25-4 弥生町4丁目, 中野区 東京都 164-0013

南中野天野マンション｜中野区弥生町4丁目・2,780万円・2LDK｜オーナーチェンジ物件

- 中野区 東京都

中野区弥生町4丁目にある、賃貸中のオーナーチェンジ物件です。
東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅徒歩8分、専有面積47.18㎡の2LDK。
年間賃料収入192万円、表面利回り約6.90％の条件を、資料確認とあわせて整理できます。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。
賃料、契約条件、管理費、修繕積立金、修繕履歴、管理状況を確認したうえで比較検討することをおすすめします。

この物件の確認ポイント

南中野天野マンションは、東京都中野区弥生町4丁目に所在する中古マンションです。
東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅が利用でき、東京メトロ公式情報でも同駅は丸ノ内線の駅として案内されています。

本物件は7階部分、南向き、角部屋です。
2023年11月10日に室内リフォーム履歴があり、キッチン、ユニットバス、浴室乾燥機、洗面化粧台、トイレ、洗濯機防水パン、建具、クロス、フロア、照明等が更新されています。

一方で、築年月は1970年4月です。
築年数、管理形態、自主管理、修繕履歴、長期修繕計画、管理規約、共用部の状態は、購入前に資料と現地で確認したいポイントです。

物件概要

項目	内容
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ物件
EPL分類	収益物件
物件名	南中野天野マンション
所在地	東京都中野区弥生町4-25-4
交通	東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅 徒歩8分
価格	2,780万円（税込）
間取り	2LDK
専有面積	47.18㎡（壁芯）
バルコニー面積	不明
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	8階建7階部分
総戸数	24戸
土地権利	所有権
用途地域	近隣商業地域
築年月	1970年4月（昭和45年）
管理形態	自主管理
管理費	月額10,000円
修繕積立金	月額5,000円
町内会費	月額100円
駐車場	なし
駐輪場	無償・空有
バイク置き場	なし
現況	賃貸中
引渡し	相談
本体設備	エレベーター
年間賃料収入	1,920,000円
月額賃料	160,000円
表面利回り	約6.90％
賃貸状況	賃貸中
取引態様	仲介
備考	図面と現況に相違がある場合は現況優先

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。
※表面利回りは、年間賃料収入1,920,000円÷価格27,800,000円×100で算出された参考値です。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費、管理委託費等は控除していません。

この物件が向いている方

• 中野区弥生町エリアでオーナーチェンジ物件を比較している方
• 東京23区内で賃貸中マンションの条件を整理したい方
• 月額賃料、管理費、修繕積立金を確認して収支条件を検討したい方
• リフォーム履歴のある2LDKを比較対象にしたい方
• 駅徒歩圏、南向き、角部屋の条件を重視している方

比較ポイント

賃貸条件の確認

本物件は月額賃料160,000円、年間賃料収入1,920,000円の賃貸中物件です。
購入後は現賃貸借契約の内容を引き継ぐため、賃料、契約期間、更新条件、敷金・保証金、解約予告、保証会社利用の有無などを確認する必要があります。

管理費・修繕積立金の確認

管理費は月額10,000円、修繕積立金は月額5,000円です。
築年数を踏まえると、修繕積立金の残高、過去の修繕履歴、今後の修繕予定、共用部の管理状況を確認しておきたい物件です。

室内リフォーム履歴の確認

2023年11月10日に、キッチン、浴室、洗面、トイレ、床、クロス、建具などのリフォーム履歴があります。
賃貸中のため室内確認の可否は調整が必要ですが、施工内容、保証書、写真、設備仕様を資料で確認することが重要です。

自主管理の確認

管理形態は自主管理です。
管理会社が入るマンションとは管理体制が異なるため、管理組合の運営状況、議事録、清掃状況、滞納状況、修繕計画を確認する必要があります。

周辺環境

所在地は東京都中野区弥生町4丁目です。
中野区では、用途地域や都市計画情報を「なかのデータマップ」で確認できると案内されています。用途地域や都市計画の詳細は、最新の公的情報で確認が必要です。

また、学区については中野区教育委員会が住所別通学区域を公開しています。実際の通学区域は年度や制度変更により変わる可能性があるため、最新情報は中野区または教育委員会で確認が必要です。

中野富士見町駅周辺は、東京メトロ丸ノ内線の利用を前提に、通勤動線、買い物、生活施設、周辺道路、夜間の明るさ、騒音、建物周辺の管理状態を現地で確認したいエリアです。

