26-10 松庵3丁目, 杉並区 東京都 167-0054

西荻窪パールハイツ｜杉並区松庵3丁目・2DK・43.93㎡｜オーナーチェンジ物件

- 杉並区 東京都

西荻窪駅徒歩7分、杉並区松庵3丁目の2DKマンションです。
販売価格は3,280万円、年間賃料収入は1,728,000円です。
賃貸中のため、現賃貸借契約や管理状況の資料確認が重要です。

本物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買となります。

この物件の確認ポイント

西荻窪パールハイツは、JR中央線・総武線「西荻窪」駅徒歩7分の住宅街に建つマンションです。JR東日本の時刻表情報でも、西荻窪駅は中央・総武線各駅停車と中央線快速の駅として案内されています。

本物件は2DK・43.93㎡の住戸で、現在賃貸中です。
購入検討時は、室内状態だけでなく、賃貸借契約の内容、月額賃料、管理費、修繕積立金、将来の修繕負担、管理状況を確認する必要があります。

表面利回りは約5.26％です。
ただし、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室、原状回復費、将来修繕費等は控除されていないため、実質利回りではありません。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

物件概要

項目	内容
物件名	西荻窪パールハイツ
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
大分類	収益物件
所在地	東京都杉並区松庵3丁目26-10
交通	JR中央線・総武線「西荻窪」駅 徒歩7分
販売価格	3,280万円
間取り	2DK
専有面積	43.93㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.36㎡
構造	鉄筋コンクリート造
階数	2階建2階部分
総戸数	12戸
築年月	1977年3月
土地権利	所有権
用途地域	第一種低層住居専用地域
管理形態	自主管理
管理費	月額9,680円（修繕積立金を含む）
修繕積立金	月額0円
駐車場	なし
駐輪場	なし
バイク置場	なし
現況	賃貸中
引渡し	相談
年間賃料収入	1,728,000円
月額賃料	144,000円
表面利回り	約5.26％
本体設備	エレベーターなし・オートロックなし
ペット	不可
取引態様	仲介
備考	図面と現況に相違がある場合は現況優先。売主指定の司法書士を利用。税込価格とは消費税を含んだ額。

この物件が向いている方

賃貸中マンションの条件を資料で確認したい方

現況が賃貸中のため、現賃貸借契約を引き継ぐ前提で検討する物件です。
賃料、契約期間、更新条件、解約予告、敷金等の引継ぎ条件を資料で確認したい方に向いています。

西荻窪駅周辺の区分マンションを比較したい方

西荻窪駅徒歩7分の立地で、2DK・43.93㎡の住戸です。
同じ杉並区内や中央線沿線のオーナーチェンジ物件と比較しながら、価格、賃料、築年数、管理状況を整理できます。

表面利回りだけでなく管理状況も見たい方

表面利回りは約5.26％ですが、収益条件は管理費、修繕負担、税金、将来修繕費により変動します。
利回りだけで判断せず、管理状況と資料確認を重視したい方に向いています。

比較ポイント

1. 西荻窪駅徒歩7分の交通条件

JR中央線・総武線を利用できる西荻窪駅が徒歩圏です。
通勤動線や賃貸継続性を検討する場合は、駅までの道のり、夜間の明るさ、周辺道路の交通量を現地で確認することが重要です。

2. 2DK・43.93㎡の間取り

ダイニングキッチン約8.7帖、洋室約5.4帖、洋室約4.6帖の2DKです。
単身者だけでなく、2名入居の使い方も想定しやすい間取りですが、実際の家具配置や収納量は現地または資料で確認が必要です。

3. 2022年10月リフォーム履歴

令和4年10月27日に室内リフォームが完了しています。
設備交換履歴がある一方で、現在は賃貸中のため、現況確認や入居中の維持管理状況は資料確認が必要です。

4. 自主管理マンションである点

管理形態は自主管理です。
管理会社による委託管理とは異なるため、管理組合の運営状況、修繕履歴、長期修繕の方針、積立金の状況を確認する必要があります。

周辺環境

杉並区松庵3丁目は、西荻窪駅徒歩圏の住宅街エリアです。
駅周辺の買い物施設、飲食店、生活施設への動線を確認しながら、賃貸中物件としての利用環境を整理できます。

杉並区公式サイトでは、施設・公園・公共施設予約などの情報が案内されています。周辺施設や公共施設を確認する場合は、最新情報を杉並区公式情報で確認することをおすすめします。

