2-20 奥戸9丁目, 葛飾区 東京都 124-0022

ライオンズマンション小岩第5｜小岩駅徒歩13分・1,780万円・30.52㎡・1DK｜収益物件

- 葛飾区 東京都

JR総武線「小岩」駅徒歩13分、葛飾区奥戸9丁目のオーナーチェンジ物件です。
販売価格1,780万円、専有面積30.52㎡、年間賃料収入は1,002,240円です。
賃貸借契約や管理費、修繕積立金、管理状況を確認しながら比較検討できます。

賃貸中のため、室内状況は賃貸借契約や入居者への配慮を前提に確認が必要です。購入前には、賃料の内訳、契約期間、敷金等の承継条件、修繕履歴を資料でご確認ください。

この物件の確認ポイント

• 月額賃料83,520円、年間賃料収入1,002,240円
• 販売価格1,780万円に対する表面利回り約5.63％
• JR総武線「小岩」駅徒歩13分
• 9階建て1階部分、専有面積30.52㎡の1DK
• 総戸数140戸の鉄骨鉄筋コンクリート造マンション
• 2022年5月に室内リフォーム完了
• 管理費と修繕積立金を含めた毎月の支出確認が必要
• オーナーチェンジのため、賃貸借契約を引き継ぐ条件での売買

物件概要

項目	内容
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
物件名	ライオンズマンション小岩第5
所在地	東京都葛飾区奥戸9丁目2-20
交通	JR総武線「小岩」駅徒歩13分
販売価格	1,780万円（税込）
間取り	1DK
専有面積	30.52㎡（壁芯）
バルコニー面積	4.12㎡
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階	9階建て1階部分
総戸数	140戸
築年月	1991年4月
土地権利	所有権
都市計画	確認が必要です
用途地域	第一種住居地域
現況	賃貸中
引渡し	相談
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	株式会社大京アステージ
管理費	月額7,000円
修繕積立金	月額5,620円
駐車場	月額15,000円・空き状況は確認が必要です
駐輪場	年額1,200円～3,600円・空き状況は確認が必要です
ペット	飼育不可
年間賃料収入	1,002,240円
月額賃料	83,520円
表面利回り	約5.63％
賃貸状況	賃貸中
取引態様	仲介
備考	賃料には月額管理費を含みます。図面と現況が異なる場合は現況優先です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 東京23区内の区分マンションを比較している方
• 1,000万円台のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 総武線沿線の賃貸中物件を探している方
• 管理費や修繕積立金を確認して収支を比較したい方
• 賃貸借契約や管理状況を資料で確認して判断したい方

比較ポイント

表面利回りは、年間賃料収入1,002,240円を販売価格1,780万円で割った参考値です。

計算式
1,002,240円 ÷ 17,800,000円 × 100 ＝ 約5.63％

管理費と修繕積立金の合計は月額12,620円、年間151,440円です。表面利回りには、これらの費用や固定資産税、保険料、修繕費、賃貸管理費等は反映されていません。

比較時は、次の項目を同じ条件で整理することが重要です。

• 月額賃料に含まれる費用の内訳
• 賃貸管理会社への管理委託料
• 固定資産税・都市計画税
• 入居者の契約開始日と更新条件
• 敷金や保証会社契約の承継条件
• 管理組合の収支と長期修繕計画
• 室内設備の修繕負担区分
• 将来空室となった場合の募集条件

周辺環境

最寄りの小岩駅には、JR中央・総武線各駅停車が乗り入れ、西船橋・千葉方面と御茶ノ水・四ツ谷方面へ利用できます。通勤経路や乗換条件は、購入前に実際の利用時間帯で確認することをおすすめします。

葛飾区の通学区域では、奥戸9丁目1番から23番は奥戸小学校の区域とされています。学区情報は変更される場合があるため、最新情報は葛飾区または教育委員会で確認が必要です。

現地では、駅までの経路だけでなく、買い物動線、夜間の明るさ、周辺道路の交通量、1階住戸としての視線や騒音、防犯面も確認しておくと比較しやすくなります。

葛飾区は水害ハザードマップを公開しています。浸水想定、避難場所、避難経路については、契約前に所在地を指定して確認してください。

建物・土地・室内の特徴

建物は1991年4月築、鉄骨鉄筋コンクリート造9階建て、総戸数140戸のマンションです。対象住戸は1階部分の角住戸で、専有面積30.52㎡の1DKです。

間取りは、約5.1帖のダイニングキッチンと約5.6帖の洋室で構成されています。浴室、洗面室、トイレが分かれており、洋室には収納があります。

2022年5月には、システムキッチン、ユニットバス、洗面台、温水洗浄便座付きトイレの交換、クロス張替え、カーテンレール交換、シーリングライト設置、ハウスクリーニング等が実施されています。

リフォーム後も賃貸使用が続いているため、現在の設備状態、故障履歴、入居者負担と所有者負担の区分は確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内への立入りは入居者との調整や契約条件により制限される場合があります。外観や共用部分を確認する際は、次の点を確認できます。

• 建物外壁やエントランスの維持管理状況
• 共用廊下、エレベーター、郵便受け等の管理状態
• 1階住戸周辺の通行量と外部からの視線
• バルコニー前の建物、道路、植栽等との位置関係
• 駅までの実際の道路状況と所要時間
• 周辺の騒音、交通量、生活施設への移動経路
• 駐車場や駐輪場の配置と空き状況

室内確認ができない場合は、間取り図、リフォーム資料、賃貸借契約書、設備表等を中心に判断します。

事前確認ポイント

• 現在の月額賃料83,520円の内訳
• 入居者との賃貸借契約期間と更新日
• 普通借家契約または定期借家契約の別
• 敷金、保証金、保証会社契約の承継条件
• 家賃滞納や契約違反の有無
• 賃貸管理委託契約の内容と管理手数料
• 退去時の原状回復費用負担
• 固定資産税・都市計画税の年額
• 火災保険、設備修理等の年間支出
• 駐車場・駐輪場の最新の空き状況

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 入金履歴またはレントロール
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 総会議事録
• 長期修繕計画書
• 管理組合の収支・修繕積立金残高
• 大規模修繕工事の実施履歴
• 2022年5月のリフォーム工事資料
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 設備表・物件状況報告書
• 賃貸管理委託契約書

よくある質問

現在の入居者が退去する予定はありますか？

退去予定の有無は確認が必要です。賃貸借契約の期間、更新日、解約予告期間とあわせて資料で確認します。

表面利回り約5.63％には管理費等が含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入を販売価格で割った数値であり、管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費等は控除されていません。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、通常は自由に内見できません。入居者の承諾や契約条件によるため、室内確認の可否は個別確認となります。

購入後に現在の賃貸借契約を引き継ぎますか？

オーナーチェンジ物件のため、原則として売買後も賃貸人の地位と賃貸借契約を引き継ぎます。敷金や保証会社契約を含む承継条件の確認が必要です。

遠方からでも資料確認や相談はできますか？

オンライン事前相談で、価格、賃料、管理費、修繕積立金、契約条件、確認資料を整理できます。現地確認前の比較相談にも対応します。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ライオンズマンション小岩第5について、賃貸条件と収支資料の確認、管理状況や修繕履歴の整理、周辺の類似物件との比較相談が可能です。

賃貸中のため室内確認には制限がありますが、現地では建物外観、共用部、1階住戸周辺、駅までの経路、周辺環境を確認できます。

遠方の方は、オンライン事前相談で賃貸借契約や収支条件を整理したうえで、現地確認の日程をご相談ください。