建物・土地・室内の特徴

南中野天野マンションは、8階建の7階部分に所在する2LDKです。
南向き、角部屋で、図面上はリビングダイニングキッチン、洋室2室、浴室、洗面、トイレ、バルコニーが配置されています。

リフォーム履歴として、以下の内容が確認できます。

リフォーム内容	完了時期
システムキッチン新規交換	2023年11月10日
ユニットバス新規交換	2023年11月10日
浴室乾燥機新規設置	2023年11月10日
洗面化粧台新規交換	2023年11月10日
温水洗浄機能付トイレ新規交換	2023年11月10日
洗濯機防水パン新規交換	2023年11月10日
建具新規交換	2023年11月10日
クッションフロア張替	2023年11月10日
クロス張替	2023年11月10日
シーリングライト取付	2023年11月10日
ダウンライト設置	2023年11月10日
カーテンレール交換	2023年11月10日
ハウスクリーニング等	2023年11月10日

賃貸中のため、室内の現況確認には調整が必要です。
購入前には、リフォーム内容と現在の使用状況に差がないか、写真・資料・現地確認で整理することが重要です。

現地案内・内見で確認できること

• 建物外観、エントランス、共用廊下、階段、エレベーターの管理状態
• 自主管理マンションとしての清掃状況、掲示物、管理組合運営の雰囲気
• 周辺道路の幅員、車両通行量、騒音、夜間の明るさ
• 駅から物件までの徒歩動線
• 近隣建物との距離感、日当たり、眺望
• 駐輪場の利用状況
• 賃貸中住戸のため、室内確認が可能かどうかの調整事項

事前確認ポイント

確認項目	確認内容
賃貸借契約	契約期間、賃料、更新条件、解約予告、保証会社
賃料入金状況	滞納有無、入金履歴、保証内容
敷金・保証金	引継ぎ金額、精算条件
管理状況	自主管理の運営状況、管理組合資料
修繕履歴	大規模修繕、共用部修繕、専有部リフォーム
修繕積立金	残高、滞納、今後の増額予定
管理規約	賃貸利用、事務所利用、ペット、リフォーム制限
固定資産税等	年税額、都市計画税、取得後の保有コスト
引渡条件	賃貸借契約の引継ぎ、精算金、引渡時期

資料確認で見ておきたい項目

• 登記簿謄本
• 固定資産税・都市計画税の確認資料
• 賃貸借契約書
• 賃料入金状況
• 敷金・保証金の引継ぎ条件
• 管理規約
• 使用細則
• 総会議事録
• 修繕履歴
• 長期修繕計画の有無
• 修繕積立金残高
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• リフォーム工事内容の確認資料
• 設備保証書の有無
• 重要事項調査報告書

よくある質問

現在、空室ですか？

賃貸中です。
本物件はオーナーチェンジ物件のため、現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買になります。

表面利回り約6.90％は確定収益ですか？

確定収益ではありません。
表面利回りは年間賃料収入を価格で割った参考値です。管理費、修繕積立金、税金、修繕費、空室、管理委託費等は控除していません。

室内を見ることはできますか？

賃貸中のため、室内確認の可否は確認が必要です。
室内確認が難しい場合でも、リフォーム履歴、写真、設備資料、賃貸借契約書などで条件整理を行います。

自主管理マンションで確認すべき点は何ですか？

管理組合の運営状況、清掃状況、修繕履歴、修繕積立金残高、総会議事録、滞納状況を確認することが重要です。
管理会社が入るマンションとは確認すべき資料が異なるため、事前の資料確認をおすすめします。

購入前にオンライン相談はできますか？

可能です。
賃貸条件、表面利回り、管理費、修繕積立金、資料確認項目、他の収益物件との比較ポイントをオンラインで整理できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

南中野天野マンションは、中野区弥生町4丁目でオーナーチェンジ物件を比較している方にとって、賃貸条件と管理状況の確認が重要な物件です。

現地では、建物外観、共用部、自主管理の状況、駅からの動線、周辺環境を確認できます。
資料確認では、賃貸借契約、管理規約、修繕履歴、修繕積立金、固定資産税等を整理できます。

収益物件として検討する場合は、物件価格と表面利回りだけで判断せず、保有中の固定費、修繕リスク、賃貸借契約の引継ぎ条件を確認することが重要です。
現地確認、資料確認、他物件との比較、オンライン事前相談をご希望の方は、購入前の確認ポイントを整理したうえでご相談ください。