トラストステージ大森｜大森駅徒歩3分・賃貸中・区分所有倉庫｜収益物件

- 品川区 東京都

販売価格4,580万円・表面利回り7.78％。JR大森駅徒歩3分、専有面積69.66㎡のオーナーチェンジ収益物件。

東京都品川区南大井6丁目に位置する「トラストステージ大森」は、JR京浜東北線「大森」駅から徒歩3分の区分所有型収益物件です。

1978年6月築、鉄筋コンクリート造7階建ての1階部分で、専有面積は69.66㎡。現在は倉庫として賃貸中で、販売図面上の月額賃料は297,000円、年間賃料収入は3,564,000円、表面利回りは7.78％です。

建物は2020年に大規模修繕工事を実施済み。駅徒歩3分という立地条件に加え、1階倉庫区画の利用状況、駐車スペース、管理費・修繕積立金などを確認して投資判断できる物件です。

この物件の確認ポイント

• 大森駅徒歩3分： JR京浜東北線を利用できる駅徒歩圏の立地。
• 販売価格4,580万円： 賃貸中の区分所有型収益物件。
• 表面利回り7.78％： 月額賃料297,000円、年間賃料収入3,564,000円。
• 専有面積69.66㎡： 1階部分のスケルトン倉庫区画。
• 2020年大規模修繕工事済み： 建物の修繕履歴を確認できる物件。
• 事務所使用可： 販売図面記載の条件。具体的な使用範囲や変更条件は要確認。
• 駐車スペース： 図面に配置が示されており、使用条件や費用負担の確認が必要。
• 管理コスト： 管理費・修繕積立金に加え、倉庫関連の使用料等が設定されています。

物件概要

項目	内容
物件名	トラストステージ大森
物件種別	区分所有収益物件（倉庫）
販売価格	4,580万円（税込）
所在地	東京都品川区南大井6丁目25-11
交通	JR京浜東北線「大森」駅 徒歩3分
専有面積	69.66㎡（約21.07坪）
所在階	1階部分／7階建て
建物構造	鉄筋コンクリート造
築年月	1978年6月
施工会社	株式会社中村工務店
総戸数	13戸
土地権利	所有権
敷地権割合	10,496／100,000
用途地域	商業地域
管理費	月額33,500円
修繕積立金	月額19,322円
管理形態	委託管理（巡回）
管理会社	株式会社都市環境企画
エレベーター	有
現況	賃貸中
事務所使用	可
ペット	不可
駐車場	図面上の建物概要は「無」。倉庫駐車場利用料の記載あり
倉庫駐車場利用料	月額20,000円
共用パイプスペースその他物置使用料	月額10,000円
1階テナント用水道使用料	月額1,500円
2020年大規模修繕	実施済み
取引態様	仲介

賃貸収入・表面利回り

月額賃料

297,000円

年間賃料収入

3,564,000円

表面利回り

7.78％

販売価格

4,580万円

表面利回りは、年間賃料収入3,564,000円を販売価格45,800,000円で除して算出しています。

管理費、修繕積立金、公租公課、共益費その他維持管理費用を控除する前の数値です。

年間賃料収入は将来にわたり保証されるものではありません。

その他の費用

販売図面には、以下の費用が記載されています。

• 管理費：月額33,500円
• 修繕積立金：月額19,322円
• 倉庫駐車場利用料：月額20,000円
• 共用パイプスペースその他物置使用料：月額10,000円
• 1階テナント用水道使用料：月額1,500円
• 固定資産税（令和7年度）：102,500円＋消費税（販売図面記載）

