10-16 南馬込4丁目, 大田区 東京都 143-0025

南馬込スカイマンション｜大田区南馬込4丁目・4,180万円・66.00㎡｜オーナーチェンジ物件

- 大田区 東京都

都営浅草線「西馬込」駅徒歩7分のオーナーチェンジ物件です。
専有面積66.00㎡、2SLDK、月額賃料180,000円で賃貸中です。
賃貸借契約の引継ぎ、管理状況、修繕積立金、利回り根拠を確認しながら検討できます。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。
掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件の確認ポイント

南馬込スカイマンションは、大田区南馬込4丁目にある中古マンションです。
都営浅草線「西馬込」駅から徒歩7分の立地で、都営交通公式情報でも西馬込駅は浅草線の駅として案内されています。

本物件は賃貸中のため、室内の利用状況だけでなく、現賃貸借契約、賃料、更新条件、退去時の取扱い、管理費・修繕積立金の水準を資料で確認することが重要です。

また、最上階6階部分、南西向き、眺望良好とされる住戸です。
写真や図面だけでは、日当たり、眺望、共用部の管理状況、周辺道路の交通量、生活音の感じ方までは判断しにくいため、現地確認と資料確認をあわせて検討しやすい物件です。

物件概要

項目	内容
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ物件
所在地	東京都大田区南馬込4丁目10-16
交通	都営浅草線「西馬込」駅 徒歩7分
価格	4,180万円（税込）
間取り	2SLDK
専有面積	66.00㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.60㎡
構造	鉄筋コンクリート造6階建
所在階	6階部分
総戸数	34戸
土地権利	所有権
用途地域	第一種住居地域
築年月	1975年2月
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	グローブシップ株式会社
管理費	月額15,050円
修繕積立金	月額10,830円
駐車場	月額13,200円・空有
駐輪場	月額200円・空有
バイク置き場	月額1,000円・空有
現況	賃貸中
引渡し	相談
本体設備	エレベーター
年間賃料収入	2,160,000円
月額賃料	180,000円
表面利回り	約5.16％
取引態様	仲介
備考	空き状況は2024年2月10日現在。図面と現況に相違がある場合は現況優先。

この物件が向いている方

• 大田区南馬込エリアのオーナーチェンジ物件を比較したい方
• 西馬込駅徒歩圏の中古マンションを検討したい方
• 賃貸中物件の契約条件や収支条件を資料で確認したい方
• 管理費、修繕積立金、修繕履歴を見ながら保有方針を整理したい方
• 室内状態よりも、賃貸借契約と管理状況を重視して確認したい方

比較ポイント

賃貸条件の確認

本物件は月額賃料180,000円、年間賃料収入2,160,000円の賃貸中物件です。
購入検討時には、現在の賃貸借契約書、契約期間、更新条件、敷金等の承継、解約予告、賃料入金状況の確認が必要です。

表面利回りの見方

表面利回りは、年間賃料収入2,160,000円を価格4,180万円で割った参考値です。

項目	内容
年間賃料収入	2,160,000円
物件価格	41,800,000円
計算式	2,160,000円 ÷ 41,800,000円 × 100
表面利回り	約5.16％

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、空室期間、管理委託費等は控除されていません。
そのため、実質利回りではなく、表面利回りとして確認する必要があります。

管理状況の確認

築年月は1975年2月です。
管理形態は全部委託、管理方式は日勤、管理会社はグローブシップ株式会社です。
購入前には、管理規約、総会議事録、長期修繕計画、修繕履歴、管理費・修繕積立金の改定予定を確認することをおすすめします。

周辺環境

本物件は大田区南馬込4丁目に所在します。
都営浅草線「西馬込」駅徒歩7分のため、駅までの歩行ルート、坂道、夜間の明るさ、周辺道路の交通量を現地で確認しておくと判断しやすくなります。

近隣には、南馬込うえだい公園や桜並木公園があります。大田区公式情報では、南馬込うえだい公園は南馬込4丁目1番24号、桜並木公園は南馬込4丁目11番12号に所在する公園として案内されています。

