10-16 南馬込4丁目, 大田区 東京都 143-0025

南馬込スカイマンション6階｜西馬込駅徒歩7分・4,180万円・66.00㎡・2SLDK｜収益物件

- 大田区 東京都

都営浅草線「西馬込」駅徒歩7分、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

価格4,180万円、専有面積66.00㎡、年間予定賃料216万円、表面利回り約5.16％。購入判断では、現賃貸借契約の内容、管理費等を控除した収支、築年数に応じた修繕状況の比較が重要です。

最上階6階の南西向き住戸ですが、賃貸中のため、室内確認の可否や契約承継条件は事前に確認が必要です。

この物件の確認ポイント

• 都営浅草線「西馬込」駅徒歩7分
• 6階建ての最上階、南西向き
• 専有面積66.00㎡、2LDK＋納戸
• 現在賃貸中のオーナーチェンジ物件
• 月額賃料18万円、年間予定賃料216万円
• 表面利回り約5.16％
• 管理費と修繕積立金の合計は月額25,880円
• 2023年2月に水回り設備等のリフォーム実施
• 現賃貸借契約の引継ぎが売買条件

物件概要

項目	内容
種別	中古区分マンション・オーナーチェンジ
物件名	南馬込スカイマンション
所在地	東京都大田区南馬込4丁目10-16
交通	都営浅草線「西馬込」駅徒歩7分
価格	4,180万円（税込）
間取り	2LDK＋納戸
専有面積	66.00㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.60㎡
構造	鉄筋コンクリート造
階数	地上6階建て6階部分
向き	南西
築年月	1975年2月
総戸数	34戸
土地権利	所有権
用途地域	第一種住居地域
管理形態	全部委託・日勤
管理会社	グローブシップ株式会社
管理費	月額15,050円
修繕積立金	月額10,830円
現況	賃貸中
月額賃料	180,000円
年間予定賃料収入	2,160,000円
表面利回り	約5.16％
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	現賃貸借契約の引継ぎが条件

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 賃貸中の区分マンションを承継して運用したい方
• 60㎡を超えるファミリー向け住戸を検討している方
• 駅徒歩10分以内の収益物件を比較している方
• 賃料だけでなく管理費や修繕計画まで確認して判断したい方
• 沖縄県外の物件についてオンラインで条件を整理したい方

空室物件を購入して自ら入居する計画には、そのままでは適しません。現賃貸借契約の期間、更新条件、解約条項を確認したうえで、利用目的との整合性を判断する必要があります。

比較ポイント

賃料収入と固定費

年間予定賃料は216万円ですが、管理費と修繕積立金だけで年間310,560円かかります。

単純計算では、賃料収入から両費用を差し引いた年間額は1,849,440円です。ただし、固定資産税、保険料、修繕費、管理委託費、借入返済等は含んでいません。

築年月と修繕状況

1975年2月築のため、専有部分のリフォーム内容だけでなく、給排水管、外壁、防水、エレベーター等の共用部分に関する修繕履歴と今後の計画が重要です。

長期修繕計画、修繕積立金残高、総会議事録を確認し、将来の一時金や積立金改定の可能性も比較します。

賃貸借契約の承継条件

オーナーチェンジ物件では、入居者との賃貸借契約を承継します。賃料、敷金、契約期間、更新、保証会社、滞納履歴、原状回復条件の確認が必要です。

周辺環境

馬込桜並木通りに面し、都営浅草線の始発駅「西馬込」駅まで徒歩7分です。始発利用の可否や目的駅までの所要時間は、実際の利用時間帯に合わせて確認してください。

周辺にはコンビニ、公園、スーパー、ドラッグストアがあります。掲載情報では、セブン-イレブン馬込桜並木通り店まで約26m、桜並木公園まで約104m、スーパーキタムラまで約228mです。

生活施設への距離だけでなく、馬込桜並木通りの交通量、周辺の音、夜間の明るさ、駅までの高低差も現地で確認したい項目です。

建物・土地・室内の特徴

住戸は6階建ての6階部分で、南西向きです。間取りは約11.1帖のLDK、約5.6帖と約4.2帖の洋室、約4.2帖の納戸で構成されています。

2023年2月には、キッチン水栓・ガスコンロ・洗濯機防水パン・浴室水栓・洗面台水栓・温水洗浄機能付きトイレの交換などが実施されています。浴室乾燥機の新設、クロスとクッションフロアの張替え、ハウスクリーニングも行われています。

現在は賃貸中のため、室内の現況や設備状態を直接確認できるとは限りません。リフォーム記録や設備表等の資料で補完する必要があります。

現地案内・内見で確認できること

• 建物外観、エントランス、廊下等の管理状態
• 馬込桜並木通りの交通量と周辺の音
• 西馬込駅までの経路と高低差
• 共用部分の清掃・維持管理状況
• 日照、眺望、周辺建物との位置関係
• 駐車場、駐輪場、バイク置場の配置

賃貸中のため、室内見学の可否は入居状況と売主側の条件によります。現地案内では、室内に入れない場合でも共用部分や周辺環境を確認できます。

事前確認ポイント

• 現在の月額賃料と入金状況
• 賃貸借契約の種類、期間、更新条件
• 敷金等の承継金額
• 保証会社への加入状況
• 入居者の解約予告期間
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 駐車場等の最新の空き状況
• 室内確認の可否
• 融資利用時の条件と自己資金額

資料確認で見ておきたい項目

• 現賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 敷金等の承継明細
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 修繕積立金残高
• 管理組合総会議事録
• 大規模修繕・給排水管等の工事履歴
• 2023年実施のリフォーム記録
• 固定資産税・都市計画税
• 設備表・物件状況報告書

よくある質問

表面利回りはどのように計算していますか？

年間予定賃料216万円÷物件価格4,180万円×100＝約5.16％です。管理費、修繕積立金、税金、保険料等を控除する前の参考値です。

室内を見学できますか？

現在賃貸中のため、室内見学の可否は確認が必要です。室内に入れない場合は、共用部分や周辺環境の現地確認と資料確認を組み合わせて判断します。

賃貸借契約の内容を確認できますか？

契約条件や個人情報の取扱いに配慮しながら、開示可能な資料を確認します。契約期間、賃料、敷金、更新、保証会社等が主な確認項目です。

沖縄からオンラインで相談できますか？

可能です。購入目的、自己資金、融資条件、希望する収支水準を事前に整理し、必要資料と現地確認事項をご案内します。

現地案内・内見・比較相談のご案内

この物件は、表面利回りだけでなく、現賃貸借契約、管理費等を含む収支、築年数に応じた修繕状況を合わせて判断する必要があります。

賃貸条件と資料の確認、管理状況と修繕履歴の整理、類似する区分マンションとの比較相談に対応します。

遠方から検討する場合は、オンライン事前相談で購入条件を整理してから、現地案内の日程を調整できます。