9-18 東四つ木2丁目, 葛飾区 東京都 124-0014

ダイアパレス立石｜3,780万円・4LDK・専有79.62㎡｜オーナーチェンジ物件

- 葛飾区 東京都

京成押上線「京成立石」駅・「四ツ木」駅徒歩15分。
葛飾区東四つ木の4LDK、賃貸中オーナーチェンジ物件です。
賃貸条件、管理状況、修繕履歴を確認しながら比較検討できます。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。

この物件の確認ポイント

ダイアパレス立石は、東京都葛飾区東四つ木2丁目に所在する、鉄骨鉄筋コンクリート造13階建のマンションです。

対象住戸は2階部分、専有面積79.62㎡の4LDK。角住戸で、バルコニー面積は15.22㎡です。

現在は賃貸中で、月額賃料は160,000円、年間賃料収入は1,920,000円です。掲載の表面利回りは約5.07％で、管理費・修繕積立金・固定資産税・修繕費等を控除した実質利回りではありません。

京成電鉄公式情報では、京成立石駅は京成押上線の駅で、駅周辺では連続立体交差事業が進められています。交通利便だけでなく、駅周辺の変化や生活動線も現地で確認したい物件です。

物件概要

項目	内容
物件種別	収益物件・中古マンション・オーナーチェンジ
物件名	ダイアパレス立石
所在地	東京都葛飾区東四つ木2丁目9-18
交通	京成押上線「京成立石」駅 徒歩15分、京成押上線「四ツ木」駅 徒歩15分
価格	3,780万円（税込）
間取り	4LDK
専有面積	79.62㎡（壁芯）
バルコニー面積	15.22㎡
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	13階建2階部分
総戸数	196戸
築年月	1988年2月
土地権利	所有権
用途地域	工業地域
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	株式会社東急コミュニティー
管理費	月額10,740円
修繕積立金	月額12,930円
組合協力金	月額3,000円
駐車場	月額14,500円〜16,000円（空有）
駐輪場	月額120円〜200円（空有）
バイク置場	月額500円〜1,800円（空有）
現況	賃貸中
引渡し	相談
本体設備	エレベーター
ペット	不可
年間賃料収入	1,920,000円
月額賃料	160,000円（月額管理費を含む）
表面利回り	約5.07％
リフォーム完了日	2023年1月25日
取引態様	仲介
備考	図面と現況に相違がある場合は現況優先。売主指定の司法書士利用。税込価格は消費税を含む金額。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 葛飾区内のオーナーチェンジ物件を比較している方
• 4LDK・専有79㎡台のファミリータイプを確認したい方
• 賃貸中マンションの賃貸条件を資料で確認したい方
• 管理費、修繕積立金、組合協力金を含めて収支整理したい方
• 京成立石駅・四ツ木駅周辺の生活動線を確認したい方

比較ポイント

1. 4LDK・79.62㎡のファミリータイプ

対象住戸は4LDKで、LDK約13.5帖、各居室は約6.6帖・約4.5帖・約4.3帖・約4.2帖です。

賃貸中のため、室内確認の可否や確認方法は事前調整が必要です。間取りだけでなく、賃貸借契約の内容、入居者属性、契約期間、更新条件などを資料で確認することが重要です。

2. 2023年1月リフォーム履歴あり

2023年1月25日に、システムキッチン、ユニットバス、浴室乾燥機、洗面台、温水洗浄機能付トイレ、建具、洗濯機防水パン、クロス、フローリング、シーリングライト等の新規交換・設置が行われています。

ただし、現在は賃貸中のため、現況確認、修繕履歴、原状回復条件は資料確認が必要です。

3. 表面利回り約5.07％

年間賃料収入1,920,000円、販売価格3,780万円を前提とした表面利回りは約5.07％です。

計算式：1,920,000円 ÷ 37,800,000円 × 100 ＝ 約5.07％

表面利回りは、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、空室期間、管理委託費等を控除していない数値です。購入前には、月次支出と将来修繕リスクを含めた収支確認が必要です。

周辺環境

京成立石駅は京成押上線の駅で、京成電鉄公式情報では駅周辺に飲食街などが集まる地域性があり、連続立体交差事業も進行中とされています。駅周辺の変化、踏切、道路動線、買い物動線は現地で確認したいポイントです。

