8-13 東糀谷4丁目, 大田区 東京都 144-0033

ニューライフマンション東糀谷｜大田区東糀谷4丁目・3,680万円・3LDK｜オーナーチェンジ物件

- 大田区 東京都

大田区東糀谷4丁目、京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分のオーナーチェンジ物件です。
専有面積57.12㎡、3LDK、年間賃料収入192万円、表面利回り約5.21％。
賃貸条件、管理費・修繕積立金、修繕履歴を確認しながら比較検討できます。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。

この物件の確認ポイント

ニューライフマンション東糀谷は、東京都大田区東糀谷4丁目に所在する中古マンションです。
京急空港線「大鳥居」駅徒歩10分の立地で、現在は月額賃料160,000円で賃貸中です。

収益物件として検討する場合は、表面利回りだけで判断せず、現賃貸借契約の内容、賃料入金状況、管理費・修繕積立金、固定資産税、今後の修繕予定を確認することが重要です。

2023年5月に室内リフォームが完了しているため、リフォーム内容と現況の状態、賃貸中住戸としての使用状況も資料で確認しておきたい物件です。

物件概要

項目	内容
物件種別	収益物件・中古マンション・オーナーチェンジ
物件名	ニューライフマンション東糀谷
所在地	東京都大田区東糀谷4-8-13
交通	京急空港線「大鳥居」駅 徒歩10分
価格	3,680万円（税込）
間取り	3LDK
専有面積	57.12㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.00㎡
構造・階数	鉄骨鉄筋コンクリート造7階建5階部分
総戸数	74戸
土地権利	所有権
用途地域	準工業地域
築年月	1981年3月（昭和56年）
管理形態	全部委託
管理方式	日勤
管理会社	株式会社東京コミュニティー
管理費	月額5,700円
修繕積立金	月額11,400円
駐車場	月額23,000円（空無）
駐輪場	月額200円（空有）
バイク置場	小型50cc以下：月額300円（空無）／大型51cc以上：月額500円（空無）
現況	賃貸中
引渡し	相談
年間賃料収入	1,920,000円
月額賃料	160,000円
表面利回り	約5.21％
利回り計算式	1,920,000円 ÷ 36,800,000円 × 100
リフォーム	2023年5月1日完了
本体設備	エレベーター
取引態様	仲介
備考	図面と現況が相違する場合は現況優先です。駐車場・駐輪場・バイク置場の空き状況は2024年2月9日時点の情報です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。
※表面利回りは年間賃料収入を物件価格で除した数値であり、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料・修繕費等は控除していません。

この物件が向いている方

• 大田区東糀谷エリアでオーナーチェンジ物件を比較したい方
• 京急空港線沿線の中古マンションを収益物件として確認したい方
• 月額賃料、管理費、修繕積立金を整理して検討したい方
• 賃貸借契約の引継ぎ条件を確認したうえで判断したい方
• 室内リフォーム履歴のある区分マンションを資料確認したい方

オーナーチェンジ物件は、空室物件とは確認すべきポイントが異なります。
室内状態だけでなく、賃貸借契約、入居条件、更新条件、解約予告、管理状況、修繕履歴を含めて確認することが重要です。

比較ポイント

賃貸条件と表面利回り

本物件の年間賃料収入は1,920,000円、月額賃料は160,000円です。
販売価格3,680万円に対する表面利回りは約5.21％です。

ただし、表面利回りは実際の手取り収支を示すものではありません。
管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、将来の修繕費、管理委託費などを確認したうえで、実質的な収支を整理する必要があります。

管理費・修繕積立金

管理費は月額5,700円、修繕積立金は月額11,400円です。
収益物件では、毎月の固定支出が収支に直接影響します。

長期修繕計画、修繕積立金の残高、大規模修繕履歴、今後の値上げ予定などは、資料確認をおすすめします。

リフォーム履歴

2023年5月1日に、キッチン、浴室、洗面化粧台、温水洗浄便座付トイレ、建具、洗濯機防水パン、クロス、カーテンレールなどの交換・張替えが実施されています。

賃貸中のため、現在の室内使用状況は資料確認または売主側確認が必要です。
リフォーム後の賃貸開始時期、設備保証、修繕対応範囲もあわせて確認しておきたい項目です。

周辺環境

京急空港線「大鳥居」駅が利用できる立地です。大鳥居駅は京急空港線の駅で、京急公式情報では空港線の上下線時刻表や駅設備情報が案内されています。

東糀谷エリアは、羽田空港方面や京急蒲田方面への移動動線を確認しやすい地域です。
収益物件として検討する場合は、駅距離だけでなく、入居者の通勤動線、生活施設までの距離、夜間の周辺環境、道路の交通量を現地で確認することが重要です。

