40-17 梅里二丁目, 杉並区 東京都 166-0011

阿佐ヶ谷ダイヤモンドマンション｜2,280万円・32.66㎡｜オーナーチェンジ物件

- 杉並区 東京都

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。
現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。

東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅徒歩5分、JR中央線「阿佐ケ谷」駅徒歩12分の1DK住戸です。
年間賃料収入は1,176,000円、表面利回りは約5.15％です。
賃貸条件、管理状況、修繕履歴、管理規約を確認したうえで比較検討したい物件です。

この物件の確認ポイント

阿佐ヶ谷ダイヤモンドマンションは、杉並区梅里2丁目に所在する13階建マンションの6階部分です。
専有面積32.66㎡、間取りは1DKで、単身者向けの賃貸需要を前提に条件整理しやすい広さです。

交通は、東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅徒歩10分、JR中央線「阿佐ケ谷」駅徒歩12分です。
南阿佐ケ谷駅は東京メトロ丸ノ内線の駅として案内されています。

すでに賃貸中のため、購入検討時は室内状態だけでなく、現賃貸借契約、賃料、更新条件、解約予告、管理費・修繕積立金、長期修繕計画を確認することが重要です。

物件概要

項目	内容
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都杉並区梅里2-40-17
交通	東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
交通	東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅 徒歩10分
交通	JR中央線「阿佐ケ谷」駅 徒歩12分
価格	2,280万円（税込）
間取り	1DK
専有面積	32.66㎡
バルコニー面積	4.0㎡
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造13階建
所在階	6階部分
総戸数	109戸
土地権利	所有権
用途地域	第一種住居地域・商業地域
築年月	昭和48年11月（1973年）
管理形態	全部委託・日勤管理
管理会社	株式会社長谷工コミュニティ
管理費	月額7,800円
修繕積立金	月額6,853円
駐車場	なし
駐輪場	月額100円〜400円（空無）
バイク置き場	なし
現況	賃貸中
引渡し	相談
本体設備	エレベーター
ペット飼育	不可
年間賃料収入	1,176,000円
月額賃料	98,000円
表面利回り	約5.15％
賃貸状況	賃貸中
リフォーム	令和4年7月30日完了
取引態様	仲介
備考	図面と現況に相違がある場合は現況優先

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。
※表面利回り＝年間賃料収入1,176,000円 ÷ 価格22,800,000円 × 100。

この物件が向いている方

阿佐谷・南阿佐ケ谷・新高円寺エリアで、賃貸中の区分マンションを比較したい方に向いています。

すでに月額賃料98,000円で賃貸中のため、空室募集から始める物件ではありません。
一方で、現賃貸借契約の内容を引き継ぐため、賃料、契約期間、更新条件、敷金等の承継内容を確認してから判断する必要があります。

リフォーム履歴がある住戸を検討したい方、複数路線が使える立地を重視する方、管理状況や修繕積立金を資料で確認しながら比較したい方に適しています。

比較ポイント

比較時は、価格と表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金を含めた月次負担を確認することが重要です。

比較項目	確認ポイント
賃貸条件	月額賃料98,000円、契約期間、更新条件、解約予告
利回り	表面利回り約5.15％、実質利回りではない点
管理状況	日勤管理、管理会社、共用部の維持状況
修繕関係	修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕履歴
立地	南阿佐ケ谷駅徒歩5分、阿佐ケ谷駅徒歩12分
室内	令和4年7月リフォーム済みの内容確認
将来方針	賃貸継続、退去後利用、売却方針の整理

表面利回りだけで判断せず、固定資産税、火災保険、管理委託費、修繕費、空室期間の可能性を含めて収支条件を整理することをおすすめします。

周辺環境

物件は杉並区梅里2丁目に所在し、南阿佐ケ谷駅、新高円寺駅、阿佐ケ谷駅の利用が可能です。
丸ノ内線とJR中央線の利用を比較できる立地のため、通勤動線や生活動線を現地で確認しやすい点があります。

杉並区では、用途地域や高度地区、都市計画道路などにより、建物用途や高さ等に制限があると案内されています。
学区については、住所に基づき教育委員会が指定校を定めており、最新情報は杉並区または教育委員会で確認が必要です。

現地では、駅からの歩行ルート、夜間の明るさ、周辺道路の交通量、買い物施設までの距離感、建物周辺の騒音や日当たりを確認しておくと判断しやすくなります。

建物・土地・室内の特徴

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造13階建、総戸数109戸のマンションです。
対象住戸は6階部分、専有面積32.66㎡、1DKの間取りです。

