ハウスクリーニング等

これらは過去の工事履歴であり、現在の設備性能や不具合の不存在を保証するものではありません。

現地案内・内見で確認できること

本物件は賃貸中のため、室内の内見が可能とは限りません。 現地確認は賃借人の居住状況に配慮し、売主側・管理会社等との調整を前提とします。

現地では、建物外観、エントランス、共用通路、建物周辺の道路環境、駅からのアクセス、維持管理状況などを確認することができます。

専有部分の状態については、提供写真やリフォーム履歴を参考にしながら、現在の状況を売主資料等で確認します。共用部分への立入りにも管理上の制限がある場合があります。

問い合わせ前の確認ポイント

購入検討時には、次の条件を整理することをおすすめします。

• 現在の賃料206,000円に共益費等が含まれるか
• 賃貸借契約の種類・契約期間・更新条件
• 敷金等の預り金の承継内容
• 賃料支払状況および滞納の有無
• 賃貸管理の委託状況と管理費用
• 管理組合の運営状況と将来の修繕負担
• 購入資金と借入条件を踏まえたキャッシュフロー

特にオーナーチェンジ物件では、契約上の貸主の地位を承継するため、賃貸借契約内容の確認が重要です。

資料で確認しておきたい項目

購入申込み前には、賃貸借契約書、賃料入金状況、敷金等の承継資料、管理費・修繕積立金の最新情報を確認する必要があります。

あわせて、管理規約、長期修繕計画、大規模修繕履歴、修繕積立金残高、管理組合の議事録、固定資産税等の保有コスト、リフォーム工事関係資料を確認したいところです。

将来の売却を見据える場合も、建物の管理状況や設備更新履歴を説明できることが重要になります。

よくある質問

Q. 現在の表面利回りは何％ですか？

年間賃料収入2,472,000円を販売価格39,800,000円で除した約6.21％です。税金、管理費、修繕積立金等を差し引く前の数値です。

Q. 購入後すぐに入居できますか？

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。原則として既存の賃貸借契約を承継するため、購入後すぐに自己居住できるものではありません。

Q. 2022年のリフォーム内容は確認できますか？

提供資料には、キッチン、浴室、洗面台、トイレ、建具、クロス等の工事履歴が記載されています。工事の詳細や現在の設備状態については、追加資料等で確認が必要です。

Q. 室内の見学は可能ですか？

賃貸中のため、室内見学の可否は未確認です。建物外観や周辺環境の現地確認については、立入り可能な範囲と案内条件を確認してご案内します。

Q. 管理費と修繕積立金はいくらですか？

提供資料では管理費が月額14,930円、修繕積立金が月額18,680円、合計33,610円です。購入時には最新金額と改定予定の有無を確認します。

Q. 投資用ローンで購入できますか？

融資の可否や条件は金融機関の審査によります。借入希望額、返済期間、金利等によって購入後のキャッシュフローが変わるため、融資条件を含む収支試算が必要です。

現地案内・内見・物件確認のご案内

グリーンパーク堀切菖蒲園1番館の購入をご検討の方は、スピリットビー株式会社へお問い合わせください。

販売状況、賃貸借契約の承継条件、管理費・修繕積立金、収支資料、現地確認の可否など、購入判断に必要な事項をご案内します。