34-5 千駄木2丁目, 文京区 東京都 113-0022

ダイヤハイツ千駄木 B101号室｜文京区千駄木・駅徒歩1分・収益店舗｜収益物件

- 文京区 東京都

販売価格3,680万円（税込）｜表面利回り7.17％｜東京メトロ千代田線「千駄木」駅徒歩1分｜賃貸中の区分店舗・オーナーチェンジ物件

東京都文京区千駄木2丁目に位置する「ダイヤハイツ千駄木 B101号室」は、専有面積39.81㎡の区分店舗です。

現在は包丁等の販売店が営業しており、月額賃料220,000円、年間賃料収入2,640,000円のオーナーチェンジ物件として販売されています。

1984年3月築のSRC造、地下1階付地上8階建。長期修繕計画があり、株式会社大京アステージによる巡回管理が行われています。

購入にあたっては、駅からの距離や表面利回りだけでなく、地下1階の店舗という特徴、賃貸借契約、管理費・修繕積立金、今後の修繕負担を確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 駅徒歩1分： 東京メトロ千代田線「千駄木」駅から徒歩1分
• 収益物件： 賃貸中の店舗区分を取得するオーナーチェンジ方式
• 販売価格： 3,680万円（税込）
• 専有面積： 39.81㎡（約12.04坪）
• 賃料収入： 月額220,000円、年間2,640,000円
• 表面利回り： 約7.17％
• 維持費： 管理費18,500円／月、修繕積立金14,280円／月
• 建物管理： 委託管理（巡回）、長期修繕計画あり
• 店舗の特徴： 地下1階部分に位置し、図面上にドライエリアあり
• 購入条件： 現賃貸借契約の引継ぎが必要

特に、地下店舗の利用環境と、現在のテナントから得られる賃料収入に対する維持管理費の割合が比較ポイントになります。

物件概要

項目	内容
物件名	ダイヤハイツ千駄木 B101号室
物件種別	売店舗・区分所有収益物件
所在地	東京都文京区千駄木2丁目34-5
交通	東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩1分
販売価格	3,680万円（税込）
専有面積	39.81㎡（約12.04坪）
建物構造	鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
建物階数	地下1階付地上8階建
所在階	地下1階
築年月	1984年3月
総戸数	27戸
施工会社	日本国土開発株式会社
土地権利	所有権
用途地域	商業地域・近隣商業地域
管理費	月額18,500円
修繕積立金	月額14,280円
管理形態	委託管理（巡回）
管理会社	株式会社大京アステージ
長期修繕計画	あり
現況	賃貸中
月額賃料	220,000円
年間賃料収入	2,640,000円
表面利回り	約7.17％
駐車場	なし
エレベーター	あり
事務所使用	可
ペット	不可
引渡し	即時可（諸条件の確認が必要）
取引態様	仲介
備考	現賃貸借契約の引継ぎが条件。専有面積は全て地下部分

賃料収入と維持費の確認

現在の賃料収入を基準とした収支の目安です。

項目	月額	年額
賃料収入	220,000円	2,640,000円
管理費	18,500円	222,000円
修繕積立金	14,280円	171,360円
上記費用控除後	187,220円	2,246,640円

