39-22 大島8丁目, 江東区 東京都 136-0072

イトーピア東大島マンション｜江東区大島8丁目・1階店舗オーナーチェンジ｜収益物件

- 江東区 東京都

東大島駅徒歩6分。1階路面店舗・月額賃料32.5万円で賃貸中の収益物件

東京都江東区大島8丁目の「イトーピア東大島マンション」1階店舗です。

販売価格5,780万円、専有面積71.05㎡。現在は飲食店として賃貸中で、月額賃料325,000円、年間賃料収入3,900,000円、表面利回り6.74％です。

総戸数454戸のマンション内に位置する1階路面店舗で、オーナーチェンジでの売買となります。収益条件だけでなく、現在の賃貸借契約、店舗区画の位置、管理・修繕状況まで確認したうえで比較したい物件です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格：5,780万円（税込）
• 都営新宿線「東大島」駅徒歩6分
• 1階路面店舗
• 専有面積：71.05㎡
• 現況：賃貸中
• 月額賃料：325,000円
• 年間賃料収入：3,900,000円
• 表面利回り：約6.74％
• 総戸数454戸
• 1981年9月築
• 耐震改修工事済
• 2019年大規模修繕工事済
• 2023年6月排水管更新工事済
• 長期修繕計画あり
• ペット飼育可・事務所使用可（各細則等あり）
• オーナーチェンジ物件

表面利回りは、年間賃料収入3,900,000円を販売価格57,800,000円で除して算出したものです。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、その他保有費用等を控除した実質利回りではありません。

物件概要

物件名
イトーピア東大島マンション

種別
区分店舗・収益物件

所在地
東京都江東区大島8丁目39-22

交通
都営新宿線「東大島」駅 徒歩6分

販売価格
5,780万円（税込）

専有面積
71.05㎡（約21.49坪）

所在階
1階部分

構造・階数
鉄骨鉄筋コンクリート造14階建

築年月
1981年9月

総戸数
454戸

土地権利
所有権

用途地域
準工業地域

管理費
月額10,000円

修繕積立金
月額12,690円

自治会費
月額400円

管理形態
委託管理（日勤）

管理会社
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

施工会社
不二建設株式会社

駐車場
あり・専用使用権付き
月額25,000円

現況
賃貸中

月額賃料
325,000円

年間賃料収入
3,900,000円

表面利回り
約6.74％

事務所使用
可（細則等あり）

ペット
可（細則等あり）

エレベーター
あり

取引態様
仲介

備考
オーナーチェンジ

この物件が向いている方

東京都23区内で、賃貸稼働中の区分店舗を比較している方に検討しやすい物件です。

特に、

• 空室状態からテナント募集を始める物件ではなく、賃貸中の店舗を検討したい
• 駅徒歩圏の店舗系収益物件を探している
• 1階路面店舗を比較対象としている
• 利回りだけでなく建物の修繕履歴も確認したい
• マンション内区分店舗への投資を検討している

といった方は、賃貸借契約や管理関係資料とあわせて比較できます。

比較ポイント

1階路面店舗

対象区画はマンション1階の路面店舗です。

収益物件として検討する場合は、単に「1階」であることだけでなく、道路からの店舗の見え方、入口位置、歩行者・車両との関係、マンション共用部との位置関係などを現地で確認することが重要です。

現在賃貸中

現在は飲食店として賃貸中です。

そのため、購入後の収益判断では現在の賃料だけではなく、賃貸借契約期間、更新条件、保証金等、解約条件、原状回復、修繕負担などの契約内容を確認する必要があります。

修繕履歴

販売資料では、

• 耐震改修工事済
• 2019年大規模修繕工事済
• 2023年6月排水管更新工事済
• 長期修繕計画あり

とされています。

区分店舗の長期保有を検討する場合には、これまでの修繕履歴と今後の修繕計画をあわせて確認したいポイントです。

周辺環境・生活動線

物件は東京都江東区大島8丁目に位置し、都営新宿線「東大島」駅から徒歩6分です。

店舗系収益物件では、住宅としての生活利便性だけでなく、駅から物件までの実際の動線、周辺の住宅・店舗構成、道路からの視認性、時間帯による人や車の流れなどが重要になります。

