8-13 東糀谷4丁目, 大田区 東京都 144-0033

ニューライフマンション東糀谷｜大鳥居駅徒歩10分・3,680万円・57.12㎡・3LDK｜収益物件

- 大田区 東京都

月額賃料16万円で賃貸中。南向き3LDKのオーナーチェンジ物件

東京都大田区東糀谷4丁目、京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分。
販売価格3,680万円、専有面積57.12㎡、年間賃料収入192万円、表面利回り約5.21％です。
購入前に賃貸借契約、管理状況、修繕履歴、収支条件を資料で確認できます。

この物件の確認ポイント

ニューライフマンション東糀谷は、7階建ての5階部分に位置する南向き3LDKです。現在は月額16万円で賃貸中のため、購入後に賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ取引となります。

2023年5月にシステムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、トイレなどを交換しています。室内設備の更新内容だけでなく、現在の賃貸借契約における修繕負担や設備故障時の対応区分も確認が必要です。

建物は1981年3月築です。購入判断では、専有部分の改修状況に加え、長期修繕計画、大規模修繕履歴、修繕積立金の収支、耐震関係資料を確認してください。

物件概要

項目	内容
物件名	ニューライフマンション東糀谷
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都大田区東糀谷4丁目8-13
交通	京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分
販売価格	3,680万円（税込）
間取り	3LDK
専有面積	57.12㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.00㎡
向き	南向き
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階	7階建て5階部分
総戸数	74戸
築年月	1981年3月
土地権利	所有権
用途地域	準工業地域
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	株式会社東急コミュニティー
管理費	月額5,700円
修繕積立金	月額11,400円
月額賃料	160,000円
年間賃料収入	1,920,000円
表面利回り	約5.21％
賃貸状況	賃貸中
現況	賃貸中
引渡し	相談
駐車場	月額23,000円、空無
駐輪場	月額200円、空有
バイク置場	小型月額300円・大型月額500円、空無
ペット	飼育可の表示あり。管理規約等の確認が必要です
本体設備	エレベーター
リフォーム	2023年5月1日完了
取引態様	仲介
備考	賃貸借契約の内容、敷金等の承継条件、賃料入金状況は資料確認が必要です

※駐車場等の空き状況は2024年2月9日時点の資料によるため、最新状況の確認が必要です。
※図面と現況に相違がある場合は現況を優先します。

この物件が向いている方

• 大田区内の区分マンションを比較している方
• 賃貸中の状態で取得する物件を検討している方
• 3LDKのファミリータイプを候補にしている方
• 月額賃料と維持費を基に収支を確認したい方
• 管理体制や長期修繕計画を資料で比較したい方
• 沖縄など遠方から東京23区の収益物件を検討している方

比較ポイント

月額固定費を含めた収支確認

管理費と修繕積立金の合計は月額17,100円、年額では205,200円です。

年間賃料収入192万円から管理費・修繕積立金を差し引くと、年額171万4,800円となります。ただし、固定資産税、都市計画税、火災保険料、管理委託費、室内修繕費などは含まれていません。

表面利回りだけで判断せず、年間維持費を反映した収支表の作成をおすすめします。

賃貸借契約の承継条件

賃貸中のため、室内を自由に使用できる物件ではありません。現在の契約期間、更新条件、敷金、保証会社、滞納履歴、解約予告期間、原状回復条件を確認する必要があります。

築年数と修繕計画

建物概要については、鉄骨鉄筋コンクリート造7階建て、1981年3月築、管理会社は東急コミュニティーとする公開情報も確認できます。総戸数については公開情報と販売資料に差異があるため、管理規約や重要事項調査報告書を優先してください。

周辺環境

最寄りの大鳥居駅は京急空港線の駅で、羽田空港方面と京急蒲田方面へ接続しています。駅にはエレベーターやエスカレーターなどが設置されています。

物件資料では大鳥居駅徒歩10分とされています。一方、マンションライブラリー等では徒歩7分とする情報もあるため、広告上は提供資料の徒歩10分を採用し、実際の経路や出入口は現地で確認することをおすすめします。