令和4年7月30日にリフォームが完了しています。
リフォーム内容は、システムキッチン新規交換、ユニットバス新規交換、洗面台新規交換、温水洗浄機能付トイレ新規交換、建具交換、洗濯機防水パン交換、クロス張替、カーテンレール交換、シーリングライト取付、ダウンライト設置、ハウスクリーニング等です。

資料上は内装写真も確認できますが、現在は賃貸中のため、室内確認の可否や方法は事前確認が必要です。
購入検討時は、リフォーム後の使用状況、設備保証、賃借人の使用状態、退去時の原状回復条件を確認することが重要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内内見は賃借人の承諾や調整が必要となる場合があります。
そのため、まずは外観、エントランス、共用廊下、エレベーター、ゴミ置場、自転車置場、周辺道路を確認することが現実的です。

現地では、次の点を確認できます。

確認項目	内容
建物外観	築年数に対する維持管理状況
エントランス	清掃状態、掲示物、管理状況
共用部	廊下、階段、エレベーター、照明
周辺道路	車通り、歩行者動線、夜間の雰囲気
駅距離	南阿佐ケ谷駅・新高円寺駅・阿佐ケ谷駅までの実感距離
生活動線	買い物、飲食、通勤動線の確認
駐輪場	空き状況、利用条件、月額料金

オーナーチェンジ物件では、室内だけでなく、共用部と管理体制の確認が購入判断に直結します。

事前確認ポイント

購入前には、賃貸借契約と管理関係資料の確認が必要です。

確認項目	確認内容
賃貸借契約	契約期間、更新条件、賃料、敷金、解約予告
賃料入金	滞納有無、入金履歴、保証会社の有無
管理費等	管理費7,800円、修繕積立金6,853円
修繕履歴	大規模修繕、専有部修繕、設備交換履歴
管理規約	賃貸、ペット、事務所利用、民泊等の制限
長期修繕計画	今後の修繕予定、積立金改定予定
固定資産税	年額税額、都市計画税の確認
引渡条件	賃貸借契約の承継内容、精算条件

収益物件として検討する場合は、年間賃料収入だけでなく、毎月の管理費・修繕積立金、固定資産税、保険料、将来修繕費を含めて確認する必要があります。

資料確認で見ておきたい項目

資料確認では、次の書類を確認することをおすすめします。

資料	確認ポイント
販売図面	価格、面積、賃料、利回り、現況
賃貸借契約書	契約期間、賃料、敷金、更新条件
レントロール	賃料、入金状況、契約条件
管理規約	使用制限、賃貸制限、ペット不可の確認
重要事項調査報告書	管理費、修繕積立金、滞納、修繕履歴
長期修繕計画	今後の修繕予定、積立金改定可能性
固定資産税資料	年間保有コスト
リフォーム資料	令和4年7月実施内容と保証有無

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに自己使用する物件ではありません。
賃貸借契約の引継ぎ条件を確認し、保有期間中の収支と将来の売却・保有方針を整理することが重要です。

よくある質問

室内の内見はできますか？

現在賃貸中のため、室内内見は賃借人の承諾や日程調整が必要です。
まずは外観、共用部、周辺環境の確認から進める形になる場合があります。

表面利回り約5.15％は実質利回りですか？

実質利回りではありません。
表面利回りは、年間賃料収入1,176,000円を販売価格2,280万円で割って算出した参考値です。
管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費等は控除していません。

賃貸借契約は引き継ぎになりますか？

はい。オーナーチェンジ物件のため、現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。
契約期間、更新条件、敷金、保証会社、滞納有無などは資料確認が必要です。

ペット飼育は可能ですか？

販売資料上はペット飼育不可とされています。
詳細は管理規約および重要事項調査報告書で確認が必要です。

購入前に何を確認すべきですか？

賃貸借契約書、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、固定資産税資料を確認することをおすすめします。
利回りだけでなく、保有コストと将来修繕の可能性を含めて判断する必要があります。

現地案内・内見・比較相談のご案内

阿佐ヶ谷ダイヤモンドマンションは、南阿佐ケ谷駅徒歩5分のオーナーチェンジ物件です。
購入検討時は、価格、賃料、表面利回りだけでなく、賃貸借契約、管理状況、修繕積立金、長期修繕計画を確認することが重要です。

現地では、建物外観、エントランス、共用部、周辺道路、駅までの動線を確認できます。
遠方の方は、オンライン事前相談で資料確認項目や比較条件を整理できます。

賃貸条件と資料確認を相談する。
管理状況と修繕履歴を確認する。
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