16-24 高井戸東3丁目, 杉並区 東京都 168-0072

浜田山ニューハウジング｜杉並区高井戸東3丁目｜2,480万円・1LDK・37.14㎡｜オーナーチェンジ物件

- 杉並区 東京都

浜田山駅徒歩7分、杉並区高井戸東3丁目の賃貸中オーナーチェンジ物件です。
販売価格2,480万円、専有面積37.14㎡、間取りは1LDKです。
賃貸条件、管理状況、修繕履歴、将来の保有方針を資料で確認したい方向けの物件です。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。
掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件の確認ポイント

浜田山ニューハウジングは、京王井の頭線「浜田山」駅徒歩7分の立地にある中古マンションです。京王電鉄公式情報でも浜田山駅は井の頭線の駅として確認できます。

本物件は賃貸中のため、購入前には室内状態だけでなく、現賃貸借契約の内容、賃料、管理費、修繕積立金、管理状況、将来の修繕予定を確認することが重要です。

2022年11月にリフォーム履歴があり、キッチン、浴室、洗面台、トイレ、床材、建具、クロス等が交換されています。ただし、現在は賃貸中のため、室内確認の可否や現況確認方法については事前確認が必要です。

物件概要

項目	内容
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ物件
物件名	浜田山ニューハウジング
所在地	東京都杉並区高井戸東3丁目16-24
交通	京王井の頭線「浜田山」駅 徒歩7分
価格	2,480万円（税込）
間取り	1LDK
専有面積	37.14㎡（壁芯）
バルコニー面積	2.08㎡
構造	鉄筋コンクリート造
所在階	7階建3階部分
総戸数	19戸
築年月	1971年11月
土地権利	所有権
管理形態	全部委託
管理方式	巡回
管理会社	株式会社大京アステージ
管理費	月額12,500円
修繕積立金	月額4,500円
駐車場	月額18,000円（空無）
駐輪場	無償（空有）
バイク置場	月額1,000円（空無）
賃貸状況	賃貸中
月額賃料	160,800円（月額管理費を含む）
年間賃料収入	1,929,600円
表面利回り	約7.78％
現況	賃貸中
引渡し	相談
本体設備	エレベーター
ペット飼育	不可
取引態様	仲介
備考	図面と現況に相違がある場合は現況優先です。売主指定の司法書士を利用します。利回りは年間賃料収入÷販売価格×100で算出した参考値です。

この物件が向いている方

• 杉並区・京王井の頭線沿線で収益物件を比較している方
• 賃貸中の区分マンションを資料確認しながら検討したい方
• 表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・管理状況を確認したい方
• 1LDKタイプのオーナーチェンジ物件を探している方
• 購入後の保有方針や将来の売却方針を整理したい方

比較ポイント

1. 表面利回りと実質負担の確認

本物件の年間賃料収入は1,929,600円、表面利回りは約7.78％です。

表面利回りは以下の計算です。

年間賃料収入1,929,600円 ÷ 販売価格24,800,000円 × 100 ＝ 約7.78％

ただし、表面利回りには管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、空室期間、管理委託費等は反映されていません。実際の収支確認では、毎月の管理費12,500円、修繕積立金4,500円、その他保有コストを差し引いた確認が必要です。

2. 賃貸借契約の内容確認

オーナーチェンジ物件では、現賃借人との契約内容を引き継ぐことになります。
賃料、契約期間、更新条件、保証会社、敷金・保証金、解約予告、滞納の有無、原状回復条件を事前に確認する必要があります。

3. 管理状況と修繕積立金の確認

築年月は1971年11月です。築年数が経過しているため、管理組合の運営状況、長期修繕計画、修繕積立金残高、過去の大規模修繕履歴、今後の修繕予定を確認することが重要です。

4. 角住戸・日当たりの現地確認

資料上は角住戸で日当たり良好とされています。
ただし、実際の日照、眺望、前面建物との距離感、周辺道路の音、共用部の管理状態は、現地または資料で確認する必要があります。