表面利回りの計算

2,640,000円 ÷ 36,800,000円 × 100 ＝ 約7.17％

上記費用控除後の年間金額は、管理費と修繕積立金のみを差し引いた参考額です。

固定資産税・都市計画税、保険料、賃貸管理費、突発的な修繕費、購入諸費用、借入返済、空室損失等は含まれていません。

実際の手取り収益や投資利回りを判断する際は、追加費用と賃貸借契約条件を確認する必要があります。

この物件が向いている方

東京23区内で区分店舗への不動産投資を検討している方

住宅用マンションとは異なる店舗テナント型の収益物件を比較したい方にとって、駅徒歩1分、39.81㎡、販売価格3,680万円という条件が判断材料になります。

賃貸中のオーナーチェンジ物件を探している方

本物件は現在賃貸中のため、購入後は現賃貸借契約を引き継ぐことが前提です。

既存契約の賃料、契約期間、保証金、更新・解約条件等を確認して運用を検討したい方に向いています。

物件の維持管理費を把握して投資判断したい方

管理費と修繕積立金の合計は月額32,780円です。

賃料収入だけでなく、建物の修繕履歴、長期修繕計画、将来の負担増加の可能性まで確認して投資判断したい方に適しています。

比較ポイント

1. 駅徒歩1分と地下1階という立地条件

千駄木駅から徒歩1分の立地ですが、店舗部分は地下1階にあります。

地上階の路面店舗とは視認性、出入口、店舗への誘導、採光、換気等の条件が異なります。

駅への近さと実際の店舗利用環境を分けて評価することが重要です。

2. 表面利回り7.17％と実際の収支

年間賃料収入264万円に対する表面利回りは約7.17％です。

ただし、表面利回りには建物維持費や税金等が反映されていません。

同じ価格帯の収益物件と比較する場合は、購入後の年間費用を整理し、実際の収益性を確認する必要があります。

3. 店舗テナントの契約内容

現在は包丁等の販売店が営業しています。

店舗の営業状況と、所有者が受け取る賃料の安定性は別の確認事項です。

賃料支払状況、契約期間、更新条件、保証金の承継、解約予告期間等を資料で確認することが重要です。

4. 築年数と建物管理

1984年3月築の建物です。

長期修繕計画の有無だけでなく、実際の修繕工事履歴、積立金残高、今後の工事予定、管理組合の財務状況なども比較材料になります。

周辺環境・生活動線

千駄木駅徒歩1分の交通環境

東京メトロ千代田線「千駄木」駅から徒歩1分の立地です。

千駄木エリアは、谷中・根津とともに「谷根千」と呼ばれる地域の一部です。

住宅、商店、飲食店等が混在する周辺環境にあり、現在のテナント業種と立地条件の適合性を確認することができます。

現地で確認したい周辺環境

駅から建物までの移動経路、歩道の幅、建物入口の位置、近隣店舗の配置、時間帯による人や車両の流れなどが確認ポイントです。

収益物件として検討する場合、駅距離だけでなく、現在の店舗業種と立地の関係も確認することが重要です。

建物・土地・室内の特徴

SRC造の区分所有建物

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造、地下1階付地上8階建です。

1984年3月築で、新耐震基準の時期に建築された建物として紹介されています。

ただし、建築確認・検査済証や建物の耐震関連資料については、必要に応じて別途確認します。

地下1階の店舗区画

対象店舗の専有面積は39.81㎡です。

図面では店舗部分のほか、ドライエリア、PS、MB、地下共用部分への出入口が確認できます。

地下店舗のため、採光・換気、湿気、排水、漏水履歴、共用部との関係等は、管理資料や現地で確認することが重要です。

現在の利用状況

現在は包丁等の販売店が営業中です。

オーナーチェンジ物件のため、購入後に自由に店舗を利用できることを前提とした物件ではありません。

将来の用途変更や自己使用については、賃貸借契約、管理規約、建築・消防関係の条件等を別途確認する必要があります。

現地案内・内見で確認できること

本物件では、図面や利回りだけでは判断しにくい地下店舗特有の条件を確認することが重要です。

現地では主に次の内容を確認します。

• 千駄木駅から建物までの移動経路
• 建物入口と地下店舗へのアクセス
• 地下共用部分の管理・清掃状況
• 店舗入口とドライエリアの位置関係
• 建物周辺の道路・歩行者動線
• 建物外観と共用設備の状態
• 現況と提供図面との整合

賃貸中のため、店舗内部の確認についてはテナントや関係者との事前調整が必要です。

内部確認ができない場合は、その範囲を明確にしたうえで、図面、写真、管理資料等による確認を進めます。

問い合わせ前の確認ポイント

購入を検討する際は、次の条件を整理しておくと物件確認が進めやすくなります。

• 現在の賃貸借契約を引き継ぐことを前提としているか
• 管理費・修繕積立金を含めた収支条件が投資方針に合うか
• 地下1階の店舗区分という条件を理解しているか
• 将来の空室リスクやテナント入替費用を想定しているか
• 自己資金、融資利用、購入諸費用を含めた資金計画を検討しているか

店舗区分は、住宅用マンションと融資条件や管理・賃貸運用上のリスクが異なる場合があります。

購入前に金融機関へ融資対象や条件を確認することも判断材料になります。

資料で確認しておきたい項目

賃貸借契約・収益関係

• 現賃貸借契約書
• 契約期間、更新・解約条件
• 敷金・保証金等の承継内容
• 賃料・共益費の内訳と税区分
• 賃料支払状況・滞納の有無
• テナント退去時の原状回復条件

管理・修繕関係

• 管理規約・使用細則
• 管理費・修繕積立金の最新金額
• 長期修繕計画書
• 修繕履歴・今後の工事予定
• 管理組合の収支・積立金残高
• 地下部分の漏水・浸水・設備修繕履歴

建物・契約関係

• 登記事項証明書・専有部分の図面
• 建築確認・検査済証等の資料
• 店舗の利用制限
• 固定資産税・都市計画税の負担額
• 売買価格の消費税区分
• 引渡し条件と賃貸借契約承継の手続き

よくある質問

Q. ダイヤハイツ千駄木B101号室は現在賃貸中ですか？

はい。提供資料では、包丁等の販売店が営業中のオーナーチェンジ物件です。購入時は現賃貸借契約の引継ぎが条件となります。

Q. 表面利回り7.17％はどのように計算されていますか？

月額賃料220,000円の12か月分、年間2,640,000円を販売価格36,800,000円で割った数値です。管理費、修繕積立金、税金等は控除していません。

Q. 管理費と修繕積立金はいくらですか？

管理費は月額18,500円、修繕積立金は月額14,280円で、合計32,780円です。購入時には最新金額と改定予定の有無をご確認ください。

Q. 店舗は地下1階にありますか？

はい。対象区画は地下1階に位置し、専有面積39.81㎡は全て地下部分です。図面上にはドライエリアが設けられています。

Q. 購入後に自分で店舗を使用できますか？

現在賃貸中のため、購入直後から自由に使用できるものではありません。自己使用を検討する場合は、賃貸借契約の内容や賃借人の権利関係等を確認する必要があります。

Q. 建物の修繕計画はありますか？

提供資料には長期修繕計画ありと記載されています。具体的な工事予定や積立金の状況については、管理関係資料で確認する必要があります。

Q. 現地案内や店舗内部の確認はできますか？

建物外観や周辺環境等の現地確認についてご相談いただけます。賃貸中のため、店舗内部の確認はテナントや関係者の承諾・日程調整によります。

Q. 収支資料や賃貸借契約の詳細を確認できますか？

資料の提供可否と開示範囲を関係者に確認したうえでご案内します。購入判断に必要な賃貸条件、管理費、修繕積立金、契約承継条件などをご相談いただけます。

現地案内・内見・物件確認のご案内

ダイヤハイツ千駄木 B101号室｜販売状況・収支資料・現地確認のご相談

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販売状況、賃貸借条件、管理・修繕資料の確認や、現地案内についてご相談を承ります。

特に、表面利回り7.17％の収益性、地下店舗としての利用環境、将来の維持管理費等を確認したうえで、購入判断を進めることをおすすめします。