学区については、大田区公式サイトで通学区域の確認ページが案内されています。最新の通学区域は、契約前に大田区または教育委員会で確認が必要です。

建物・土地・室内の特徴

室内・間取り

間取りは2SLDKです。
LDK約11.1帖、洋室約5.6帖、洋室約4.2帖、サービスルーム約4.2帖の構成です。
収納、廊下、水回り、バルコニーの配置を図面で確認できます。

最上階・南西向き

6階建6階部分の最上階住戸です。
販売資料では、南西向き、日当たり、眺望良好とされています。
ただし、実際の日照、眺望、周辺建物との距離感は現地確認が必要です。

リフォーム内容

2023年2月28日完了のリフォーム履歴があります。

リフォーム内容
キッチン水栓交換
キッチンガスコンロ交換
洗濯機防水パン新規交換
浴室乾燥機新規設置
浴室水栓交換
洗面台水栓交換
温水洗浄機能付トイレ新規交換
クロス張替
クッションフロア張替
ハウスクリーニング 他

賃貸中のため、現況確認の可否、室内確認方法、退去時の原状回復範囲は事前確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

• 西馬込駅から物件までの徒歩ルート
• 馬込桜並木通り周辺の雰囲気
• 周辺道路の交通量、騒音、夜間の明るさ
• 建物外観、エントランス、共用廊下、エレベーターの管理状況
• 駐車場、駐輪場、バイク置き場の位置と利用状況
• 最上階住戸としての眺望、日当たり、風通し
• 周辺建物との距離感
• 賃貸中物件として確認できる範囲

事前確認ポイント

オーナーチェンジ物件のため、購入前には以下を整理しておくと比較しやすくなります。

確認項目	確認内容
賃貸借契約	契約期間、更新条件、解約予告、敷金等の承継
賃料	月額180,000円の内訳、入金状況
管理費等	管理費15,050円、修繕積立金10,830円
固定資産税等	年額確認が必要です
修繕履歴	建物全体と住戸内の修繕履歴
長期修繕計画	今後の修繕予定、積立金改定予定
管理規約	賃貸、使用細則、禁止事項
駐車場等	空き状況、契約可否、将来変更の可能性
室内確認	賃貸中のため確認方法の調整が必要です

資料確認で見ておきたい項目

• 販売図面
• 登記簿謄本
• 管理規約
• 使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 総会議事録
• 修繕履歴
• 賃貸借契約書
• 賃料入金状況
• 固定資産税・都市計画税の確認資料
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 駐車場、駐輪場、バイク置き場の利用規約

よくある質問

現在、賃貸中ですか？

はい。販売資料上は賃貸中です。
月額賃料は180,000円、年間賃料収入は2,160,000円とされています。
契約内容や入金状況は、資料確認が必要です。

表面利回り約5.16％は保証されますか？

保証されるものではありません。
表面利回りは、年間賃料収入を物件価格で割った参考値です。
管理費、修繕積立金、税金、修繕費、空室リスク等は反映されていません。

室内の内見はできますか？

賃貸中のため、室内確認の可否は確認が必要です。
内見が難しい場合でも、販売資料、リフォーム履歴、賃貸借契約、管理資料をもとに条件整理ができます。

管理状況は確認できますか？

確認できます。
管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録、修繕履歴などの資料確認をおすすめします。

遠方からでも相談できますか？

オンライン事前相談が可能です。
賃貸条件、利回りの見方、管理費・修繕積立金、資料確認項目を整理したうえで、現地確認や比較検討に進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

南馬込スカイマンションは、駅徒歩圏、最上階、賃貸中という複数の確認ポイントがあるオーナーチェンジ物件です。
購入前には、物件価格と表面利回りだけでなく、賃貸借契約、管理状況、修繕履歴、将来の保有方針をあわせて確認することが重要です。

現地では、駅からの動線、建物外観、共用部、周辺環境、眺望、日当たりを確認できます。
資料確認では、賃貸条件、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の状況を整理できます。

賃貸条件と資料確認を相談する
管理状況と修繕履歴を確認する
他の東京23区収益物件と比較相談する