4-2 九段南3丁目, 千代田区 東京都 102-0074

ハイツ九段坂｜千代田区九段南3丁目｜2,880万円・1LDK・35.13㎡｜オーナーチェンジ物件

- 千代田区 東京都

市ヶ谷駅徒歩5分、千代田区九段南3丁目のオーナーチェンジ物件です。
1LDK・専有面積35.13㎡、月額賃料105,000円で賃貸中です。
賃貸借契約、管理費、修繕積立金、管理状況を確認したうえで比較検討できます。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。

この物件の確認ポイント

ハイツ九段坂は、千代田区九段南3丁目に所在する中古マンションです。
東京メトロ有楽町線・南北線「市ケ谷」駅、都営新宿線「市ヶ谷」駅、JR中央・総武線「市ケ谷」駅を利用できる立地です。東京メトロ公式では市ケ谷駅に有楽町線・南北線、東京都交通局公式では都営新宿線、JR東日本公式では中央・総武線各駅停車の時刻表が確認できます。

室内は平成30年にリフォーム工事履歴があり、南西角部屋、事務所利用可の条件があります。
ただし、現在は賃貸中のため、購入前には賃貸借契約、敷金引継ぎ、管理規約、事務所利用条件、修繕履歴の確認が必要です。

物件概要

項目	内容
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
物件名	ハイツ九段坂
所在地	東京都千代田区九段南3-4-2
交通	東京メトロ有楽町線・南北線、都営新宿線「市ヶ谷」駅 徒歩5分／JR総武中央線「市ケ谷」駅 徒歩8分／東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩9分
価格	2,880万円（税込）
間取り	1LDK
専有面積	35.13㎡
バルコニー面積	1.40㎡
所在階	4階部分
構造	鉄筋コンクリート造6階建
築年月	1978年10月
総戸数	16戸
土地権利	所有権（持分44,550／810,000）
用途地域	商業地域
管理費	月額18,100円
修繕積立金	月額5,940円
管理形態	委託管理・巡回
管理会社	臨海総合サービス株式会社
施工会社	近代建築株式会社
現況	賃貸中
駐車場	無
エレベーター	有
事務所利用	可
ペット	不可
月額賃料	105,000円
年間賃料収入	1,260,000円
表面利回り	4.37％
賃貸借期間	2025年6月24日〜2027年6月23日
契約形態	普通賃貸借契約・2年間
敷金	105,000円
リフォーム履歴	平成30年室内リフォーム工事履歴有
外壁・共用部工事	令和3年6月 外壁・外階段塗装工事実施
取引態様	仲介
備考	図面と現況が相違する場合は現況を優先します

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。
※表面利回りは、年間賃料収入1,260,000円÷販売価格28,800,000円×100で算出しています。

この物件が向いている方

ハイツ九段坂は、千代田区内のオーナーチェンジマンションを比較している方に向いています。
市ヶ谷・半蔵門周辺で、賃貸中の区分マンションを資料確認しながら検討したい方に適しています。

また、事務所利用可の条件があるため、居住用だけでなく利用制限や管理規約を確認したい方にも比較対象になります。
ただし、事務所利用の範囲、使用細則、賃貸借契約の内容は必ず事前確認が必要です。

比較ポイント

賃貸条件の確認

現在の月額賃料は105,000円、年間賃料収入は1,260,000円です。
普通賃貸借契約で、賃貸借期間は2025年6月24日から2027年6月23日までとされています。

購入前には、賃料の入金状況、敷金105,000円の引継ぎ、契約更新条件、解約予告、原状回復条件を確認する必要があります。

管理費・修繕積立金の確認

管理費は月額18,100円、修繕積立金は月額5,940円です。
賃料収入だけでなく、毎月の固定支出を含めて収支条件を整理することが重要です。

総戸数16戸のマンションのため、長期修繕計画、修繕積立金の残高、過去の修繕履歴、今後の工事予定も資料で確認しておきたい項目です。

立地と利用動線

市ヶ谷駅徒歩5分、半蔵門駅徒歩9分の立地です。
複数路線を利用できる点は確認材料になりますが、実際の駅出入口、坂道、周辺道路、夜間の動線は現地で確認することをおすすめします。

