3-3 西保木間2丁目, 足立区 東京都 121-0812

ライオンズマンション竹の塚｜足立区西保木間・オーナーチェンジ収益マンション｜収益物件

- 足立区 東京都

販売価格2,780万円｜表面利回り約7.51％｜3LDK・64.96㎡｜竹ノ塚駅徒歩14分

東京都足立区西保木間に位置する「ライオンズマンション竹の塚」のオーナーチェンジ物件です。

東武伊勢崎線（東武スカイツリーライン）「竹ノ塚」駅から徒歩14分。9階建てマンションの3階部分に位置する、専有面積64.96㎡の3LDKです。

現在賃貸中で、月額賃料174,000円、年間賃料収入2,088,000円、販売価格に対する表面利回りは約7.51％です。

2022年10月にはシステムキッチン、浴室、洗面台、トイレなどの交換を含むリフォームが実施されています。

購入にあたっては、現在の賃貸借契約、管理費・修繕積立金、建物の管理状況、将来の修繕負担などを確認し、保有期間中の実質収支を検討することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 年間賃料収入208.8万円： 月額174,000円の賃貸収入があるオーナーチェンジ物件です。
• 表面利回り約7.51％： 販売価格2,780万円に対する年間賃料収入を基に算出しています。
• 3LDK・64.96㎡： 居室3室とLDKを備えた住戸構成です。
• 竹ノ塚駅徒歩14分： 駅までの距離に加え、日常の移動経路や周辺環境も確認したい立地です。
• 2022年10月リフォーム完了： 水回り設備の交換を中心とした改修履歴があります。
• 総戸数106戸： 管理組合の運営状況、長期修繕計画、修繕積立金残高などを確認する必要があります。
• 管理費・修繕積立金： 月額合計27,580円。賃貸収入から控除する固定的な支出です。

物件概要

項目	内容
物件名	ライオンズマンション竹の塚
物件種別	中古区分マンション・収益物件
販売価格	2,780万円（税込）
所在地	東京都足立区西保木間2丁目3-3
交通	東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅 徒歩14分
間取り	3LDK
専有面積	64.96㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.76㎡
構造	鉄筋コンクリート造
所在階	9階建て3階部分
総戸数	106戸
築年月	1985年8月（昭和60年）
向き	南向き
土地権利	所有権
用途地域	第一種住居地域
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	株式会社大京アステージ
管理費	月額10,300円
修繕積立金	月額17,280円
駐車場	月額15,000円（空無）
駐輪場	年額1,000円（空有）
バイク置場	年額24,000円（空無）
現況	賃貸中
引渡し	相談
年間賃料収入	2,088,000円
月額賃料	174,000円
表面利回り	約7.51％
リフォーム	2022年10月15日完了
本体設備	エレベーター
ペット飼育	不可
取引態様	仲介

※駐輪場等の空き状況は販売資料記載時点の情報であり、最新状況は確認が必要です。

※エレベーターは非停止階があり、1・4・6・8階に停止する旨が販売資料に記載されています。3階住戸への移動経路は現地で確認が必要です。

賃貸収入と収支の確認

項目	金額
月額賃料収入	174,000円
年間賃料収入	2,088,000円
月額管理費	10,300円
月額修繕積立金	17,280円
管理費・修繕積立金合計（年間）	330,960円
上記2費目控除後の年間収入	1,757,040円

表面利回りの計算：

2,088,000円 ÷ 27,800,000円 × 100 ＝ 約7.51％

管理費・修繕積立金のみを控除した年間収入は1,757,040円です。ただし、固定資産税・都市計画税、賃貸管理費、保険料、設備修繕費、その他の保有費用、購入時諸費用等は含まれていません。