Web上の地図や販売資料だけでは把握しにくい部分もあるため、収益条件とあわせて現地で確認することをおすすめします。

建物・土地・室内の特徴

イトーピア東大島マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造14階建、総戸数454戸のマンションです。

対象区画は1階部分、専有面積71.05㎡の店舗区画です。

販売資料上では現在飲食店が営業しており、店舗内には客席部分、厨房、トイレ等が配置されています。

なお、店舗内設備・造作物等について、売買対象・テナント所有・貸主所有の区分は資料確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

収益店舗は、賃料や利回りだけでは判断できない項目があります。

現地では主に、

• 店舗区画の位置
• 道路からの視認性
• 店舗入口と共用部の位置関係
• 周辺店舗の状況
• 駅から店舗までの実際の動線
• 建物外観
• 共用部分の維持管理状況
• 駐車場の位置・利用状況
• 建物周辺の環境

などを確認できます。

賃貸中のため、店舗内部の確認についてはテナントとの調整や売主側の承諾等が必要となる場合があります。

問い合わせ前の確認ポイント

本物件を収益物件として検討する場合は、表面利回りだけでなく、実際の年間保有コストを含めて確認することが重要です。

現時点で確認できる固定的な月額費用は、

• 管理費：10,000円
• 修繕積立金：12,690円
• 自治会費：400円
• 駐車場使用料：25,000円

です。

これ以外に固定資産税・都市計画税、保険、その他費用等が発生する可能性があります。

また、駐車場の専用使用権の承継条件や費用負担についても、売買時に確認が必要です。

資料で確認しておきたい項目

購入判断前には、少なくとも次の資料・条件を確認したい物件です。

• 現在の賃貸借契約書
• 賃貸借契約期間・更新条件
• 保証金・敷金等
• 解約・退去条件
• 賃料入金状況
• 賃料改定に関する条件
• 原状回復条件
• 店舗設備・造作の所有区分
• 管理規約・使用細則
• 店舗使用に関する規定
• 駐車場専用使用権の内容
• 長期修繕計画
• 修繕履歴
• 総会議事録
• 管理費・修繕積立金等の改定予定
• 固定資産税・都市計画税
• その他購入後に必要となる費用

資料の確認状況についてはお問い合わせください。

よくある質問

現在は空室ですか？

いいえ。販売資料では現在賃貸中です。オーナーチェンジでの売買となります。

現在の賃料はいくらですか？

月額325,000円、年間賃料収入3,900,000円とされています。

表面利回りはいくらですか？

販売価格5,780万円に対して約6.74％です。

計算式は、

3,900,000円 ÷ 57,800,000円 × 100 ＝ 約6.74％

です。

管理費、修繕積立金、税金、保険その他の費用を控除する前の表面利回りです。

現在のテナントは何の店舗ですか？

販売資料では飲食店が入居しています。

店舗内部を確認できますか？

賃貸中のため、内部確認の可否や日時はテナント・売主側との調整が必要です。ご希望の場合は事前に確認します。

耐震改修や大規模修繕は行われていますか？

販売資料では耐震改修工事済、2019年大規模修繕工事済、2023年6月排水管更新工事済とされています。詳細は関連資料で確認します。

賃貸借契約の内容を確認できますか？

購入検討に必要な範囲で、開示可能な資料や契約条件を売主側へ確認します。賃貸期間、保証金、解約条件、修繕負担などは購入判断前に確認しておきたい重要項目です。

現地案内・内見・物件確認のご案内

イトーピア東大島マンションの販売状況・賃貸条件・収支資料を確認する

現在の販売状況、賃貸借条件、収支に関する資料、管理・修繕関係資料など、購入判断に必要な情報を確認します。

現地確認をご希望の場合は、建物・店舗位置・周辺環境・駅からの動線などを含めてご案内します。