周辺環境

本物件は、千代田区九段南3丁目に所在します。
市ヶ谷駅周辺は、東京メトロ有楽町線・南北線、都営新宿線、JR中央・総武線各駅停車を利用できるエリアです。

九段南エリアは、オフィス、学校、住宅、店舗が混在する地域です。
収益物件として検討する場合は、駅距離だけでなく、建物までの歩行ルート、周辺の交通量、建物前面の道路状況、生活施設との距離感を現地で確認することが重要です。

建物・土地・室内の特徴

建物は1978年10月築、鉄筋コンクリート造6階建の4階部分です。
対象住戸は1LDK、専有面積35.13㎡、バルコニー面積1.40㎡です。

間取りは、リビングダイニングキッチン約8.5帖、洋室約5帖の構成です。
南西角部屋で、図面上はバルコニーとクローゼットが確認できます。

平成30年に室内リフォーム工事履歴があり、令和3年6月には外壁・外階段塗装工事が実施されています。
ただし、現在の室内状況、設備状態、リフォーム範囲は資料確認または現況確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内内見は賃借人との調整が必要です。
現地では、主に以下の確認ができます。

確認項目	確認内容
建物外観	外壁、共用部、エントランス、階段、管理状況
周辺環境	駅からの動線、道路幅、交通量、夜間の雰囲気
共用部	清掃状況、掲示物、メールボックス、ゴミ置場
事務所利用条件	管理規約・使用細則との整合確認
賃貸継続前提	賃貸借契約の内容、契約期間、敷金引継ぎ

写真や図面だけでは、共用部の管理状態や周辺道路の印象までは判断しにくい場合があります。
購入前には、資料確認とあわせて現地確認を行うことをおすすめします。

事前確認ポイント

購入前には、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

項目	確認内容
賃貸借契約	契約期間、更新条件、解約予告、敷金引継ぎ
賃料収入	月額賃料105,000円、年間賃料収入1,260,000円
固定費	管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料
管理状況	管理形態、管理会社、共用部の状態
修繕履歴	室内リフォーム履歴、外壁・外階段塗装工事履歴
規約関係	事務所利用可の範囲、ペット不可、用途制限
将来方針	保有継続、賃貸契約終了後の利用、売却時の想定条件

資料確認で見ておきたい項目

オーナーチェンジ物件では、販売図面だけで判断せず、資料確認が重要です。

資料	確認ポイント
賃貸借契約書	賃料、契約期間、更新、解約、敷金、原状回復
レントロール	賃料条件、入居状況、入金状況
管理規約・使用細則	事務所利用、ペット、用途制限、修繕負担
重要事項調査報告書	管理費等の滞納、修繕積立金、工事予定
長期修繕計画	今後の大規模修繕、資金計画
固定資産税関係資料	年間保有コストの確認
リフォーム履歴資料	工事範囲、設備交換履歴、施工内容

よくある質問

室内の内見はできますか？

現在は賃貸中のため、室内内見は賃借人との調整が必要です。
まずは外観、共用部、周辺環境の確認と、賃貸借契約書などの資料確認をおすすめします。

表面利回り4.37％は実質利回りですか？

実質利回りではありません。
表面利回りは、年間賃料収入を販売価格で割って算出した参考値です。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費などは控除していません。

事務所利用はできますか？

販売資料上は事務所利用可とされています。
ただし、利用範囲や制限は管理規約、使用細則、現賃貸借契約の内容確認が必要です。

賃貸借契約は引き継ぎになりますか？

本物件はオーナーチェンジ物件のため、現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買です。
契約期間、敷金、更新条件、解約予告などを事前に確認する必要があります。

資料だけで購入判断できますか？

資料確認は重要ですが、共用部の管理状態、建物周辺の雰囲気、駅からの動線は現地で確認することをおすすめします。
遠方の方は、オンライン事前相談で確認項目を整理できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ハイツ九段坂は、千代田区九段南3丁目の賃貸中オーナーチェンジ物件です。
購入前には、賃貸条件、管理状況、修繕履歴、管理規約、固定費を整理して比較することが重要です。

現地では、外観、共用部、周辺道路、駅からの動線、管理状態を確認できます。
室内確認は賃借人との調整が必要なため、まずは資料確認と現地確認を組み合わせて検討できます。

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