8-17 東大井2丁目, 品川区 東京都 140-0011

ブリアン・ベル｜品川区東大井・2億2,000万円・全7戸・一棟収益マンション｜収益物件

- 品川区 東京都

東京都品川区東大井2丁目、2億2,000万円（税込）の一棟収益マンション。建物241.10㎡・土地134.57㎡、鉄骨造3階建・全7戸です。
京急本線「鮫洲」駅徒歩6分、「立会川」駅徒歩8分、大井町駅徒歩13分。現在賃貸中のため、購入判断では賃貸条件・サブリース条件・管理状況の確認が重要です。
収益性だけでなく、契約内容、賃料改定条件、修繕履歴、建物状態を資料と現地の両面から確認してご検討ください。

鮫洲駅と立会川駅はいずれも京急本線の駅で、京急線は品川方面へ接続しています。複数駅を利用できる立地条件と、現在の賃貸運用条件を分けて確認することが、この物件を比較する際のポイントです。

この物件の確認ポイント

• 販売価格：2億2,000万円（税込）
• 所在地：東京都品川区東大井2丁目8番17号
• 京急本線「鮫洲」駅徒歩6分
• 京急本線「立会川」駅徒歩8分
• 大井町駅徒歩13分
• 鉄骨造3階建、2009年3月築
• 建物面積241.10㎡、土地面積134.57㎡
• 総戸数7戸
• 現況：賃貸中
• 公開情報上の表面利回り：3.40％
• サブリース承継については審査・条件確認が必要

公開されている販売情報でも、価格2億2,000万円、表面利回り3.40％、全7戸、賃貸中として掲載されています。サブリースを承継する場合は条件が変わる可能性があるため、現在の賃貸条件と承継後の条件を分けて確認する必要があります。

物件概要

項目	内容
種別	一棟収益マンション
物件名	ブリアン・ベル
所在地	東京都品川区東大井2丁目8番17号
交通	京急本線「鮫洲」駅徒歩6分
その他交通	京急本線「立会川」駅徒歩8分、大井町駅徒歩13分
価格	2億2,000万円（税込）
土地面積	134.57㎡（公簿）
建物面積	241.10㎡
構造	鉄骨造3階建
総戸数	7戸
築年月	2009年3月
土地権利	所有権
都市計画	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
建ぺい率	80％
容積率	300％
私道負担	無
セットバック	無
現況	賃貸中
引渡時期	相談
表面利回り	3.40％（公開販売情報による）
年間賃料収入	詳細資料で確認が必要です
駐車場	なし
管理会社	確認が必要です
施工会社	確認が必要です
取引態様	仲介
備考	サブリース承継可能とされていますが、承継には審査があります。契約条件・賃料条件等の確認が必要です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

