16-5 南大井3丁目, 品川区 東京都 140-0013

ヴェラハイツ大森｜大森海岸駅徒歩6分・4,780万円・40.50㎡・賃貸中店舗｜収益物件

- 品川区 東京都

品川区南大井3丁目、マンション1階の路面店舗です。
月額賃料24万円、年間賃料収入288万円、表面利回り6.02％のオーナーチェンジ物件です。
現テナントの契約内容や修繕計画、管理費用を資料で確認してから比較検討できます。

京急本線「大森海岸」駅とJR京浜東北線「大森」駅の2駅を利用できる立地です。現在は店舗として賃貸中のため、購入後は現賃貸借契約を引き継ぐ条件となります。販売価格や募集状況は2026年7月16日更新の掲載情報でも確認されています。

この物件の確認ポイント

• 10階建てマンションの1階路面店舗
• 専有面積40.50㎡の店舗区画
• 現在はタコス店が営業中
• 月額賃料24万円、年間賃料収入288万円
• 表面利回り6.02％
• 京急本線「大森海岸」駅徒歩6分
• JR京浜東北・根岸線「大森」駅徒歩9分
• 新耐震基準の鉄骨鉄筋コンクリート造
• 長期修繕計画あり
• 現賃貸借契約の引継ぎが購入条件

表面利回りは年間賃料収入を販売価格で除して算出した参考値です。

計算式：288万円 ÷ 4,780万円 × 100＝約6.02％

管理費、修繕積立金、特別修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、空室期間などは控除していません。

物件概要

項目	内容
物件名	ヴェラハイツ大森
物件種別	区分店舗・オーナーチェンジ
所在地	東京都品川区南大井3丁目16番5号
交通	京急本線「大森海岸」駅徒歩6分
交通	JR京浜東北・根岸線「大森」駅徒歩9分
販売価格	4,780万円（税込）
月額賃料	240,000円
年間賃料収入	2,880,000円
表面利回り	6.02％
専有面積	40.50㎡（壁芯・約12.25坪）
所在階	1階
建物階数	地上10階建て
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
築年月	1987年12月
総戸数	81戸
土地権利	所有権
用途地域	商業地域
現況	賃貸中
賃貸状況	店舗営業中
引渡し	相談
管理費	月額14,750円
修繕積立金	月額8,450円
特別修繕積立金	月額250円
管理形態	全部委託・日勤管理
管理会社	伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
駐車場	なし
エレベーター	あり
事務所利用	可
ペット	不可
長期修繕計画	あり
取引態様	仲介
備考	現賃貸借契約の引継ぎが条件

販売価格、賃料、利回り、管理費等は公開中の販売情報とも一致しています。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 東京23区内の区分店舗を比較している方
• 住宅ではなく、路面店舗の賃貸条件を確認したい方
• 現在賃貸中のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 2駅利用可能な店舗区画を探している方
• 賃貸借契約や修繕計画を資料で確認して判断したい方

現在の賃料だけでなく、契約期間、更新条件、保証金、解約予告期間、原状回復条件などを含めて検討する必要があります。

比較ポイント

1階路面店舗としての条件

本物件はマンション1階の道路に面した店舗区画です。店舗の入口位置、間口、看板の設置状況、歩行者や車両からの見え方は、図面だけでなく現地での確認が重要です。

2駅2路線を利用可能

京急本線「大森海岸」駅まで徒歩6分、JR京浜東北・根岸線「大森」駅まで徒歩9分です。

駅から物件までの実際の歩行動線や、曜日・時間帯による通行状況も比較材料になります。

毎月の固定費

管理費、修繕積立金、特別修繕積立金の合計は月額23,450円です。

計算式：14,750円＋8,450円＋250円＝23,450円

年間では281,400円となりますが、このほかに固定資産税、保険料、室内設備の修繕費などが発生する場合があります。

周辺環境

物件周辺にはコンビニ、スーパー、医療施設などがあり、公開情報ではコンビニまで約66m、スーパーまで約58m、総合病院まで約123mとされています。

店舗物件では施設までの距離だけでなく、次の点も現地で確認することをおすすめします。

• 大森海岸駅と大森駅からの歩行動線
• 前面道路の交通量
• 平日と休日の人通り
• 昼間と夜間の周辺環境
• 搬入車両の停車方法
• 近隣店舗の業種と営業時間
• 店舗入口や看板の視認性

建物・土地・室内の特徴

建物は1987年12月築、鉄骨鉄筋コンクリート造の地上10階建てです。総戸数は81戸で、管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社、管理形態は全部委託です。

店舗部分は約40.50㎡で、室内は長方形に近い形状です。左右にパイプスペースがあり、奥側にトイレと流し台が配置されています。

現況は賃貸中のため、店舗内部の設備、内装、テナント所有物と売買対象設備の区分については、賃貸借契約書や設備一覧で確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

• 1階店舗の間口と入口位置
• 道路側からの店舗の見え方
• 歩行者と車両の通行状況
• 商品搬入や荷物の受渡し動線
• 共用部と店舗前の管理状態
• 建物外壁やタイルの状態
• 周辺店舗との位置関係
• 駅から物件までの実際の経路
• 騒音、におい、営業時間による周辺への影響

賃貸中のため、店舗内部を確認できる日時や方法は、現テナントおよび売主との調整が必要です。

事前確認ポイント

購入判断の前に、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

• 自己資金と借入予定額
• 区分店舗を取得する目的
• 毎月の返済額と固定費
• 想定する保有期間
• 空室発生時の資金計画
• テナント退去後の再募集方針
• 内装や設備の修繕負担
• 売却時の出口条件

表面利回りだけでなく、管理費等、税金、保険料、修繕費を反映した年間収支の確認が必要です。

資料確認で見ておきたい項目

• 現賃貸借契約書
• 月額賃料と共益費の内訳
• 敷金または保証金
• 契約期間と更新条件
• 解約予告期間
• 賃料の入金状況
• 滞納や契約違反の有無
• 原状回復の負担区分
• 内装・設備の所有区分
• 管理規約と店舗使用細則
• 業種や営業時間の制限
• 長期修繕計画書
• 修繕履歴
• 管理組合の収支状況
• 固定資産税・都市計画税
• テナントの保険加入状況

よくある質問

現在の賃料はいくらですか？

月額賃料は240,000円、年間賃料収入は2,880,000円です。共益費等の内訳や消費税の取扱いは、賃貸借契約書で確認が必要です。

表面利回り6.02％には管理費などが含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入を販売価格で除した数値であり、管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などは控除されていません。

購入後に自分で店舗を使用できますか？

現在は賃貸中で、現賃貸借契約の引継ぎが条件です。購入直後に自己使用できる物件ではありません。契約期間や解約条件の資料確認が必要です。

店舗内部を内見できますか？

賃貸中のため、現テナントとの日程調整が必要です。外観、店舗前、前面道路、共用部などは現地案内で確認できます。

遠方からでも相談できますか？

オンライン事前相談で、販売資料、賃貸条件、毎月の固定費、確認が必要な契約事項を整理できます。その後、現地確認の日程を調整できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ヴェラハイツ大森について、次の内容を確認できます。

• 現在の販売状況を確認する
• 賃貸条件と契約引継ぎ内容を確認する
• レントロールや賃貸借契約書を確認する
• 管理状況と長期修繕計画を確認する
• 現地で店舗の視認性と周辺動線を確認する
• 東京23区内の他の区分店舗と比較する
• オンライン相談で購入条件を事前に整理する