東糀谷4丁目8番13号 東糀谷4丁目8番13号, 大田区 東京都 144-0033

ニューライフマンション東糀谷｜大鳥居駅徒歩10分・3,680万円・表面利回り約5.21％｜収益物件

- 大田区 東京都

京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分。賃貸中の3LDK区分マンションです。

価格3,680万円、専有面積57.12㎡、月額賃料16万円、年間予定賃料収入192万円。表面利回りは約5.21％です。

現賃貸借契約の内容、管理費・修繕積立金、修繕履歴を資料で確認し、保有中の収支と将来の維持費を比較する必要があります。

この物件の確認ポイント

• 現在、月額賃料16万円で賃貸中のオーナーチェンジ物件
• 年間予定賃料収入192万円、表面利回り約5.21％
• 京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分
• 5階部分、南向き、3LDK、専有面積57.12㎡
• 管理費・修繕積立金は合計月額17,100円
• 2023年にキッチン、浴室、洗面化粧台などをリフォーム
• 現賃貸借契約の引継ぎが購入条件

表面利回りは、次の計算による参考値です。

192万円÷3,680万円×100＝約5.21％

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、管理委託費などは控除されていません。

物件概要

項目	内容
種別	中古マンション・オーナーチェンジ
物件名	ニューライフマンション東糀谷
所在地	東京都大田区東糀谷4丁目8-13
交通	京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分
価格	3,680万円（税込）
間取り	3LDK
専有面積	57.12㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.00㎡
所在階	7階建て5階部分
向き	南
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
築年月	1981年3月
総戸数	74戸
土地権利	所有権
管理費	月額5,700円
修繕積立金	月額11,400円
管理形態	全部委託
管理員	日勤
管理会社	株式会社東急コミュニティー
現況	賃貸中
月額賃料	160,000円
年間予定賃料収入	1,920,000円
表面利回り	約5.21％
引渡し	相談
駐車場	空き状況・条件は確認が必要です
ペット	飼育条件は管理規約の確認が必要です
取引態様	仲介
備考	現賃貸借契約の引継ぎが条件です

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 賃貸中の区分マンションを取得したい方
• 取得当初から賃料収入がある物件を比較したい方
• 1LDKなどの単身者向け住戸ではなく、3LDKの賃貸条件を検討したい方
• 羽田空港方面への交通動線を重視する方
• 購入価格だけでなく、管理費や修繕積立金を含めて収支を確認できる方
• 賃貸借契約や管理資料を確認したうえで判断したい方

比較ポイント

表面利回りと手取り収支

表面利回り約5.21％は、年間予定賃料収入を物件価格で割った数値です。

年間の管理費と修繕積立金は、次のとおりです。

（5,700円＋11,400円）×12か月＝205,200円

年間予定賃料収入から上記費用のみを差し引いた金額は、1,714,800円です。ただし、固定資産税、保険料、管理委託費、修繕費などは含まれていません。

賃貸借契約の内容

現在の賃料だけでなく、契約期間、更新条件、保証会社、敷金、解約予告期間、滞納履歴の有無を確認する必要があります。

賃料に管理費や駐車場使用料などが含まれている場合は、その内訳も比較材料になります。

管理・修繕状況

1981年築のため、長期修繕計画、大規模修繕工事の履歴、修繕積立金総額、今後の工事予定を確認することが重要です。

現在の修繕積立金額だけでなく、将来の増額予定や一時金徴収の可能性も資料で確認します。

周辺環境

京急空港線「大鳥居」駅まで徒歩10分で、羽田空港方面や京急蒲田方面への移動を検討しやすい立地です。

周辺にはスーパー、コンビニエンスストア、ドラッグストア、医療施設、公園などがあります。

• ファミリーマート大田東糀谷店：約270m
• コモディイイダ東糀谷店：約350m
• ニトリ大田大鳥居店：約500m
• 糀谷医院：約530m
• 高野病院：約560m
• 東糀谷防災公園：約200m

収益物件として検討する場合は、施設の有無だけでなく、駅から建物までの歩行経路、夜間の周辺状況、道路交通音、航空機音なども現地で確認します。

建物・土地・室内の特徴

対象住戸は7階建ての5階部分で、南向きの3LDKです。LDKは約15帖、各洋室は約4帖から4.5帖で構成されています。

2023年に、次のリフォームが実施されています。

• システムキッチン交換
• ユニットバス交換
• 浴室乾燥機設置
• 洗面化粧台交換
• 温水洗浄機能付きトイレ交換
• 建具交換
• 洗濯機防水パン交換
• クロス張替え
• カーテンレール交換
• シーリングライト設置
• エアコン先行配管工事
• ハウスクリーニング

賃貸中のため、室内確認の可否は入居者との調整が必要です。リフォーム内容は工事資料や設備表でも確認してください。

現地案内・内見で確認できること

オーナーチェンジ物件は、入居中の場合、室内を確認できないことがあります。その場合でも、現地では次の事項を確認できます。

• 建物外観と共用部分の維持管理状況
• エントランス、廊下、エレベーターの状態
• ごみ置場、自転車置場、駐車場の管理状況
• 駅から建物までの実際の歩行経路
• 周辺道路の交通量と騒音
• 建物周辺からの日照や隣接建物との距離
• スーパーや医療施設までの生活動線

室内確認ができない場合は、間取り図、リフォーム資料、賃貸借契約書、設備表を組み合わせて判断します。

事前確認ポイント

お問い合わせ前に、次の条件を整理しておくと比較が進めやすくなります。

• 自己資金と借入予定額
• 希望する年間手取り収入
• 想定する保有期間
• 毎月の返済額と管理費等を含めた収支
• 空室発生時に負担できる期間
• 将来の修繕費に備える予算
• 賃貸借契約を引き継ぐ条件への理解
• 室内を確認できない場合の判断基準

融資を利用する場合は、築年数、残存耐用年数、返済期間、金利を含めた返済後キャッシュフローの確認が必要です。

資料確認で見ておきたい項目

• 現賃貸借契約書
• 月額賃料16万円の内訳
• 入金履歴および滞納の有無
• 敷金・保証金の承継額
• 保証会社の利用状況
• 入居者の解約予告期間
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 総会議事録
• 修繕積立金総額
• 大規模修繕工事の履歴
• 2023年リフォームの工事内容
• 固定資産税・都市計画税
• 管理費等の改定予定
• ペット・駐車場・用途に関する制限

よくある質問

購入後に自分で居住できますか？

現賃貸借契約の引継ぎが条件です。入居者が居住中のため、購入後すぐに自己居住できる物件ではありません。契約期間や解約条件の確認が必要です。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、室内確認の可否は入居者との調整によります。室内を確認できない場合でも、共用部分や周辺環境の現地確認と資料確認は可能です。

表面利回り約5.21％は手取り利回りですか？

手取り利回りではありません。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などを控除する前の参考値です。

オンラインで事前相談できますか？

可能です。遠方から検討する場合は、購入条件、資金計画、賃貸借契約の確認項目をオンラインで整理してから、資料確認や現地案内へ進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ニューライフマンション東糀谷は、月額賃料16万円で賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

購入判断では、表面利回りだけでなく、現賃貸借契約、管理費、修繕積立金、税金、修繕計画を含めた保有収支の確認が重要です。

「賃貸条件と資料を確認する」「管理状況と修繕履歴を確認する」など、ご希望の確認内容をお知らせください。

遠方の方は、オンライン事前相談で条件を整理したうえで、現地案内や共用部分の確認日程をご相談いただけます。