39-22 大島8丁目, 江東区 東京都 136-0072

イトーピア東大島マンション1階店舗｜東大島駅徒歩6分・5,780万円・71.05㎡｜収益物件

- 江東区 東京都

江東区大島8丁目、都営新宿線「東大島」駅徒歩6分のオーナーチェンジ店舗です。

販売価格5,780万円（税込）、専有面積71.05㎡。月額賃料32万5,000円、年間賃料収入390万円、表面利回り6.74％として販売されています。

現在は飲食店が賃貸中です。購入前に、賃貸借契約、店舗利用条件、専用使用権付き駐車場、修繕計画などの資料確認をおすすめします。

この物件の確認ポイント

• 14階建てマンションの1階路面店舗
• 現在は飲食店として賃貸中
• 月額賃料32万5,000円
• 年間賃料収入390万円
• 表面利回り6.74％
• 専用使用権付き駐車場あり
• 2019年に大規模修繕工事実施済み
• 2023年6月に排水管更新工事実施済み
• 耐震改修工事実施済み
• 長期修繕計画あり

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

物件概要

項目	内容
物件名	イトーピア東大島マンション
物件種別	中古マンション内店舗・オーナーチェンジ
所在地	東京都江東区大島8丁目39番22号
交通	都営新宿線「東大島」駅徒歩6分
販売価格	5,780万円（税込）
月額賃料	325,000円
年間賃料収入	3,900,000円
表面利回り	6.74％
専有面積	71.05㎡（約21.49坪）
所在階	14階建て1階部分
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
築年月	1981年9月
総戸数	454戸
土地権利	所有権
敷地権割合	184／100,000
用途地域	準工業地域
管理費	月額10,000円
修繕積立金	月額12,690円
自治会費	月額400円
管理形態	全部委託・日勤
管理会社	伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
施工会社	不二建設株式会社
現況	賃貸中
賃貸状況	飲食店が入居中
駐車場	専用使用権付き・月額25,000円
ペット	可。規約確認が必要です
事務所利用	可。規約および用途制限の確認が必要です
エレベーター	あり
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	2019年大規模修繕工事、2023年6月排水管更新工事、耐震改修工事実施済み。長期修繕計画あり

表面利回りの計算式は、年間賃料収入390万円÷販売価格5,780万円×100＝約6.74％です。

管理費、修繕積立金、駐車場使用料、固定資産税、保険料、修繕費、管理委託費などを控除していないため、実質利回りではありません。

この物件が向いている方

• 東大島駅周辺の区分店舗を比較している方
• 賃貸中のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 路面店舗の視認性や周辺動線を現地で確認したい方
• 現在の賃貸借契約を引き継ぐ条件を確認できる方
• 大規模マンション内の店舗区画を比較している方

購入後に自由に自己使用できる物件ではなく、現在の賃貸借契約を引き継ぐことが前提となります。契約期間、更新条件、解約予告、保証金などの確認が必要です。

比較ポイント

賃料収入と維持費

年間賃料収入だけでなく、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自治会費、固定資産税などを含めた年間収支を確認します。

専用使用権付き駐車場は店舗運営上の利便性に関係しますが、月額使用料や権利の承継条件を管理規約で確認する必要があります。

店舗の位置と利用状況

対象区画はマンション1階の道路側に位置し、現在は飲食店として使用されています。

写真や図面だけでは、歩行者からの視認性、店舗入口の位置、看板設置状況、搬出入経路、営業時間帯の周辺環境を判断しにくいため、現地確認が重要です。

修繕履歴と今後の負担

2019年の大規模修繕工事、2023年6月の排水管更新工事、耐震改修工事が記載されています。

実施範囲、工事報告書、今後の修繕予定、修繕積立金の改定予定、臨時徴収の有無は資料で確認します。

周辺環境

都営新宿線「東大島」駅は江東区大島9丁目に位置し、駅にはエレベーターやバリアフリートイレなどが整備されています。

建物所在地は江東区大島8丁目39番22号です。外部のマンション情報でも同一所在地と東大島駅へのアクセスが確認できますが、徒歩分数は掲載媒体により異なるため、本ページでは提供資料記載の徒歩6分を採用しています。