現地確認では、駅までの道路状況、信号待ち、夜間の明るさ、周辺交通量、航空機や車両の音の感じ方なども確認対象となります。

通学区域は住所や番地によって指定されます。最新の指定校は、大田区が公開する通学区域情報で確認が必要です。

建物・土地・室内の特徴

間取りは、約15帖のリビングダイニングキッチンと、約4帖から4.5帖の洋室3室で構成されています。

南向きバルコニーにLDKと洋室が面しており、各洋室には収納があります。洗面室、浴室、トイレが分かれたファミリータイプの間取りです。

2023年5月に、主に次の工事が実施されています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 浴室乾燥機新規設置
• 洗面化粧台新規交換
• 温水洗浄機能付きトイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替え
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付け
• エアコン先行配管工事
• ハウスクリーニング

掲載写真はリフォーム完了時の参考写真を含み、家具はディスプレイです。現在は賃貸中のため、現況や設備の使用状態は賃貸人への確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

オーナーチェンジ物件のため、入居者の居住中は室内を内見できない場合があります。現地では主に次の項目を確認します。

• 建物外観と共用部分の管理状態
• エントランス、廊下、エレベーターの状態
• ごみ置場や駐輪場の管理状況
• バルコニー側の周辺建物との距離
• 日照、眺望、風通しの周辺条件
• 駅までの実際の歩行経路
• 周辺道路の交通量や音
• 駐車場、駐輪場、バイク置場の位置

室内確認の可否は、入居者との調整を含め事前確認が必要です。

事前確認ポイント

• 現在の賃貸借契約期間と更新条件
• 月額賃料16万円の内訳
• 共益費や駐車場代が賃料に含まれるか
• 敷金、保証金の預かり額と承継方法
• 家賃保証会社の利用状況
• 賃料の入金履歴と滞納の有無
• 入居者からの解約予告期間
• 設備故障時の貸主負担範囲
• ペット飼育に関する管理規約
• 室内確認の可否
• 固定資産税・都市計画税の年額
• 融資利用時の評価条件

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 入居申込書および保証会社関係資料
• 賃料入金明細
• 敷金・保証金の承継確認書
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 総会議事録
• 修繕積立金の収支・残高
• 大規模修繕工事の実施履歴
• 耐震診断・耐震改修関係資料
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 2023年リフォームの工事記録・保証書

よくある質問

現在の入居者が退去した後、自分で住めますか？

賃貸借契約が終了し、入居者から明渡しを受けた後は自己使用を検討できます。ただし、購入を理由に入居者へ直ちに退去を求められるものではありません。契約内容と借地借家法上の条件確認が必要です。

表面利回り約5.21％はどのように計算していますか？

年間賃料収入192万円を販売価格3,680万円で割って算出しています。

計算式：1,920,000円 ÷ 36,800,000円 × 100 ＝ 約5.21％

室内を内見できますか？

現在賃貸中のため、入居者の承諾や日程調整が必要です。室内を確認できない場合は、リフォーム資料、賃貸借契約、設備表、修繕履歴などを基に判断します。

購入後に必要となる費用は何ですか？

管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、室内修繕費などがあります。融資を利用する場合は借入金利や事務手数料も収支に反映してください。

遠方からでも相談できますか？

オンライン事前相談で、物件条件、賃貸借契約、想定収支、確認が必要な資料を整理できます。現地確認が必要な項目と、オンラインで確認できる項目を分けてご案内します。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ニューライフマンション東糀谷を検討する際は、販売価格と表面利回りだけでなく、賃貸借契約の承継条件、管理組合の収支、長期修繕計画、固定資産税等を含めて比較することが重要です。

現地では建物の管理状況、共用部分、周辺道路、駅までの経路を確認できます。室内確認の可否、賃貸条件、収支資料についても事前に確認します。

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※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。