140-2 新垣, 糸満市 沖縄県 901-0323

糸満市新垣の売地｜791万円・222.5㎡、高台にある建築条件なしの更地

戸建て - 糸満市 沖縄県

糸満市新垣の高台にある、土地面積222.5㎡の売地です。
価格は791万円、現況は更地、建築条件なしのため建築会社の選択も相談しやすい土地です。
南西方面に視界が開ける立地で、接道・セットバック・建築条件を現地で確認したい物件です。

本物件は市街化調整区域内にあるため、購入前に建築可否・用途・許可条件の確認が重要です。
自己用住宅等の建築を検討する場合は、都市計画法第34条11号・12号区域の条件、敷地面積、既存住宅所有の有無、予定建築物の用途などを事前に整理する必要があります。沖縄県では、自己用住宅の立地緩和区域について、自己居住用住宅など一定の許可要件が示されています。

この物件の確認ポイント

項目	内容
価格	791万円
土地面積	222.5㎡／67.3坪
所在地	糸満市字新垣140-2
現況	更地
建築条件	なし
都市計画	市街化調整区域
用途地域	無指定
接道	北側約4.3m、南側約3m
注意点	南側道路が二項道路のため、建築時にセットバックが必要
取引態様	仲介

高台に位置し、南西方面に視界が抜ける土地です。写真上でも前面に空間が広がり、周辺には畑や住宅が点在する落ち着いた環境が確認できます。物件資料では標高約96mの高台、海の見える土地として紹介されています。

一方で、市街化調整区域、二項道路、セットバック、自己用住宅の建築条件など、資料確認と行政確認が必要な項目があります。建物プランだけで判断せず、現地で道路幅員・敷地形状・高低差・給排水・車の出入りを確認することをおすすめします。

物件概要

項目	内容
物件種別	売買土地
所在地	糸満市字新垣140-2
価格	791万円
坪単価	11.75万円
土地面積	222.5㎡／67.3坪
地目	宅地
地勢	平坦
現況	更地
引渡し	即日
都市計画	市街化調整区域
用途地域	無指定
建ぺい率	60％
容積率	200％
土地権利	所有権
接道	北側：幅員約4.3m／南側：幅員約3m
接道状況	北側間口約12.19m、南側間口約10.84m
私道負担	有り：6.19㎡含む
セットバック	南側道路が二項道路のため、建築時に敷地後退が必要
建築条件	なし
建築有効面積	約61坪程度になる見通し
交通	県営新垣団地入口バス停 徒歩約13分
小学校区	真壁小学校
中学校区	三和中学校
設備	プロパンガス、上水道
取引態様	仲介
備考	市街化調整区域内のため、建築可否・用途・許可条件の確認が必要です

物件資料では、都市計画法第34条11号・12号地域により、自己用住宅や住宅兼小規模店舗の建築について記載があります。ただし、実際の建築可否は買主の要件、建築用途、行政確認、許可条件により異なるため、事前確認が必要です。

この物件が向いている方

向いている方	理由
糸満市南部エリアで自己用住宅用地を探している方	市街化調整区域内のため、自己用住宅の要件確認が前提です
高台・眺望のある土地を検討したい方	南西方面に視界が開ける立地です
建築会社を自由に選びたい方	建築条件なしの土地です
平家または2階建て住宅を検討したい方	参考プラン情報があります
車移動を前提に生活する方	周辺施設や道路動線を現地で確認しながら検討できます

市街化調整区域内の土地であるため、別荘利用、すでに住宅を所有している方の名義、自己居住以外の用途では建築条件に制限が出る可能性があります。購入前に、建築目的と買主側の条件を整理することが重要です。

比較ポイント

比較項目	確認内容
建築可否	都市計画法第34条11号・12号区域の該当性、自己用住宅要件
セットバック	南側二項道路による敷地後退範囲
有効宅地	セットバック後の実際に使える面積
接道	北側約4.3m、南側約3mの道路幅員と車両進入
高低差	道路・隣地・敷地内の高さ関係
給排水	上水道、排水、引込位置、工事費用
眺望	南西方面の見え方、建物計画後の視界
生活動線	買い物、通学、通勤、車移動のしやすさ

敷地図では、北側里道との高低差、南側二項道路、敷地セットバックが示されています。道路との高さ関係や実際の車両進入は、図面だけでは判断しにくいため現地確認が必要です。

周辺環境

糸満市新垣は、畑や住宅が点在する落ち着いた集落環境です。
物件資料では、徒歩約1分の公園、車で約7分程度の生活施設、県営新垣団地入口バス停徒歩約13分が記載されています。

学区は資料上、真壁小学校・三和中学校とされています。糸満市公式サイトでは通学区域一覧が公開されているため、最新の学区は糸満市または教育委員会で確認が必要です。

周辺環境は、距離だけでなく生活動線の確認が大切です。
特に以下は現地で確認しておきたい項目です。

確認項目	現地で見るポイント
車の出入り	前面道路幅員、曲がりやすさ、すれ違い
買い物動線	スーパー・コンビニまでの車移動時間
通学動線	学校までの距離、道路状況、坂道
周辺の静かさ	時間帯別の交通量、生活音
眺望	南西方面の抜け感、将来の建築影響
台風時	風当たり、雨水の流れ、排水

