38-5 堀切1丁目, 葛飾区 東京都 124-0006

グリーンパーク堀切菖蒲園1番館｜葛飾区堀切・オーナーチェンジ・3LDK｜収益物件

- 葛飾区 東京都

専有面積84.00㎡・3LDK。月額賃料20.6万円で賃貸中、表面利回り約6.21％のオーナーチェンジ物件です。

東京都葛飾区堀切1丁目に位置する「グリーンパーク堀切菖蒲園1番館」の2階住戸です。

販売価格3,980万円、専有面積84.00㎡、3LDK。現在は月額206,000円で賃貸中のため、購入後も賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ取引となります。

年間賃料収入は2,472,000円、販売価格に対する表面利回りは約6.21％です。管理費・修繕積立金などの保有コストを含め、実際の収支は資料を確認して判断する必要があります。

この物件の確認ポイント

• 販売価格：3,980万円（税込）
• 現在賃貸中のオーナーチェンジ物件
• 月額賃料：206,000円
• 年間賃料収入：2,472,000円
• 表面利回り：約6.21％
• 3LDK・専有面積84.00㎡
• 約20.8帖のLDK
• 6階建て2階部分
• 角住戸
• 南向きの間取り
• 2022年6月リフォーム完了
• 京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩13分
• 京成本線「お花茶屋」駅徒歩14分
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー
• ペット飼育不可

表面利回りは「年間賃料収入÷販売価格」で算出したもので、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、賃貸管理費、修繕費その他の支出を控除した実質利回りではありません。

物件概要

物件名
グリーンパーク堀切菖蒲園1番館

種別
中古マンション・収益物件（オーナーチェンジ）

所在地
東京都葛飾区堀切1丁目38-5

交通
京成本線「堀切菖蒲園」駅 徒歩13分
京成本線「お花茶屋」駅 徒歩14分

販売価格
3,980万円（税込）

間取り
3LDK

専有面積
84.00㎡（壁芯）

バルコニー面積
8.12㎡

所在階
6階建て2階部分

構造
鉄筋コンクリート造

総戸数
47戸

築年月
1990年3月

土地権利
所有権

用途地域
準工業地域

管理形態
全部委託

管理方式
日勤

管理会社
株式会社東急コミュニティー

管理費
月額14,930円

修繕積立金
月額18,680円

駐車場
月額15,000円～17,000円／空有
※空き状況は資料作成時点

駐輪場
年額1,000円／空有
※空き状況は資料作成時点

バイク置場
年額2,000円／空有
※空き状況は資料作成時点

現況
賃貸中

引渡し
相談

年間賃料収入
2,472,000円

月額賃料
206,000円

表面利回り
約6.21％

設備
エレベーター、オートロック

ペット
飼育不可

取引態様
仲介

この物件が向いている方

東京都内で、すでに賃貸中の区分マンションを収益物件として検討している方に比較しやすい物件です。

特に、

• 空室状態から入居者募集を始める物件より、現在の賃貸条件を確認して購入判断したい方
• 1LDK・ワンルーム系だけでなく、84㎡の3LDKという住戸構成を含めて比較したい方
• 葛飾区内で表面利回り6％台の区分マンションを検討している方
• 管理費・修繕積立金を確認しながら長期保有の収支を検討したい方

に検討余地があります。

現在賃貸中のため、自己居住用として直ちに利用することを前提とする物件ではありません。

比較ポイント

この物件を他の収益マンションと比較する際は、表面利回りだけではなく、住戸面積と現在の賃貸条件も確認することが重要です。

専有面積84.00㎡、3LDKという比較的面積のある住戸で、LDKは約20.8帖です。

一方で、毎月の管理費14,930円と修繕積立金18,680円を合計すると33,610円となります。

年間では、

33,610円 × 12か月 ＝ 403,320円

となるため、少なくともこの固定的な管理関連費用を年間賃料収入から差し引いたうえで、固定資産税、保険、賃貸管理費、室内修繕等を含めた収支確認が必要です。

周辺環境・生活動線

京成本線「堀切菖蒲園」駅まで徒歩13分、「お花茶屋」駅まで徒歩14分と、2駅を利用できる立地です。

収益物件として検討する場合は、駅距離だけでなく、現在の入居者がどのような賃貸条件で入居しているか、将来退去した場合に同等条件で募集できるかについても確認しておくことが重要です。

