25-4 弥生町4丁目, 中野区 東京都 164-0013

南中野天野マンション7階｜中野富士見町駅徒歩8分・2,780万円・47.18㎡・2LDK｜収益物件

- 中野区 東京都

南向き・角住戸、2023年11月リフォーム完了のオーナーチェンジ物件

東京都中野区弥生町4丁目、東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分。
販売価格2,780万円、専有面積47.18㎡、月額賃料16万円で賃貸中の2LDKです。
購入判断では、賃貸借契約の内容、自主管理の運営状況、修繕履歴を資料で比較する必要があります。

この物件の確認ポイント

• 月額賃料16万円、年間賃料収入192万円
• 販売価格2,780万円に対する表面利回り約6.90％
• 8階建て7階部分の南向き・角住戸
• 専有面積47.18㎡の2LDK
• 2023年11月に室内リフォーム完了
• 管理費・修繕積立金・町内会費は合計月額15,100円
• 自主管理のため、管理運営や修繕計画の確認が重要
• 賃貸中のため、賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件

物件概要

項目	内容
種別	区分マンション・オーナーチェンジ
物件名	南中野天野マンション
所在地	東京都中野区弥生町4丁目25-4
交通	東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分
販売価格	2,780万円（税込）
間取り	2LDK
専有面積	47.18㎡（壁芯）
バルコニー面積	不明
所在階	8階建て7階部分
向き	南向き
住戸位置	角住戸
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
築年月	1970年4月
総戸数	24戸
土地権利	所有権
用途地域	近隣商業地域
管理形態	自主管理
管理費	月額10,000円
修繕積立金	月額5,000円
町内会費	月額100円
駐車場	なし
駐輪場	無償・空きあり（2025年3月17日時点）
バイク置場	なし
現況	賃貸中
月額賃料	160,000円
年間賃料収入	1,920,000円
表面利回り	約6.90％
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	売主指定の司法書士を利用

※販売状況や契約条件は変動するため、問い合わせ時に最新情報をご確認ください。

この物件が向いている方

• 中野区内の区分マンションを収益物件として検討している方
• 購入直後から賃貸借契約を引き継げる物件を探している方
• 1LDKより居住空間に余裕のある2LDKを比較している方
• 駅徒歩10分以内のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 室内リフォーム履歴が確認できる物件を希望する方
• 表面利回りだけでなく、管理費や修繕状況を含めて判断したい方

比較ポイント

賃料と保有費用

年間賃料収入は192万円です。管理費、修繕積立金、町内会費の合計は年間18万1,200円となります。

年間賃料収入から上記費用を差し引いた金額は173万8,800円ですが、固定資産税、保険料、修繕費、賃貸管理費などは含まれていません。実際の収支は追加資料を基に確認する必要があります。

自主管理の運営状況

本物件は管理会社へ委託する方式ではなく、自主管理です。管理組合の運営状況、総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金総額、大規模修繕履歴を確認してください。

築年数と修繕履歴

1970年4月築のため、室内のリフォーム状況だけでなく、建物全体の給排水設備、外壁、防水、エレベーターなどの修繕状況が判断材料になります。

賃貸借契約の引継ぎ

オーナーチェンジ物件では、現在の賃料だけでなく、契約期間、更新条件、敷金等の承継、保証会社、滞納履歴、解約予告期間を確認することが重要です。

周辺環境

東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅から徒歩8分の立地です。駅までの経路や周辺の買い物環境は、日常生活における利便性だけでなく、将来の募集条件を検討する際の判断材料になります。

現地では、駅から建物までの実際の道路状況、人通り、夜間の明るさ、周辺交通の音、生活施設への動線を確認できます。周辺環境に対する感じ方は時間帯によって異なるため、必要に応じて複数の時間帯で確認してください。

建物・土地・室内の特徴

対象住戸は8階建て7階部分、南向きの角住戸です。間取りは約10帖のLDK、約7.3帖と約4.8帖の洋室で構成されています。

2023年11月10日に、システムキッチン、ユニットバス、浴室乾燥機、洗面化粧台、温水洗浄機能付きトイレ、建具などの交換を含むリフォームが完了しています。

掲載写真はリフォーム後の室内を示す参考資料です。現在は賃貸中のため、設備の現状や室内確認の可否については事前確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のオーナーチェンジ物件のため、室内を自由に内見できるとは限りません。現地案内では、主に次の内容を確認します。

• 建物外観や共用部分の管理状態
• エントランス、メールボックス、駐輪場の状況
• エレベーターや共用廊下の状態
• 駅から建物までの実際の経路
• 周辺道路の交通量や騒音
• 隣接建物との距離感
• 南側の建物状況や眺望への影響

室内確認を希望する場合は、入居者との調整が可能か事前に確認します。

事前確認ポイント

• 現在の賃貸借契約期間と更新条件
• 敷金や保証金の承継額
• 賃料の入金状況と滞納履歴
• 賃貸管理会社と管理委託契約の有無
• 入居者の退去時に必要となる原状回復条件
• 管理費等の滞納の有無
• 駐輪場の最新の空き状況
• 室内確認および設備確認の可否
• 売買代金の消費税額または土地・建物の内訳

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 入金履歴またはレントロール
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 管理組合総会議事録
• 長期修繕計画
• 修繕積立金総額
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 大規模修繕および給排水設備の修繕履歴
• 2023年11月のリフォーム工事内容
• 固定資産税・都市計画税
• 売買契約における賃貸借契約の承継条件

よくある質問

表面利回り約6.90％の計算方法は？

年間賃料収入192万円を販売価格2,780万円で割って算出しています。

計算式：1,920,000円 ÷ 27,800,000円 × 100 ＝ 約6.90％

室内を内見できますか？

現在は賃貸中のため、室内確認には入居者との調整が必要です。内見できない場合でも、リフォーム資料や賃貸借契約書、建物の管理資料を確認できます。

自主管理で特に確認すべきことは何ですか？

管理組合の運営状況、修繕積立金総額、長期修繕計画、総会議事録、過去の修繕履歴が主な確認項目です。

沖縄県からオンラインで相談できますか？

オンラインで物件条件、賃貸収支、確認資料、現地案内前の比較ポイントを整理できます。遠方から検討する場合は、資料確認後に現地案内の日程を調整できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

表面利回りだけで購入を判断せず、現在の賃貸借契約、自主管理の運営状況、修繕計画、税金等を含めた収支確認が必要です。

まずは賃貸条件と管理資料を確認し、比較対象となる区分マンションとの違いを整理できます。遠方の方にはオンライン事前相談、現地確認を希望する方には建物・共用部分・周辺環境の案内を行います。

「賃貸条件と資料を確認したい」「管理状況と修繕履歴を確認したい」とお伝えください。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。