東京都品川区で一棟収益物件を検討している方や、駅徒歩圏の既存賃貸物件を比較したい方に検討余地があります。

また、すでに賃貸運用されている物件について、現在の賃貸借契約やサブリース条件を確認したうえで取得を判断したい方にも比較対象となります。

一方、表面利回りだけで判断するのではなく、現在の賃料、契約期間、管理費用、修繕費、固定資産税等まで確認し、取得後の実際の収支を検証することが重要です。

比較ポイント

1．表面利回りと実際の収支を分けて確認

公開販売情報では表面利回り3.40％とされています。

ただし、表面利回りには一般に固定資産税、保険料、修繕費、管理委託費、空室損失などが反映されていません。

購入判断では、レントロールや賃貸借契約書等を確認し、実際の運営費を含めた資金計画を作る必要があります。

2．サブリース承継条件

本物件はサブリース承継が可能とされていますが、承継には審査があります。

また、提供資料ではサブリースを承継した場合、現在表示されている利回りから条件が変わる可能性が示されています。

「現在の契約をそのまま引き継げる」と判断せず、承継可否、賃料、契約期間、更新・解約条件、賃料見直し条件を事前に確認することが重要です。

3．建物と土地の条件

2009年3月築の鉄骨造3階建で、建物面積241.10㎡、土地面積134.57㎡です。

収益物件としては、室内だけでなく外壁、屋上・防水、給排水設備、共用部などについて、過去の修繕履歴と今後想定される修繕項目を確認します。

4．駅距離だけでなく賃貸運用条件を確認

鮫洲駅徒歩6分、立会川駅徒歩8分、大井町駅徒歩13分という複数駅利用の条件があります。公開情報でも同様の交通条件が確認できます。

駅距離は比較材料の一つですが、取得判断では各住戸の間取り・面積・現在賃料・入居状況もあわせて確認してください。

周辺環境

物件は品川区東大井2丁目に位置します。

京急本線では「鮫洲」がKK05、「立会川」がKK06で隣接する駅です。京急本線を利用して品川方面への交通動線を検討できます。

また、大井町駅も徒歩圏として記載されています。

周辺環境については地図上の施設だけで判断せず、現地案内時に駅までの実際の歩行経路、道路状況、周辺建物、昼夜の環境などを確認することをおすすめします。

建物・土地・室内の特徴

建物は鉄骨造3階建、総戸数7戸です。

掲載資料では、住戸の一例として洋室とLDKを組み合わせた間取りが確認できます。公開販売情報では住戸面積25.05㎡～51.57㎡とされています。

土地は134.57㎡の所有権で、近隣商業地域、建ぺい率80％・容積率300％とされています。

ただし、収益物件では建物スペックだけでなく、各住戸の賃貸条件や建物設備、修繕状況が収支に影響します。取得前に賃貸・建物関係資料を確認することが重要です。

現地案内・内見で確認できること

現地では、資料だけでは判断しにくい次の項目を確認できます。

• 建物外壁や屋上・バルコニー周辺の状態
• エントランス・階段等の共用部
• ゴミ置場や共用設備
• 敷地と前面道路の関係
• 建物周囲の管理状態
• 駅までの実際の移動経路
• 周辺建物との距離感
• 騒音や交通量など現地環境

賃貸中のため、各住戸内部を自由に確認できるとは限りません。見学可能な範囲は事前確認が必要です。

事前確認ポイント

お問い合わせ前には、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

• 自己資金と借入予定額
• 希望する年間キャッシュフロー
• 表面利回りだけでなく経費控除後の収支
• サブリース承継の希望有無
• 保有予定期間
• 修繕費を含めた予備資金
• 法人・個人など予定する取得名義

融資を利用する場合は、売買価格だけでなく諸費用や将来修繕費も含めた資金計画をご確認ください。

資料確認で見ておきたい項目

購入判断前に、可能な範囲で次の資料・条件を確認します。

• 最新のレントロール
• 各住戸の賃貸借契約内容
• 現在の賃料・共益費
• 敷金・保証金等の承継条件
• サブリース契約書
• サブリース承継条件
• 賃料改定に関する条件
• 管理委託内容・管理費用
• 修繕履歴
• 今後想定される修繕
• 固定資産税等
• 建築確認関係資料
• 境界・測量関係資料

特に本物件では、現在の収益条件とサブリース承継後の収益条件が同じとは限らない点を確認してから収支計算を行うことが重要です。

よくある質問

表面利回り3.40％には経費も含まれていますか？

表面利回りは経費控除前の指標です。管理費、修繕費、税金、保険、空室等を考慮した実際の収支とは異なります。

サブリース契約はそのまま引き継げますか？

サブリース承継可能とされていますが、審査があります。承継条件、賃料、契約期間、解約・改定条件等は事前確認が必要です。

賃貸中でも現地確認できますか？

建物外観や共用部分、周辺環境等については、売主側との調整後に確認をご案内します。各住戸内部については入居状況等により確認できない場合があります。

遠方からでも相談できますか？

オンラインでの事前相談にも対応できます。物件資料、賃貸条件、確認したい項目を事前に整理したうえで、現地案内へ進むことができます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ブリアン・ベルをご検討の場合は、価格や表面利回りだけでなく、現在の賃貸条件、サブリース契約、管理状況、修繕履歴、取得後の実際の収支を確認したうえで判断することが重要です。

Spirit Beでは、資料確認から購入前の条件整理、オンライン事前相談、現地案内まで対応します。

「賃貸条件と資料を確認する」
「管理状況と修繕履歴を確認する」

遠方から検討される場合は、先にオンラインで契約条件や確認事項を整理し、その後に現地確認へ進むことも可能です。