7-1 西蒲田7丁目, 大田区 東京都 167-0054

グレイス蒲田｜大田区西蒲田・オーナーチェンジ収益店舗｜収益物件

- 大田区 東京都

JR蒲田駅徒歩4分。販売価格3,580万円、表面利回り約7.37％。ダイニングバー営業中の地下1階・区分所有店舗。

東京都大田区西蒲田7丁目に位置する「グレイス蒲田」の地下1階店舗区画です。

専有面積31.34㎡（約9.48坪）、月額賃料22万円、年間賃料収入264万円。現在はダイニングバーが営業しており、サブリース契約中のオーナーチェンジ物件です。

JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分、東急池上線・多摩川線「蒲田」駅徒歩5分の立地です。

購入にあたっては、サブリース契約の内容、賃料の支払条件、地下店舗の設備・管理状況、今後の修繕負担などを確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格3,580万円：東京都大田区西蒲田の区分所有店舗。
• 表面利回り約7.37％：年間賃料収入264万円を物件価格で除した数値。
• サブリース契約中：契約期間、賃料改定、解約条件、賃料保証の範囲を要確認。
• ダイニングバー営業中：地下1階の店舗区画。営業・使用状況は賃貸借関係資料で確認。
• 駅徒歩4〜5分：JR京浜東北線と東急池上線・多摩川線を利用可能。
• 1984年8月築：新耐震基準の建物として紹介されており、長期修繕計画あり。耐震・修繕関連資料の確認が必要。

物件概要

項目	内容
物件名	グレイス蒲田
対象区画	地下1階店舗
物件種別	売買・区分所有店舗（収益物件）
所在地	東京都大田区西蒲田7丁目7-1
販売価格	3,580万円（税込）
交通	JR京浜東北線「蒲田」駅 徒歩4分
交通	東急池上線・多摩川線「蒲田」駅 徒歩5分
専有面積	31.34㎡（約9.48坪）
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
建物規模	地上9階・地下1階
所在階	地下1階
築年月	1984年8月
総戸数	47戸
土地権利	所有権
管理費	月額18,640円
修繕積立金	月額12,290円
管理形態	全部委託（巡回管理）
管理会社	大和ライフネクスト株式会社
駐車場	無
現況	賃貸中（ダイニングバー営業中）
賃貸借形態	サブリース契約中
月額賃料	220,000円
年間賃料収入	2,640,000円
表面利回り	約7.37％
引渡し	相談
事務所使用	不可
ペット	不可
取引態様	仲介

※物件条件は提供された販売資料を基準としています。販売条件や賃貸借条件は変更される場合があります。

賃料収入と保有コスト

年間賃料収入：264万円

月額220,000円 × 12か月 ＝ 2,640,000円

表面利回り：約7.37％

2,640,000円 ÷ 35,800,000円 × 100 ＝ 約7.37％

管理費と修繕積立金の合計は月額30,930円、年間371,160円です。

年間賃料収入からこの2項目を差し引いた金額は2,268,840円となりますが、固定資産税・都市計画税、保険料、その他管理費用、修繕費、購入諸費用、借入関連費用などは含まれていません。

実際の手取り収益とキャッシュフローは、追加資料を確認して判断する必要があります。

この物件が向いている方

• 東京都23区内で3,000万円台の店舗型収益不動産を検討している方。
• 住居用区分マンションとは異なる店舗賃貸の収益構造を比較したい方。
• 蒲田駅周辺の交通アクセスを重視して投資物件を探している方。
• サブリース契約の条件や管理組合の資料を確認したうえで、中長期保有を判断したい方。
• 築年数、地下店舗の維持管理、将来の売却条件まで含めて収益性を評価したい方。

比較ポイント

1. 住居用区分マンションとの収益構造の違い

本物件は居住用ではなく、店舗を賃貸する区分所有物件です。

賃料水準だけでなく、テナントの業種、設備負担、契約期間、原状回復義務、退去時の再募集条件などが収益性に影響します。

2. サブリース契約の確認

サブリース契約中であることは、賃料収入の保証を意味するものではありません。

契約先、賃料支払義務、免責期間、賃料減額、契約解除、転貸先との関係などを確認し、購入後に引き継ぐ権利義務を整理する必要があります。

3. 築年数と修繕負担

1984年8月築の建物です。

長期修繕計画があるとの資料ですが、計画の有無だけで修繕積立金が十分と判断することはできません。

過去の大規模修繕工事、今後の工事計画、修繕積立金残高、借入金、臨時徴収の予定などを比較することが重要です。

周辺環境・生活動線

グレイス蒲田は、JR蒲田駅の西側に位置する西蒲田7丁目の建物です。

JR京浜東北線のほか、東急池上線・東急多摩川線が利用できるため、複数の鉄道路線へのアクセスを確認できます。

蒲田駅周辺には商業施設、飲食店、生活関連店舗などが立地しています。

店舗型収益物件としては、駅からの徒歩経路に加え、地下店舗への出入口、看板の視認性、周辺店舗の営業状況、歩行者動線などを現地で確認すると、立地条件をより具体的に評価できます。