葛飾区公式サイトでは、小学校・中学校の通学区域は住所地により確認する必要があると案内されています。学区を重視する場合は、最新情報を葛飾区または教育委員会で確認する必要があります。

収益物件として確認する場合は、周辺施設の有無だけでなく、入居者が日常的に使う駅、買い物、通勤、通学、駐輪場、駐車場、生活道路の動線を確認することが重要です。

建物・土地・室内の特徴

建物

総戸数196戸の大規模マンションです。管理形態は全部委託、管理方式は日勤、管理会社は株式会社東急コミュニティーです。

大規模マンションでは、共用部管理、修繕積立金の水準、長期修繕計画、管理規約、駐車場・駐輪場の運用状況を確認することが重要です。

室内

資料上は2023年1月に水回り・内装のリフォーム履歴があります。

主なリフォーム内容は以下の通りです。

内容
システムキッチン新規交換
ユニットバス新規交換
浴室乾燥機新規設置
洗面台新規交換
温水洗浄機能付トイレ新規交換
建具新規交換
洗濯機防水パン新規交換
クロス張替
フローリング張替
シーリングライト取付
センサーライト設置
ダウンライト設置
エアコン先行配管工事実施
ハウスクリーニング等

賃貸中のため、リフォーム後の使用状況、現況、修繕対応履歴は資料確認をおすすめします。

現地案内・内見で確認できること

• マンション外観と共用部の管理状況
• エントランス、廊下、エレベーター、掲示板の状態
• 駐車場、駐輪場、バイク置場の利用状況
• 建物周辺の道路幅員、交通量、騒音
• 京成立石駅・四ツ木駅までの徒歩動線
• 買い物施設、生活施設までの移動感
• バルコニー側の眺望、日当たり、周辺建物との距離感
• 将来修繕に関する確認事項

※賃貸中のため、室内内見の可否は事前確認が必要です。

事前確認ポイント

購入前には、以下を整理しておくと比較しやすくなります。

確認項目	内容
賃貸借契約	契約期間、更新条件、解約予告、賃料支払状況
賃料条件	月額賃料160,000円の内訳、管理費込み条件
表面利回り	年間賃料収入1,920,000円を前提とした計算
月次支出	管理費、修繕積立金、組合協力金
修繕履歴	2023年1月リフォーム内容と現況
管理状況	管理規約、総会資料、長期修繕計画
駐車場等	空き状況、料金、承継可否
ペット	不可
引渡し	賃貸借契約引継ぎを前提に相談

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 入居者との契約条件
• 賃料入金状況
• 管理規約
• 使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 修繕積立金の総額
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 固定資産税・都市計画税
• リフォーム履歴資料
• 駐車場・駐輪場・バイク置場の利用条件
• 室内設備の保証、修繕対応履歴

よくある質問

Q. この物件は空室ですか？

A. いいえ。現在は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買になります。

Q. 表面利回り約5.07％は実質利回りですか？

A. いいえ。表面利回りです。年間賃料収入1,920,000円を販売価格3,780万円で割った参考値であり、管理費、修繕積立金、税金、修繕費等は控除していません。

Q. 室内を見ることはできますか？

A. 賃貸中のため、室内内見の可否は事前確認が必要です。確認できない場合でも、賃貸借契約、リフォーム履歴、管理資料をもとに条件整理できます。

Q. ペット飼育は可能ですか？

A. 資料上はペット不可です。詳細な飼育条件や管理規約上の制限は、資料確認をおすすめします。

Q. 購入前に何を確認すべきですか？

A. 賃貸借契約、賃料入金状況、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、固定資産税、修繕履歴、管理規約を確認することをおすすめします。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ダイアパレス立石は、賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

購入前には、価格、表面利回り、賃貸条件だけでなく、管理状況、修繕履歴、共用部、駅までの動線、周辺環境を含めて確認することが重要です。

現地では、マンション外観、共用部、駐車場・駐輪場、周辺道路、駅までの徒歩動線を確認できます。遠方の方は、オンライン事前相談で資料確認や他物件との比較整理も可能です。