周辺施設や実際の駅までの経路、道路環境については、現地確認時に合わせて確認できます。

建物・土地・室内の特徴

間取りは3LDKで、LDKは約20.8帖。各洋室は約6.4帖、約5.8帖、約5.8帖です。

資料上は角住戸で、南側にバルコニーを配置しています。

2022年6月10日にリフォームが完了しており、資料には主に次の工事内容が記載されています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 洗面台新規交換
• 温水洗浄機能付トイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付
• センサーライト設置
• ダウンライト設置
• 鏡付き玄関収納新規設置
• ハウスクリーニング等

ただし、現在は賃貸中のため、リフォーム完了時から現在までの室内使用状況については別途確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件のため、通常の自己居住用中古マンションと同様に室内を自由に内見できるとは限りません。

そのため現地確認では、主に次の内容を確認します。

• 建物外観と周辺環境
• エントランス
• 共用部分の維持管理状況
• 駐車場・駐輪場等の状況
• 建物へのアクセス
• 前面道路や周辺道路
• 駅から物件までの実際の移動経路

室内確認の可否については、現在の賃貸借状況を確認したうえでご案内します。

問い合わせ前の確認ポイント

オーナーチェンジ物件では、購入者が既存の賃貸借契約を引き継ぎます。

購入判断前には、少なくとも次の点をご確認ください。

• 現在の賃貸借契約内容
• 月額206,000円の内訳
• 敷金等の承継条件
• 賃貸借契約期間
• 更新条件
• 賃料入金状況
• 保証会社利用の有無
• 賃貸管理契約の有無
• 入居者退去時の原状回復条件
• 管理費・修繕積立金の変更予定
• 大規模修繕等の予定
• 管理組合の財務状況

販売状況や賃貸状況は変動するため、問い合わせ時点の最新状況をご確認ください。

資料で確認しておきたい項目

収益物件として具体的に検討する場合は、販売図面だけで判断せず、取得可能な範囲で次の資料を確認します。

• 賃貸借契約書
• 賃料・入金状況に関する資料
• 管理規約・使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 総会議事録
• 修繕積立金の状況
• 管理費等の滞納有無
• 固定資産税・都市計画税
• 過去の修繕履歴
• 2022年リフォーム内容
• 敷金等の承継内容

資料の取得可否や開示範囲は、売主・元付会社等への確認が必要です。

よくある質問

表面利回り約6.21％はどのように計算していますか？

年間賃料収入2,472,000円を販売価格39,800,000円で割って算出しています。

2,472,000円 ÷ 39,800,000円 × 100 ≒ 6.21％

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料等を控除する前の表面利回りです。

現在の賃料はいくらですか？

資料上の月額賃料は206,000円、年間賃料収入は2,472,000円です。最新の契約内容や入金状況は別途確認します。

自分で住むことはできますか？

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。既存の賃貸借契約を引き継ぐため、購入直後に自己居住できる物件としては扱えません。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、室内内見の可否は入居状況等によります。建物外観や共用部分などの現地確認についてはご相談ください。

2022年にリフォームされていますか？

販売資料では2022年6月10日完了として、キッチン、浴室、洗面台、トイレ、建具、クロス等のリフォーム内容が記載されています。現在の室内状態については別途確認が必要です。

駐車場は利用できますか？

販売資料では月額15,000円～17,000円で空有とされていますが、空き状況は変動します。利用を希望する場合は最新状況をご確認ください。

現地案内・内見・物件確認のご案内

グリーンパーク堀切菖蒲園1番館の販売状況、現在の賃貸条件、収支資料、管理状況をご確認いただけます。

オーナーチェンジ物件では、販売価格と表面利回りだけでなく、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、建物管理状況、将来の修繕負担などを合わせて確認することが重要です。

「賃貸状況と収支資料を確認する」
「現地確認を相談する」

など、この掲載物件についてお気軽にお問い合わせください。