25-4 弥生町4丁目, 中野区 東京都 164-0013

南中野天野マンション｜中野富士見町駅徒歩8分・2,780万円・47.18㎡・2LDK｜収益物件

- 中野区 東京都

中野区弥生町4丁目、東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分。
販売価格2,780万円、専有面積47.18㎡、南向き角住戸の2LDKです。
月額賃料16万円で賃貸中のため、賃貸借契約や管理状況を確認して比較検討できます。

本物件は、現賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件です。室内写真は参考として確認し、購入判断では賃貸条件、管理費、修繕積立金、管理状況、修繕履歴などの資料確認が必要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格2,780万円（税込）
• 年間賃料収入192万円
• 表面利回り約6.90％
• 月額賃料16万円で賃貸中
• 東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分
• 専有面積47.18㎡の2LDK
• 8階建て7階部分
• 南向きの角住戸
• 2023年11月に室内リフォーム完了
• 管理形態は自主管理
• 駐車場なし、駐輪場は空きなし

表面利回りは、年間賃料収入192万円÷販売価格2,780万円×100＝約6.90％で計算されています。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

物件概要

項目	内容
物件名	南中野天野マンション
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都中野区弥生町4丁目25-4
交通	東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分
販売価格	2,780万円（税込）
間取り	2LDK
専有面積	47.18㎡（壁芯）
バルコニー面積	不明
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階	8階建て7階部分
総戸数	24戸
築年月	1970年4月
向き	南向き
土地権利	所有権
用途地域	近隣商業地域
現況	賃貸中
引渡し	相談
管理形態	自主管理
管理費	月額10,000円
修繕積立金	月額5,000円
町内会費	月額100円
駐車場	なし
駐輪場	あり・空きなし（2025年3月17日確認時点）
バイク置場	なし
本体設備	エレベーター
月額賃料	160,000円
年間賃料収入	1,920,000円
表面利回り	約6.90％
賃貸状況	賃貸中
取引態様	仲介
備考	図面と現況が異なる場合は現況優先。賃貸借契約、敷金等の承継条件は資料確認が必要です。

この物件が向いている方

• 東京23区の区分マンションを比較している方
• 賃貸中のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 1LDKより居住空間に余裕のある2LDKを探している方
• 駅徒歩10分以内の物件を条件としている方
• 賃料収入と毎月の管理費等を確認して判断したい方
• 室内リフォーム履歴のある物件を比較したい方
• 沖縄県など遠方からオンラインで資料確認を進めたい方

比較ポイント

賃料収入と固定費

月額賃料は16万円、年間賃料収入は192万円です。一方、管理費、修繕積立金、町内会費の合計は月額15,100円となります。

表面利回りには、これらの費用に加え、固定資産税、火災保険料、修繕費、空室期間、原状回復費、管理委託費などは反映されていません。購入前に年間収支表を作成し、手取り収支を確認することが重要です。

自主管理マンション

管理形態は自主管理です。管理会社へ全部委託しているマンションとは、管理運営や修繕計画の確認方法が異なります。

総会議事録、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金総額、滞納状況、大規模修繕履歴などを確認し、管理組合の運営状況を整理する必要があります。

築年数と修繕履歴

1970年4月築のため、室内リフォームだけでなく、建物全体の給排水管、外壁、防水、エレベーター、耐震性なども確認対象です。

専有部分の設備更新と、共用部分の修繕状況は分けて判断することをおすすめします。

周辺環境

最寄りの中野富士見町駅は東京メトロ丸ノ内線の駅です。駅周辺には南中野地域事務所、南中野区民活動センター、医療施設、教育施設などがあります。

中野区では弥生町一丁目から四丁目を含む地域について、防災まちづくりに関する方針や事業情報を公開しています。購入前には、区のハザード情報や地域防災計画も確認しておくと判断しやすくなります。