この金額はNOI（純営業収益）や最終的な手取り収入を示すものではありません。

この物件が向いている方

既存賃貸借契約による収入を前提に検討したい方

現在賃貸中のため、実際の契約条件や賃料支払状況を確認したうえで収支計画を立てたい方に適しています。

東京23区内の区分マンション投資を検討している方

足立区内の立地、駅徒歩距離、価格、専有面積、築年数、管理コストを総合的に比較したい方の検討対象です。

3LDKタイプの収益マンションを検討している方

64.96㎡・3LDKという住戸構成を、将来の賃貸募集条件や売却時の需要とあわせて評価したい方に向いています。

設備更新履歴を確認して投資判断したい方

2022年の水回り設備交換などの履歴を踏まえ、今後必要となる修繕や設備更新費用を検討したい方にも比較価値があります。

比較ポイント

本物件をほかの収益区分マンションと比較する際には、表面利回りだけではなく、次の視点が重要です。

1．賃料と取得価格の関係

販売価格2,780万円に対し、年間賃料収入は208.8万円です。現在の契約賃料と周辺の賃貸募集条件を分けて比較する必要があります。

2．毎月の固定費

管理費・修繕積立金は合計月額27,580円です。将来の改定可能性も含め、実質的な保有コストを確認します。

3．築年数と建物管理

1985年8月築のため、過去の大規模修繕工事、給排水設備、外壁、防水、今後の修繕計画が重要です。

4．賃貸借契約の内容

契約期間、更新条件、敷金の承継、滞納状況、退去時の原状回復負担などにより、取得後の収支とリスクが異なります。

5．将来の売却時の条件

投資家向けのオーナーチェンジ売却と、将来空室となった場合の実需向け売却では、想定する購入者層や売却条件が異なります。退去時期や将来の売却価格を保証するものではありません。

周辺環境・生活動線

東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩14分

本物件は東京都足立区西保木間2丁目に位置し、東武伊勢崎線（東武スカイツリーライン）「竹ノ塚」駅を利用できる立地です。

駅までの徒歩距離に加え、スーパーやコンビニエンスストア、医療機関などの生活施設へのアクセスも、居住者の利便性を判断するうえで重要になります。

3LDKの住戸であることから、複数人での居住を想定する場合には、通勤・通学経路、買い物動線、駐輪場や駐車場の利用条件なども確認したいポイントです。

周辺施設までの実際の距離や通学区域については、個別確認が必要です。

建物・土地・室内の特徴

南向きの3LDK・専有面積64.96㎡

間取りは、約12.3帖のLDKと約5.9帖・5.3帖・4.3帖の洋室で構成されています。

各居室の配置や収納スペースに加え、南向きバルコニーを備えた住戸です。

販売資料には陽当たり・通風に関する記載がありますが、実際の状況は現地条件や室内の状態によって異なります。

2022年10月実施のリフォーム履歴

販売資料では、2022年10月15日に次のリフォームが完了したとされています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 洗面台新規交換
• 温水洗浄機能付きトイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付
• ハウスクリーニング

設備更新履歴は確認できますが、現況の設備状態や今後の修繕不要を保証するものではありません。

建物管理と共用設備

本物件は1985年8月築、総戸数106戸のマンションです。

管理会社は株式会社大京アステージで、全部委託・日勤管理とされています。

販売資料には、防犯カメラ、24時間ゴミ出し可能などの特徴が記載されています。実際の利用条件は管理規約や管理細則等による確認が必要です。

また、エレベーターの停止階と対象住戸階が異なるため、共用廊下や階段を含む移動経路も確認ポイントとなります。

現地案内・内見で確認できること

本物件は現在賃貸中のため、室内の内見可否は入居者の居住状況および売主・関係者との調整によります。

室内見学ができない場合でも、現地では次の事項を確認する価値があります。

• 建物外観、外壁、共用部の維持管理状況
• エントランス、集合郵便受け、ゴミ置場の状態
• エレベーター停止階から対象住戸への移動経路
• 建物周辺の道路、交通状況、歩行者動線
• 駐輪場、駐車場、バイク置場の配置
• 竹ノ塚駅までの実際の経路
• 周辺建物との位置関係や住環境