周辺には住宅、店舗、公園、河川沿いの公共空間があります。店舗物件として検討する場合は、曜日や時間帯を変えて次の点を確認すると比較しやすくなります。

• 駅から店舗までの歩行動線
• 道路側からの店舗の見え方
• 車両の進入経路と駐車場の位置
• 商品や資材の搬出入経路
• 周辺住宅との位置関係
• 営業時間帯の人通りや交通状況

江東区では洪水、大雨浸水、高潮の3種類の水害ハザードマップを公開しています。対象地点の浸水想定や避難場所は、購入前に最新の地図で確認が必要です。

建物・土地・室内の特徴

総戸数454戸の大規模マンションで、対象区画は1階部分です。

図面上は店舗部分、個室、キッチン、カウンター、トイレ、浴室などで構成されています。ただし、図面と現況が異なる場合は現況が優先されるため、内装や設備の所有区分を確認する必要があります。

特に飲食店として使用されているため、次の設備が売買対象に含まれるか、テナント所有かを確認します。

• 厨房設備
• カウンター
• 空調設備
• 給排水設備
• 排気・換気設備
• 看板や外部表示
• 内装・造作
• 電動シャッター

造作譲渡や原状回復の条件についても、賃貸借契約書との照合が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、店舗内部の確認は入居者や管理会社との日程調整が必要です。

現地では、次の項目を確認できます。

• 1階路面部分からの視認性
• 店舗入口とマンション共用部の位置関係
• 専用使用権付き駐車場の位置と使いやすさ
• 前面道路の幅員や交通状況
• 搬入車両の停車・荷下ろし動線
• 排気口や室外機の設置状況
• 共用廊下やエントランスの管理状況
• 周辺住宅や隣接店舗との距離
• 騒音、におい、営業時間に関する管理規約

内部確認が難しい場合でも、建物外観、店舗正面、駐車場、周辺動線、共用部の確認は購入判断に役立ちます。

事前確認ポイント

• 現賃貸借契約の契約期間と更新条件
• 月額賃料32万5,000円の内訳と消費税区分
• 賃料支払い状況と滞納の有無
• 敷金・保証金の承継額
• 解約予告期間
• 原状回復と造作の取扱い
• 賃料保証や保証会社の有無
• 飲食店営業の承認状況
• 営業時間や看板設置に関する制限
• 専用使用権付き駐車場の承継条件
• 消防設備や用途変更手続きの状況

販売価格は資料上5,780万円（税込）と記載されています。土地・建物の価格内訳や建物部分の消費税額は確認が必要です。

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 敷金・保証金承継明細
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 店舗利用・飲食店利用に関する規約
• 専用使用権付き駐車場の契約書
• 長期修繕計画書
• 修繕積立金残高
• 2019年大規模修繕工事の報告書
• 2023年排水管更新工事の実施範囲
• 耐震改修工事の内容
• 固定資産税・都市計画税
• 消防設備点検記録
• アスベスト調査の有無
• 管理費等の滞納状況

よくある質問

現在、店舗を自己使用できますか？

現在は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。購入後も賃貸借契約を引き継ぐため、直ちに自己使用できる物件ではありません。

表面利回り6.74％には経費が含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入を販売価格で除した参考値です。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などを差し引いた年間収支の確認が必要です。

店舗内部を見学できますか？

賃貸中のため、入居者や管理会社との調整が必要です。内部確認の可否と候補日を事前に確認します。

飲食店以外の用途でも利用できますか？

管理規約、用途制限、賃貸借契約、行政上の用途や設備条件によって異なります。将来の用途変更を検討する場合は、購入前の資料確認が必要です。

学区はどこですか？

江東区では住所ごとに指定校を定めています。学区は年度や制度により変更される可能性があるため、最新情報は江東区または教育委員会で確認が必要です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

イトーピア東大島マンションの現地確認では、店舗正面の視認性、駅からの動線、専用使用権付き駐車場、搬出入経路、マンション共用部の管理状況を確認できます。

オーナーチェンジ物件として検討する場合は、現地確認に加えて、賃貸借契約、賃料承継、保証金、修繕計画、管理規約を合わせて確認することが重要です。

遠方から検討される方は、オンライン事前相談で年間収支や資料確認項目を整理したうえで、現地案内の日程を調整できます。