周辺環境は地図だけでなく、駅から物件までの道路状況、夜間の明るさ、交通量、騒音、買い物動線などを現地で確認することをおすすめします。

建物・土地・室内の特徴

本住戸は8階建ての7階部分に位置する南向き角住戸です。間取りは約10帖のLDK、約7.3帖と約4.8帖の洋室を配置した2LDKです。

2023年11月10日に、次のリフォームが完了しています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 浴室乾燥機新規設置
• 洗面化粧台新規交換
• 温水洗浄機能付きトイレ新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• 建具新規交換
• クッションフロア張替え
• クロス張替え
• シーリングライト取付け
• ダウンライト設置
• カーテンレール交換
• ハウスクリーニングほか

現在は賃貸中のため、掲載写真と現在の室内状態が異なる可能性があります。設備の故障状況や修繕負担については、賃貸借契約書や管理資料で確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のオーナーチェンジ物件のため、室内を自由に内見できない場合があります。室内内見の可否は、賃借人の承諾や契約条件を含めて確認が必要です。

現地案内では、主に次の項目を確認できます。

• 建物外観と共用部の維持管理状況
• エントランス、廊下、階段、エレベーターの状態
• ごみ置場や駐輪場の利用状況
• 郵便受けや掲示板の管理状態
• 前面道路の幅員と交通量
• 駅から物件までの徒歩動線
• 周辺の買い物環境と生活動線
• 建物周辺の騒音や日当たり
• 隣接建物との距離感

室内写真だけでは確認しにくい共用部や周辺環境を、現地で確認したうえで資料内容と照合できます。

事前確認ポイント

• 現在の賃貸借契約期間
• 普通借家契約または定期借家契約の別
• 賃料16万円の内訳
• 敷金、保証金等の承継金額
• 賃料の入金状況と滞納の有無
• 賃借人の解約予告期間
• 更新料や更新時期
• 保証会社の利用状況
• 原状回復費用の負担区分
• 設備故障時の修繕負担
• ペット飼育や事務所利用の有無
• 管理費等の改定予定
• 駐輪場の空き状況
• 固定資産税・都市計画税
• 消費税の内訳または課税関係

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• レントロール
• 敷金等承継明細
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 管理組合総会議事録
• 長期修繕計画
• 修繕積立金総額
• 管理費等の滞納状況
• 大規模修繕工事履歴
• 給排水管やエレベーターの修繕履歴
• 固定資産税・都市計画税の年額
• 2023年11月実施リフォームの工事資料
• 耐震診断・耐震改修に関する資料
• 管理組合の借入金や訴訟の有無

よくある質問

現在の入居者がいる状態で購入する物件ですか？

はい。現在賃貸中のオーナーチェンジ物件であり、現賃貸借契約を引き継ぐことを前提とした売買です。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、室内内見ができない場合があります。内見の可否は、賃借人の承諾や販売条件を確認したうえでご案内します。

表面利回り約6.90％はどのように計算していますか？

年間賃料収入192万円を販売価格2,780万円で割って計算しています。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などは控除していません。

2023年のリフォーム内容を確認できますか？

設備交換や内装工事の内容は掲載資料に記載されています。工事明細、施工会社、保証書などの有無は追加の資料確認が必要です。

遠方からでも相談できますか？

オンライン事前相談により、賃貸条件、収支、管理状況、必要資料を整理できます。現地確認の前に、他のオーナーチェンジ物件との比較も可能です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

南中野天野マンションを検討する際は、表面利回りだけでなく、賃貸借契約の内容、自主管理の運営状況、共用部の修繕履歴、固定資産税を含めた年間収支の確認が必要です。

現地案内では、建物の管理状態、共用部、駅からの動線、周辺環境を確認できます。室内内見の可否、賃貸借契約書、管理資料、修繕履歴の確認についてご相談ください。

遠方の方は、オンライン事前相談で資料を確認しながら、東京23区の他物件との条件整理や比較相談を進められます。