各費用の負担者、賃料への転嫁状況、税区分、実際の所有者負担額については、最新の賃貸借契約書および管理資料で確認する必要があります。

この物件が向いている方

東京都23区で駅徒歩圏の収益物件を探している方

大森駅徒歩3分という立地を重視し、東京都品川区で事業用区分所有物件を検討している方。

賃貸中の倉庫区画への投資を検討している方

居住用マンションとは異なる事業用賃貸借契約の内容、収益構造、管理費用を確認して投資判断したい方。

取得価格と賃料収入の関係を重視する方

販売価格4,580万円、年間賃料収入356.4万円、表面利回り7.78％という販売図面の条件を起点に、実際の所有コストを含めて収支を検討したい方。

比較ポイント

1. 駅徒歩3分と1階区画の組み合わせ

本物件は大森駅徒歩3分、建物1階に位置する倉庫区画です。

駅徒歩圏という立地条件に加え、道路からの出入りや搬入出のしやすさ、前面駐車スペースの利用条件が比較のポイントになります。

2. 表面利回り7.78％と固定費

年間賃料収入356.4万円に対して、管理費と修繕積立金の合計は年間633,864円です。

さらに駐車場使用料などの費用が記載されているため、どの費用を所有者が負担するのかを確認したうえで収支計算する必要があります。

3. 2020年の大規模修繕履歴

大規模修繕工事が実施されている点は、建物の維持管理状況を確認する材料になります。

ただし、工事済みであることだけで今後の修繕負担が小さいとは判断できません。施工内容、長期修繕計画、修繕積立金残高の確認が重要です。

周辺環境・生活動線

トラストステージ大森は、品川区南大井6丁目の大森駅徒歩圏に位置しています。

JR京浜東北線「大森」駅を利用でき、周辺には大森ベルポートなどの業務・商業施設があります。

事業用倉庫として立地を評価する際は、駅からの徒歩アクセスに加えて、車両の進入、荷物の搬入出、建物前面の道路状況、周辺施設との位置関係も確認したい項目です。

建物・土地・室内の特徴

建物

鉄筋コンクリート造7階建て、総戸数13戸の建物です。

1978年6月築で、2020年には大規模修繕工事が実施されています。

エレベーターが設置され、管理は株式会社都市環境企画による委託管理（巡回）です。

専有部分

1階の専有面積69.66㎡、約21.07坪の倉庫区画です。

販売図面にはスケルトンと記載されています。現在の内部設備やテナントによる造作状況は別途確認が必要です。

駐車スペース

販売図面では倉庫前面に駐車スペースが描かれ、月額20,000円の倉庫駐車場利用料が設定されています。

建物概要の駐車場欄は「無」となっているため、専用使用部分なのか、利用権限や費用負担がどのように定められているのかを確認する必要があります。

現地案内・内見で確認できること

現地では、次のようなポイントを確認できます。

• 大森駅から建物までの実際の歩行経路
• 建物外観と共用部分の管理状況
• 1階倉庫区画の位置と道路からの出入り
• 駐車スペースの広さと車両動線
• 搬入出に関係する道路状況
• 周辺建物との位置関係
• 建物外壁や共用部分の修繕状況

現在賃貸中のため、倉庫内部の内見には賃借人との調整が必要です。

問い合わせ前の確認ポイント

本物件の購入を検討する際は、販売価格や表面利回りだけでなく、次の内容を確認することをおすすめします。

• 現行賃貸借契約の契約期間・更新条件
• 賃料の支払状況と敷金・保証金の承継条件
• 管理費・修繕積立金その他費用の負担関係
• 駐車スペースと共用部分の使用条件
• 建物の修繕履歴と今後の修繕予定
• 倉庫以外の用途で利用する場合の条件
• 将来的なテナント退去時の原状回復条件

資料で確認しておきたい項目

購入判断にあたっては、以下の資料を確認し、収益と所有コストを整理することが重要です。

• 賃貸借契約書・最新レントロール
• 賃料入金状況
• 敷金・保証金の明細
• 管理規約・使用細則
• 駐車スペースなどの使用権限に関する資料
• 長期修繕計画・修繕積立金残高
• 2020年大規模修繕工事の内容
• 固定資産税・都市計画税等の資料
• 建物設備と法令上の利用条件

よくある質問

Q1. トラストステージ大森の販売価格はいくらですか？

販売価格は4,580万円（消費税込）です。東京都品川区南大井6丁目に位置する賃貸中の区分所有収益物件です。

Q2. 表面利回りと年間賃料収入はいくらですか？

販売図面記載の表面利回りは7.78％、年間賃料収入は3,564,000円、月額賃料は297,000円です。表面利回りは維持管理費用等を控除する前の数値です。

Q3. どのような用途で賃貸されていますか？

現在は倉庫として賃貸中です。販売図面には事務所使用可と記載されていますが、将来の利用用途や変更条件は管理規約、建築・消防関係法令等の確認が必要です。

Q4. 駐車場はありますか？

販売図面には倉庫前面の駐車スペースが示され、月額20,000円の利用料が記載されています。一方で建物概要の駐車場欄は「無」のため、具体的な利用権限や契約条件は確認が必要です。

Q5. 建物は大規模修繕を実施していますか？

販売図面では2020年に大規模修繕工事実施済みとされています。詳細な工事内容や今後の修繕計画は管理資料で確認します。

Q6. 物件内部の内見はできますか？

現在賃貸中のため、内部の内見は賃借人の承諾や日程調整によります。外観や周辺環境の現地確認についてはご相談いただけます。

現地案内・内見・物件確認のご案内

トラストステージ大森｜販売価格4,580万円・表面利回り7.78％

JR大森駅徒歩3分、専有面積69.66㎡の賃貸中倉庫区画です。

物件の販売状況、現行賃貸借契約、年間収入、管理費・修繕積立金、駐車スペースの利用条件、建物の修繕資料などを確認し、取得後の収支と維持管理を具体的に検討できます。