周辺環境

浜田山駅徒歩7分のため、京王井の頭線沿線で渋谷方面・吉祥寺方面への移動を検討しやすい立地です。駅距離だけでなく、駅までの道のり、夜間の明るさ、買い物動線、周辺道路の交通量も確認ポイントになります。

収益物件として検討する場合は、周辺施設の有無だけで判断せず、賃借人が日常的に利用する駅、買い物、飲食、医療施設、バス利用、駐輪環境などの生活動線を整理することが重要です。

建物・土地・室内の特徴

リフォーム履歴

2022年11月11日完了のリフォーム内容は以下の通りです。

箇所	内容
キッチン	システムキッチン新規交換
浴室	ユニットバス新規交換
洗面台	新規交換
トイレ	温水洗浄機能付トイレ新規交換
床材	フローリング張替
建具	新規交換
その他	クロス張替、カーテンレール交換、シーリングライト取付、ダウンライト設置、ハウスクリーニング等

間取り

間取りは1LDKです。
LDK約8.2帖、洋室約4.6帖、洗面室、浴室、トイレ、バルコニーが配置されています。

単身者または2人暮らしを想定した家具配置イメージが資料に示されていますが、現在は賃貸中のため、実際の室内利用状況は確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内内見の可否は事前確認が必要です。
現地では、主に以下の確認が重要です。

• 建物外観と共用部の管理状態
• エントランス、廊下、階段、エレベーターの状態
• 周辺道路の交通量と騒音
• 駅までの歩行ルート
• 日当たり、眺望、隣接建物との距離感
• 駐輪場、バイク置場、駐車場の利用状況
• ゴミ置場や共用部の清掃状況
• 賃貸需要を判断するための生活動線

事前確認ポイント

購入前には、以下の条件整理をおすすめします。

• 現賃貸借契約の内容
• 月額賃料160,800円の内訳
• 敷金・保証金の引継ぎ有無
• 賃料滞納の有無
• 保証会社加入状況
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 固定資産税・都市計画税の年額
• 長期修繕計画の有無
• 修繕積立金残高
• 大規模修繕履歴
• 室内確認の可否
• 将来の自己利用可否と退去条件

資料確認で見ておきたい項目

オーナーチェンジ物件では、物件概要だけでなく、以下の資料確認が重要です。

• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 保証会社契約内容
• 重要事項調査報告書
• 管理規約
• 使用細則
• 長期修繕計画
• 修繕積立金残高
• 総会議事録
• 固定資産税・都市計画税の資料
• リフォーム履歴が分かる資料
• 管理費・修繕積立金の滞納有無

よくある質問

Q1. この物件は空室ですか？

現在は賃貸中です。オーナーチェンジ物件のため、現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買になります。

Q2. 表面利回り約7.78％は保証されますか？

保証されるものではありません。掲載の利回りは年間賃料収入1,929,600円を販売価格2,480万円で割って算出した参考値です。管理費、修繕積立金、税金、修繕費、空室等により実際の収支は変動します。

Q3. 室内の内見はできますか？

賃貸中のため、室内内見の可否は確認が必要です。内見が難しい場合でも、資料確認、外観確認、共用部確認、周辺環境確認は可能です。

Q4. ペット飼育は可能ですか？

資料上はペット飼育不可です。詳細は管理規約・使用細則で確認する必要があります。

Q5. 購入前に何を確認すべきですか？

賃貸借契約、賃料入金状況、保証会社、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金残高、固定資産税、修繕履歴を確認することをおすすめします。

現地案内・内見・比較相談のご案内

浜田山ニューハウジングは、販売価格2,480万円、1LDK、専有面積37.14㎡の賃貸中オーナーチェンジ物件です。

検討時は、表面利回りだけで判断せず、賃貸借契約、管理状況、修繕履歴、固定資産税、将来の保有方針まで確認することが重要です。

現地では、建物外観、共用部、駅までの動線、周辺環境、日当たり、道路状況を確認できます。遠方の方は、オンライン事前相談で資料確認項目や比較条件を整理できます。