建物・土地・室内の特徴

地下1階・約31.34㎡の店舗区画

販売対象は建物地下1階の店舗部分です。

提供平面図には、地下1階の店舗区画のほか、階段、エレベーター、廊下、電気室、受水槽室などが表示されています。

実際の専有範囲、共用部分との境界、設備の利用条件については、管理規約や図面で確認が必要です。

ダイニングバーとして利用中

対象区画はダイニングバーとして営業中とされています。

飲食店舗では、給排水、排気・換気、電気設備、防水、臭気対策、消防設備などが建物の維持管理と将来のテナント利用に関係します。

設備の所有区分、修繕責任、使用制限について、賃貸借契約書と管理規約の確認が重要です。

新耐震基準・長期修繕計画

販売資料には新耐震基準および長期修繕計画ありとの記載があります。

建築確認関係資料、修繕履歴、管理組合資料などで内容を確認し、保有期間中に想定される管理・修繕負担を検討します。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中の店舗のため、内部確認には賃借人等との日程調整や承諾が必要になる場合があります。

現地では主に以下を確認します。

• JR蒲田駅から建物までの実際の徒歩経路と周辺環境
• 地下1階店舗への進入動線、階段、共用部分の状態
• 建物外観、共用部、管理・清掃状況
• 看板・店舗入口の位置と視認性
• 地下部分の湿気、漏水痕、換気などの状態（確認可能な範囲）
• 提供図面と現況との整合

現地案内の可否、確認可能範囲、室内の確認方法は事前にお問い合わせください。

問い合わせ前の確認ポイント

購入検討時には、表面利回りだけでなく、実際の契約関係と保有コストを確認する必要があります。

特に重要なのは、現在の月額賃料22万円がどの契約に基づいて支払われているか、サブリース契約の変更・解除条件はどうなっているかという点です。

また、地下店舗特有の設備維持、建物全体の修繕負担、将来のテナント退去時の対応も確認対象となります。

金融機関の融資条件については、店舗型区分所有物件であることを前提に個別確認が必要です。

資料で確認しておきたい項目

1. 賃貸借関係：サブリース契約書、転貸借契約の状況、月額賃料、入金履歴、敷金・保証金、契約期間、解約・賃料改定条項。
2. 管理組合関係：管理規約、使用細則、総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金残高、管理費等の滞納状況。
3. 建物・設備関係：修繕履歴、漏水履歴、地下店舗の設備区分、給排水・換気・消防設備の維持管理状況。
4. 権利・取引条件：登記情報、専有部分・共用部分の範囲、売買対象設備、賃貸人の地位の承継、引渡し条件。
5. 収支関係：固定資産税・都市計画税、保険料、管理関連費用、その他年間支出、融資条件。

よくある質問

Q. グレイス蒲田の販売価格と利回りは？

販売価格は3,580万円、提供資料に記載された年間賃料収入264万円に基づく表面利回りは約7.37％です。

管理費、修繕積立金、税金等を控除した実質利回りではありません。

Q. 現在は空室ですか？

いいえ。販売資料では、地下1階の対象区画はダイニングバーが営業中で、サブリース契約中とされています。オーナーチェンジ物件としての売買です。

Q. 賃料収入は将来も継続しますか？

将来の賃料収入は保証されません。

サブリース契約の内容、賃料改定・解除条件、賃借人の状況などを確認する必要があります。

Q. 長期修繕計画はありますか？

販売資料には長期修繕計画ありと記載されています。

計画内容や積立金残高、今後の工事予定については、管理組合資料等による確認が必要です。

Q. 店舗を自分で使用することはできますか？

現在は賃貸中のため、購入後すぐに自己使用できるとは限りません。

賃貸借契約の期間・解除条件、管理規約上の用途制限、設備・法令上の条件などを確認する必要があります。

Q. 現地案内や室内確認はできますか？

建物外観や周辺環境の現地確認についてご相談いただけます。

店舗内部は営業・賃貸中のため、内見可否と日程を個別に確認します。

現地案内・内見・物件確認のご案内

グレイス蒲田の販売状況、賃貸借条件、収支資料、管理・修繕関係資料の確認を承ります。

店舗型収益物件としての保有コスト、サブリース契約の条件、現地確認事項を整理し、ご購入の判断に必要な情報をご案内します。