25-11 南大井6丁目, 品川区 東京都 140-0013

トラストステージ大森101号室｜大森駅徒歩3分・4,580万円・69.66㎡・オーナーチェンジ倉庫｜収益物件

- 品川区 東京都

JR京浜東北線「大森」駅徒歩3分、品川区南大井6丁目の収益物件です。
販売価格4,580万円、専有面積69.66㎡の倉庫で、現在賃貸中。月額賃料275,000円、年間賃料収入330万円、表面利回り7.20%です。

駅距離だけで判断せず、現在の賃貸借契約、管理費等の固定費、使用料、管理状況、修繕履歴を確認したうえで比較したい物件です。

この物件の確認ポイント

• JR京浜東北線「大森」駅徒歩3分
• 品川区南大井6丁目
• 販売価格4,580万円
• 専有面積69.66㎡
• 1階部分の倉庫
• 現在賃貸中のオーナーチェンジ物件
• 月額賃料275,000円
• 年間賃料収入3,300,000円
• 表面利回り7.20%
• 2020年大規模修繕工事済
• 管理費・修繕積立金のほか、各種使用料を含めた保有コストの確認が重要

物件概要

項目	内容
物件名	トラストステージ大森
所在地	東京都品川区南大井6-25-11
交通	JR京浜東北線「大森」駅 徒歩3分
種別	収益物件・区分倉庫
販売価格	4,580万円（税込）
専有面積	69.66㎡（約21.07坪）
所在階	1階部分
構造	鉄筋コンクリート造7階建
築年月	1978年6月
総戸数	13戸
権利	所有権
土地持分	10,496／100,000
用途地域	商業地域
管理費	月額33,500円
修繕積立金	月額19,322円
管理形態	委託管理（巡回）
管理会社	株式会社都市環境企画
現況	賃貸中
月額賃料	275,000円
年間賃料収入	3,300,000円
表面利回り	7.20%
駐車場	無
エレベーター	有
事務所使用	可
ペット	不可
施工	株式会社中村工務店
修繕	2020年大規模修繕工事済
取引態様	仲介

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

大森駅からの距離と、既存賃貸借契約を引き継ぐ区分収益物件として比較したい方に検討余地があります。

特に、住居系区分マンションではなく、倉庫・事業用途の区分所有物件を投資対象として検討している方は、現在の賃貸条件と管理コストを整理しやすい物件です。

一方で、表面利回りだけでなく、テナントの契約期間、解約条件、賃料改定条件、原状回復、各種使用料などを確認したうえで判断する必要があります。

比較ポイント

1. 大森駅徒歩3分という立地

JR東日本によると、大森駅は京浜東北線の駅で、品川・東京方面と蒲田・川崎方面へ接続しています。

駅徒歩3分の事業用区分という点は比較材料になりますが、実際の倉庫利用では人の移動だけでなく、荷物の搬出入動線も重要です。

2. 表面利回り7.20%の算定内容

年間賃料収入330万円を販売価格4,580万円で除した表面利回りは約7.20%です。

計算式：
3,300,000円 ÷ 45,800,000円 × 100 ＝ 約7.20%

ただし、この利回りには管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、修繕費、その他使用料等は反映されていません。

3. 毎月の固定費

管理費は月額33,500円、修繕積立金は月額19,322円です。

合計すると月額52,822円、年額では633,864円となります。

さらに資料上、駐車場使用料、共用バイクスペース・その他物置使用料、1階テナント用水道使用料の記載があるため、実際に承継する費用と利用状況は確認が必要です。

4. 2020年の大規模修繕

2020年に大規模修繕工事済とされています。

収益物件としては、実施工事項だけでなく、今後の長期修繕計画、修繕積立金残高、追加工事予定、管理組合の収支状況まで確認しておくと比較しやすくなります。

周辺環境

所在地は品川区南大井6丁目で、大森駅周辺を生活・事業動線として利用できる立地です。

品川区の公表資料でも、南大井6丁目は大森駅周辺を含む地域として整理されています。

本物件は倉庫用途のため、住宅物件のような生活利便性だけでなく、次のような事業利用上の条件を現地で確認することが重要です。

• 前面道路から建物への進入
• 搬入車両の停車可否
• 荷物の積み下ろし動線
• 建物入口から専有部分までの動線
• 周辺道路の交通状況
• 周辺テナントとの位置関係