特に本物件は準工業地域内に所在します。
住環境、周辺建物、音、車両通行、日当たり、眺望については、資料だけで判断せず現地確認をおすすめします。

建物・土地・室内の特徴

間取りは3LDK、専有面積57.12㎡です。
LDKは約15.0帖、洋室は約4.5帖、約4.0帖、約4.5帖の構成です。

バルコニー面積は6.00㎡で、5階部分の住戸です。
現況は賃貸中のため、室内の内見可否や確認方法は売主側への確認が必要です。

資料上、管理体制は「良好」とされていますが、実際の管理状況は共用部、掲示板、ゴミ置場、駐輪場、外壁、エレベーター、廊下などを確認して判断する必要があります。

現地案内・内見で確認できること

• マンション外観、エントランス、共用廊下の管理状況
• エレベーター、掲示板、ゴミ置場、駐輪場の使用状況
• 周辺道路の交通量、騒音、夜間の雰囲気
• 駅からの徒歩動線と実際の距離感
• 近隣建物との距離、日当たり、眺望
• 駐車場・駐輪場・バイク置場の利用状況
• 賃貸中住戸として確認可能な範囲

賃貸中のため、室内確認には制限がある場合があります。
確認可能な範囲、内見可否、写真・資料での確認方法は事前確認が必要です。

事前確認ポイント

• 現賃貸借契約の契約期間
• 月額賃料160,000円の内訳
• 敷金・保証金・更新料の有無
• 賃料入金状況
• 滞納履歴の有無
• 入居者の解約予告条件
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 固定資産税・都市計画税の年額
• 大規模修繕履歴と今後の修繕予定
• 室内リフォーム後の設備不具合履歴
• ペット飼育、事務所利用等の管理規約上の制限

オーナーチェンジ物件では、購入後にすぐ自己使用できるとは限りません。
現賃貸借契約の内容を確認したうえで、保有方針や将来の売却・自己利用の可能性を整理することが必要です。

資料確認で見ておきたい項目

• 販売図面
• 登記事項証明書
• 管理規約
• 使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 修繕積立金残高
• 大規模修繕履歴
• 固定資産税・都市計画税資料
• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 保証会社利用状況
• リフォーム履歴資料
• 設備交換履歴
• 管理費等の滞納有無

表面利回りだけで判断せず、毎月の支出、将来修繕、賃貸借契約の引継ぎ条件を確認することが大切です。

よくある質問

室内の内見はできますか？

現況は賃貸中のため、内見可否は確認が必要です。
室内確認が難しい場合は、販売資料、リフォーム履歴、賃貸借契約書、管理資料で確認します。

表面利回り約5.21％は実質利回りですか？

実質利回りではありません。
年間賃料収入1,920,000円を販売価格3,680万円で割った表面利回りです。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などは控除していません。

購入後に自分で住むことはできますか？

本物件はオーナーチェンジ物件のため、現賃貸借契約の引継ぎが前提です。
自己使用の可否や時期は、賃貸借契約内容と入居者の退去状況によります。

リフォーム内容は確認できますか？

資料上、2023年5月1日にキッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、建具、クロス等のリフォームが完了しています。
詳細な工事内容、保証、現在の状態は資料確認が必要です。

管理状況はどこを見ればよいですか？

共用部、掲示板、ゴミ置場、駐輪場、外壁、エレベーター、長期修繕計画、修繕積立金残高を確認します。
現地確認と管理資料の両方で判断することをおすすめします。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ニューライフマンション東糀谷は、賃貸中のオーナーチェンジ物件です。
購入前には、賃貸条件、管理状況、修繕履歴、表面利回りの根拠を整理することが重要です。

現地では、駅からの動線、周辺環境、共用部管理、建物外観、駐輪場・駐車場の状況を確認できます。
遠方の方は、オンライン事前相談で資料確認項目や比較条件を整理できます。

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