室内の現況については、販売図面の写真だけで判断せず、撮影時点、改修履歴、入居後の使用状況を区別して確認することが重要です。

問い合わせ前の確認ポイント

既存の賃貸借契約について

オーナーチェンジ物件では、購入後に買主が貸主の地位を承継することが基本となります。

そのため、次の内容を事前に確認する必要があります。

• 現在の契約賃料174,000円の内訳
• 賃貸借契約の種類と契約期間
• 契約更新条件
• 敷金・預り金等の承継内容
• 賃料の入金状況と滞納の有無
• 賃貸管理会社の有無と管理委託条件
• 修繕負担や原状回復に関する契約条件

特に、現在の賃料収入が継続する期間や将来の退去時期は確定していません。

購入後の実質収支について

年間賃料収入208.8万円から管理費・修繕積立金を差し引くだけでは、実際の投資収益は確定しません。

税金、保険、賃貸管理費、設備更新費用、その他の支出を含めて収支を試算する必要があります。

また、融資を利用する場合は、借入金利、返済期間、自己資金、借入返済額を反映したキャッシュフローの確認が重要です。

資料で確認しておきたい項目

購入検討時には、次の資料・情報を確認することが望まれます。

確認資料	主な確認内容
賃貸借契約書	賃料、契約期間、更新、敷金承継
賃料入金資料	支払状況、滞納の有無
管理規約・使用細則	用途、ペット、共用施設等の制限
重要事項調査報告書	管理費等、滞納、修繕積立金残高
長期修繕計画	大規模修繕と将来の費用負担
大規模修繕履歴	外壁、防水、給排水設備等
リフォーム履歴	2022年実施工事の対象・範囲
固定資産税等の資料	年間保有コスト
登記事項証明書	所有権、権利関係、登記内容

資料の取得可否については、個別に確認いたします。

よくある質問

Q1．現在も賃貸中ですか？

販売資料では賃貸中とされています。購入検討時には、最新の賃貸状況、賃料の入金状況、賃貸借契約条件を確認します。

Q2．表面利回り約7.51％は実質利回りですか？

いいえ。年間賃料収入2,088,000円を販売価格27,800,000円で除した表面利回りです。管理費、修繕積立金、税金、保険料などを控除した実質利回りではありません。

Q3．2022年のリフォーム内容は確認できますか？

販売資料には、キッチン、浴室、洗面台、トイレ等の設備交換や内装工事の記載があります。工事の詳細、施工範囲、保証内容等については追加資料の有無を確認する必要があります。

Q4．購入後に自分で住むことはできますか？

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。購入によって直ちに入居者へ退去を求められるものではありません。自己居住を希望する場合は、既存賃貸借契約と借地借家法上の条件を確認する必要があります。

Q5．室内を見学できますか？

賃貸中のため、室内見学の可否は確認が必要です。室内見学が難しい場合でも、建物外観や周辺環境などの現地確認について相談できます。

Q6．毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

販売資料では、管理費10,300円、修繕積立金17,280円で、合計月額27,580円です。購入前には最新金額、改定予定、滞納の有無を確認する必要があります。

Q7．購入前に賃貸借契約書や修繕資料を確認できますか？

資料の提供可否は売主・関係者への確認が必要です。提供可能な範囲で賃貸条件、管理状況、修繕計画などの確認を進めます。

現地案内・内見・物件確認のご案内

ライオンズマンション竹の塚の販売状況、賃貸条件、管理・修繕資料については、スピリットビー株式会社までお問い合わせください。

オーナーチェンジ物件の購入判断では、表面利回りに加え、現在の賃貸借契約、管理費・修繕積立金、建物の維持管理状況を確認することが重要です。

室内見学の可否、現地での建物・共用部確認、提供可能な資料についてもご相談いただけます。