7-1 西蒲田7丁目, 大田区 東京都 144-0051

グレイス蒲田｜蒲田駅徒歩4分・3,580万円・31.34㎡・賃貸中店舗区分｜収益物件

- 大田区 東京都

東京都大田区西蒲田7丁目、JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分。
販売価格3,580万円、専有面積31.34㎡の地下1階店舗区分で、現在はダイニングバーとして賃貸中です。月額賃料22万円、年間賃料収入264万円、表面利回り7.37％が掲載されています。

購入判断では利回りだけでなく、現行賃貸借契約・サブリース契約の内容、契約引継条件、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、地下店舗としての設備・管理状態を確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格：3,580万円
• 専有面積：約31.34㎡（約9.48坪）
• 所在階：地下1階
• 現況：賃貸中
• 利用状況：ダイニングバー営業中
• 月額賃料：220,000円
• 年間賃料収入：2,640,000円
• 表面利回り：7.37％
• サブリース契約中
• JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分
• 東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅徒歩5分
• 長期修繕計画あり
• 現賃貸借契約の引継ぎが購入条件です。

物件概要

項目	内容
物件名	グレイス蒲田
種別	区分店舗・収益物件
所在地	東京都大田区西蒲田7丁目7-1
交通	JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分
交通	東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅徒歩5分
販売価格	3,580万円（税込）
専有面積	31.34㎡（約9.48坪）
所在階	地下1階
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	地上9階・地下1階建
築年月	1984年8月
総戸数	47戸
土地権利	所有権
管理費	月額18,640円
修繕積立金	月額12,290円
管理形態	委託管理・巡回
管理会社	大和ライフネクスト株式会社
駐車場	無
エレベーター	有
現況	賃貸中
月額賃料	220,000円
年間賃料収入	2,640,000円
表面利回り	7.37％
賃貸状況	ダイニングバー営業中・サブリース契約中
引渡	相談
取引態様	仲介
備考	現賃貸借契約の引継ぎが条件

建物について、外部資料でも所在地、1984年8月築、SRC造、地上9階地下1階、総戸数47戸が確認できます。

※掲載の利回りは、年間賃料収入2,640,000円を販売価格3,580万円で除して算出した表面利回りです。管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費等の経費は控除していません。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

蒲田駅徒歩圏で、賃貸中の区分店舗を取得し、既存契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件を検討している方に比較価値があります。

住宅区分とは収益構造や確認事項が異なるため、月額賃料や表面利回りだけではなく、テナントとの契約関係、サブリースの仕組み、契約期間や解約条件まで確認して判断したい方に適しています。

また、建物全体の維持管理や将来修繕について、管理規約・長期修繕計画・総会資料まで確認したうえで購入判断を行いたい方にも検討しやすい物件です。

比較ポイント

賃貸借契約とサブリースの内容

現在は月額22万円で賃貸中ですが、収益物件では「現在いくら入っているか」だけでなく、誰とどのような契約を締結しているかが重要です。

サブリース契約の契約期間、更新、賃料改定、解約予告、原契約との関係、保証範囲などは、契約書類で確認する必要があります。

月々の固定費

管理費18,640円、修繕積立金12,290円で、合計月額30,930円です。

表面利回り7.37％はこれらの費用を控除する前の数値となるため、実際の収支を検討する際は固定資産税、保険料、修繕費その他の費用も含めて整理します。

地下1階店舗であること

対象区画は専有面積31.34㎡の全てが地下部分にあります。

店舗区分では、給排水、換気、排気、防水、消防設備、電気容量など、住宅区分とは異なる確認事項があります。現在の使用状況だけで判断せず、設備の維持管理責任や修繕区分まで資料で確認することが重要です。

周辺環境

グレイス蒲田はJR京浜東北線「蒲田」駅から徒歩4分、東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅から徒歩5分の西蒲田7丁目に位置します。