建物・土地・室内の特徴

本物件は建物のない更地です。
土地面積は222.5㎡あり、資料上は約67.3坪とされています。南側道路のセットバック後は、建築有効面積が約61坪程度になる見通しです。

資料には参考プランとして、平家プランと2階建てプランの記載があります。

参考プラン	内容
平家プラン	専有面積88.43㎡／26.75坪
2階建てプラン	1階49.50㎡、2階49.50㎡
2階建て合計	有効面積合計99㎡／29.9坪
駐車場	2台〜3台想定の記載あり

ただし、参考プランは建築可能性を保証するものではありません。
実際には、建築基準法、都市計画法、道路種別、セットバック、給排水、配置計画、造成の有無、行政確認により計画内容が変わる可能性があります。

糸満市では、都市計画、用途地域、建ぺい率・容積率、自己用住宅緩和区域などについて、まちづくり課で確認する案内があります。建築前提で検討する場合は、事前相談を行うことが重要です。

現地案内・内見で確認できること

確認項目	現地で確認する理由
敷地の形状	図面上の形と実際の使いやすさを確認するため
南北の接道	車両進入、建物配置、駐車計画に影響するため
セットバック範囲	実際に使える宅地面積を確認するため
高低差	造成費・外構費・排水計画に影響するため
隣地境界	ブロック塀、隣地建物、越境の有無を確認するため
眺望	建物を建てた後の見え方を想定するため
日当たり	時間帯による日照、影の入り方を確認するため
道路状況	幅員、舗装、坂道、車のすれ違いを確認するため
給排水	引込位置、排水先、工事の必要性を確認するため

写真では更地状態、周囲のブロック塀、隣地建物、南西方面の眺望が確認できます。
特に敷地前面の道路幅員と高低差は、建物計画や駐車場計画に影響するため、現地での確認が重要です。

事前確認ポイント

項目	確認内容
購入目的	自己用住宅か、住宅兼小規模店舗か、その他用途か
住宅所有状況	既に住宅を所有している場合の建築可否
建築用途	市街化調整区域内で認められる用途か
建築会社	建築条件なしのため自由に選択可能か
造成費	敷地整備、外構、擁壁、排水工事の必要性
上下水道	上水道の引込、排水処理の確認
セットバック	敷地後退後の有効面積
融資	土地購入費、建築費、造成費を含めた総予算
行政確認	糸満市・沖縄県南部土木事務所等への確認

市街化調整区域内の土地は、価格や面積だけでなく「建てられるか」「誰の名義で建てられるか」「どの用途で使えるか」が重要です。
購入前に、建築目的・家族構成・住宅所有状況・資金計画を整理してから検討することをおすすめします。

資料確認で見ておきたい項目

資料	確認ポイント
公図	敷地形状、道路との位置関係
地積測量図	面積、境界、寸法
登記簿謄本	所有権、地目、面積、権利関係
道路資料	北側・南側道路の種別、幅員、二項道路の扱い
セットバック資料	敷地後退面積、後退位置
都市計画資料	市街化調整区域、34条11号・12号区域の該当確認
給排水資料	上水道、排水、引込管の有無
固定資産税資料	年間税額の確認
参考建築プラン	配置、駐車場、建築面積、眺望の取り方

資料上では「宅地」のため、農地転用等の煩雑な手続きがない旨の記載があります。
ただし、宅地であっても市街化調整区域内のため、建築許可や用途制限の確認は別途必要です。

よくある質問

建築条件はありますか？

建築条件なしです。
建築会社を指定されない土地として検討できます。ただし、市街化調整区域内のため、建築可否や用途条件は事前確認が必要です。

市街化調整区域でも住宅を建てられますか？

資料上は都市計画法第34条11号・12号地域に関する記載があります。
ただし、自己用住宅であること、買主の住宅所有状況、建築用途、敷地条件などにより判断が変わる可能性があります。行政確認をおすすめします。

セットバックは必要ですか？

必要です。
資料では南側道路が二項道路となっており、建築時に約12㎡、約3.6坪程度のセットバックが必要とされています。最終的な後退面積は確認が必要です。

眺望はありますか？

写真では南西方面に視界が開けている様子が確認できます。
ただし、眺望は建物配置、階数、周辺建物、天候によって変わるため、現地で確認することをおすすめします。

学区はどこですか？

資料上は真壁小学校・三和中学校です。
最新の通学区域は、糸満市または教育委員会で確認が必要です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

糸満市新垣で、建築条件なしの売地を検討している方は、現地で以下の点を確認できます。

確認内容	現地案内でできること
接道	北側・南側道路の幅員、車の出入りを確認
セットバック	敷地後退後の使い方を確認
眺望	南西方面の見え方を現地で確認
建築計画	平家・2階建て・駐車場配置のイメージ確認
生活動線	買い物、通学、車移動のしやすさを確認
資料確認	建築可否、道路、給排水、行政確認項目を整理

遠方の方や、建築可否から確認したい方は、オンライン事前相談で条件整理も可能です。
土地の価格だけで判断せず、建築条件、セットバック、造成費、給排水、生活動線まで含めて比較検討することをおすすめします。