建物・土地・室内の特徴

鉄筋コンクリート造7階建の1階部分で、専有部分は69.66㎡です。

販売資料では倉庫として賃貸中で、室内はスケルトン表記となっています。

1階部分であることは倉庫利用では確認価値がありますが、実際の使いやすさは入口幅、段差、天井高、搬入口、電気容量、給排水設備などによって変わります。

また、商業地域に所在していますが、現在の用途以外への変更や事業内容によっては、管理規約、法令、消防、設備条件等の確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

オーナーチェンジ物件のため、室内確認の可否や方法は現在の賃貸借契約およびテナントとの調整が必要です。

現地では、図面だけでは判断しにくい次の点を確認できます。

• 建物外観と共用部の状態
• 1階部分への出入り方法
• 搬入・搬出動線
• 建物前面道路の幅員や交通状況
• 駐車・一時停車の実用性
• 周辺テナントの利用状況
• 共用部の管理状況
• 駅から物件までの実際の距離感

収益物件では室内だけでなく、建物全体とテナント利用環境を合わせて確認することが重要です。

事前確認ポイント

問い合わせ前に、次の条件を整理しておくと比較がしやすくなります。

• 自己資金と融資利用予定
• 希望する表面利回り
• 管理費等を含めた年間保有コスト
• 現在の賃貸借契約を引き継ぐ前提で問題ないか
• 将来自用を検討する可能性があるか
• 倉庫・事業用区分物件を保有する目的
• 修繕や設備更新に備える予算

融資を利用する場合は、住居系区分マンションと事業用区分では金融機関の評価基準が異なる場合があるため、事前確認をおすすめします。

資料確認で見ておきたい項目

購入判断前には、少なくとも次の資料を確認しておきたいところです。

• 賃貸借契約書
• 月額賃料と支払状況
• 契約期間
• 更新条件
• 解約予告期間
• 敷金・保証金等の承継条件
• 原状回復条件
• 管理規約
• 使用細則
• 管理組合の収支
• 修繕積立金残高
• 長期修繕計画
• 2020年大規模修繕工事の内容
• 固定資産税等
• 各種使用料の負担関係
• 用途制限・事務所利用条件

表面利回りだけでは確認できない「契約」と「管理」を資料で整理することが、この物件を比較する際の重要ポイントです。

よくある質問

現在の賃貸借契約は引き継がれますか？

オーナーチェンジ物件のため、原則として現在の賃貸借契約を承継する形での売買となります。契約内容、保証金等の承継条件は書面確認が必要です。

表面利回り7.20%は実際の手取り利回りですか？

いいえ。年間賃料収入を販売価格で除した表面利回りです。管理費、修繕積立金、税金、保険、修繕費等を控除した実質利回りではありません。

2020年の大規模修繕内容を確認できますか？

修繕内容や今後の修繕計画については、管理関係資料の確認が必要です。購入検討時に確認資料を整理します。

遠方からでも相談できますか？

可能です。現地案内前にオンライン相談で、価格、賃貸条件、管理費、利回りの考え方、確認資料などを整理できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

トラストステージ大森101号室は、大森駅徒歩3分という立地だけでなく、現在の賃貸借契約と管理コストを合わせて判断するオーナーチェンジ物件です。

購入を検討する際は、表面利回りだけでなく、賃貸条件、管理規約、修繕履歴、今後の修繕計画、各種使用料まで確認して比較します。

賃貸条件と資料を確認する
管理状況と修繕履歴を確認する

遠方の方は、現地確認前のオンライン事前相談にも対応できます。