蒲田駅ではJR京浜東北線に加え、東急蒲田駅から池上線・多摩川線を利用できます。東急電鉄も蒲田駅でJR京浜東北線への乗り換えを案内しています。

大田区は蒲田西地区について、蒲田駅を中心に商業地区が形成されている地域としています。JR蒲田駅西口周辺には商店街などが集まり、人の往来があるエリアです。

店舗収益物件として検討する場合は、駅距離だけではなく、対象区画までの歩行動線、建物入口の視認性、周囲の店舗構成、昼夜の人通りなどを現地で確認すると判断しやすくなります。

建物・土地・室内の特徴

グレイス蒲田は1984年8月築、SRC造、地上9階・地下1階建、総戸数47戸の建物です。

対象区画は地下1階の店舗部分で、現在はダイニングバーとして使用されています。

販売資料には「新耐震」「長期修繕計画有」と記載されています。購入前には長期修繕計画だけでなく、直近の修繕履歴、今後の修繕予定、修繕積立金の残高や改定予定もあわせて確認しておくと安心です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内確認の可否や方法は事前調整が必要です。

現地では特に次の点を確認しておくことをおすすめします。

• 蒲田駅から建物までの実際の歩行動線
• 建物入口から地下店舗までの導線
• 店舗入口の位置と視認性
• 共用部の維持管理状況
• エレベーター、階段等の動線
• 地下部分の換気・湿気等の状況
• 給排水・電気・換気・排気設備
• 周辺店舗の利用状況や時間帯による環境差

収益条件だけでは分からない部分を現地で整理してから、契約内容・管理資料と照合することが重要です。

事前確認ポイント

問い合わせ前に、次の条件を整理しておくと相談がスムーズです。

• 自己資金と融資利用予定
• 購入希望時期
• 区分店舗への投資経験
• 表面利回りだけでなく実際の収支を確認したいか
• サブリース契約内容をどこまで確認したいか
• 管理状況・修繕履歴を確認したいか
• 現地確認を希望するか

融資を利用する場合は、区分店舗・地下店舗であることを金融機関へ伝え、融資条件を事前に確認することも重要です。

資料確認で見ておきたい項目

購入前には、可能な範囲で次の資料を確認します。

• 現行賃貸借契約書
• サブリース契約書
• 賃料支払状況
• 敷金・保証金等の承継条件
• 契約期間・更新条件
• 賃料改定条項
• 解約予告・中途解約条件
• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 修繕履歴
• 管理組合総会議事録
• 管理費・修繕積立金の変更予定
• 店舗用途・営業時間等に関する使用制限
• 消防・設備関係資料

特にオーナーチェンジ物件では、賃料の額だけでなく、契約がどの条件で承継されるかを確認しておくことが重要です。

よくある質問

表面利回り7.37％はどのように計算していますか？

年間賃料収入2,640,000円 ÷ 販売価格35,800,000円 × 100で算出しています。

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費等を控除する前の表面利回りです。

購入後も現在の賃貸借契約を引き継ぐのですか？

はい。公開資料では現賃貸借契約の引継ぎが条件とされています。

サブリースを含む具体的な契約関係、賃料、契約期間、解約条件等は契約書で確認します。

室内を見ることはできますか？

現在賃貸中のため、通常の空室物件とは異なります。室内確認の可否はテナント・関係者との調整が必要です。

建物外観、共用部、店舗への導線などは現地案内時に確認できます。

遠方からでも相談できますか？

可能です。オンラインで物件条件、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、確認したい資料を事前整理してから、必要に応じて現地確認へ進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

グレイス蒲田は、蒲田駅徒歩圏・賃貸中・地下店舗区分・サブリース契約中という複数の条件を持つ収益物件です。

購入判断では表面利回りだけではなく、現行賃貸借契約、サブリース条件、管理状況、修繕計画、地下店舗特有の設備条件を一つずつ確認することが重要です。

「賃貸条件と資料を確認する」
「管理状況と修繕履歴を確認する」

遠方から検討される場合は、オンライン事前相談で契約条件や確認資料を整理したうえで、現地案内の日程をご相談いただけます。