学区については、杉並区公式サイトで学校指定通学区域の案内があります。実際の指定校は、最新情報を杉並区または教育委員会で確認が必要です。

建物・土地・室内の特徴

建物

建物は鉄筋コンクリート造2階建、総戸数12戸のマンションです。
本物件は2階部分で、上階住戸がない点は確認ポイントになります。

一方で、エレベーターなし、オートロックなしのため、共用部の使い勝手、防犯面、階段の状態、建物全体の管理状況は現地で確認が必要です。

室内

間取りは2DKです。
ダイニングキッチンと2つの洋室が分かれており、居住スペースを分けやすい構成です。

2022年10月のリフォーム内容は以下の通りです。

リフォーム内容	内容
キッチン	システムキッチン新規交換
浴室	ユニットバス新規交換
浴室設備	浴室乾燥機新規設置
洗面	洗面台新規交換
トイレ	温水洗浄機能付トイレ新規交換
建具	建具新規交換
洗濯機置場	洗濯機防水パン新規交換
内装	クロス張替
その他	カーテンレール交換、シーリングライト取付、エアコン先行配管工事、ハウスクリーニング等

現在は賃貸中のため、室内写真と現況が異なる可能性があります。
引渡し前には、賃貸借契約、原状回復、設備保証、修繕負担の確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内内見の可否は確認が必要です。
現地では、建物外観、共用部、階段、ゴミ置場、周辺道路、駅までの動線、騒音、日当たり、近隣環境を確認できます。

特に確認したい点は以下です。

確認項目	確認内容
建物外観	外壁、共用部、階段、劣化状況
管理状況	清掃状況、掲示物、共用部の使われ方
周辺環境	住宅街の雰囲気、交通量、騒音
駅動線	西荻窪駅までの徒歩ルート、夜間の明るさ
賃貸条件	現賃借人、賃料、契約期間、更新条件
修繕履歴	過去の修繕、今後の修繕予定
管理方式	自主管理の運営状況、管理組合資料

事前確認ポイント

購入前には、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

項目	確認内容
購入目的	長期保有、将来売却、賃貸継続など
資金計画	自己資金、借入条件、諸費用
賃料条件	月額賃料144,000円の契約内容
利回り	表面利回りと実質収支の違い
管理費	月額9,680円の内訳
修繕積立	修繕積立金0円の理由と将来負担
税金	固定資産税・都市計画税の確認
契約引継ぎ	賃貸借契約、敷金、更新条件
建物管理	自主管理の運営状況

資料確認で見ておきたい項目

収益物件として検討する場合は、販売図面だけでなく、以下の資料確認が重要です。

資料	確認する内容
賃貸借契約書	賃料、契約期間、更新、解約予告、特約
レントロール	月額賃料、入居状況、滞納有無
管理規約	使用制限、賃貸可否、禁止事項
総会議事録	管理組合の運営状況、修繕方針
修繕履歴	過去の修繕内容、今後の予定
固定資産税資料	年間税額、収支計算への影響
重要事項調査報告書	管理費、修繕積立金、滞納、管理状況
リフォーム資料	2022年10月リフォーム内容の確認

よくある質問

Q1. この物件は空室ですか？

現況は賃貸中です。
オーナーチェンジ物件のため、現賃貸借契約の引継ぎを前提とした売買です。

Q2. 表面利回り約5.26％は実質利回りですか？

実質利回りではありません。
表面利回りは、年間賃料収入1,728,000円を販売価格3,280万円で割って算出した参考値です。

Q3. 室内を見ることはできますか？

賃貸中のため、室内内見の可否は確認が必要です。
まずは外観、共用部、周辺環境、資料確認から進める形になります。

Q4. 管理形態が自主管理の場合、何を確認すべきですか？

管理組合の運営状況、修繕履歴、修繕積立金、総会議事録、共用部の管理状態を確認する必要があります。
特に修繕積立金が月額0円のため、将来の修繕負担について資料確認をおすすめします。

Q5. 購入前にオンライン相談はできますか？

可能です。
遠方の方でも、賃貸条件、収支条件、資料確認項目、他物件との比較ポイントをオンラインで整理できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

西荻窪パールハイツは、駅徒歩7分の立地と2DKの間取りを持つオーナーチェンジ物件です。
一方で、賃貸中、自主管理、修繕積立金0円、築年数など、資料で確認すべき項目があります。

現地では、建物外観、共用部、周辺道路、駅までの動線、住宅街の雰囲気を確認できます。
資料確認では、賃貸借契約、管理状況、修繕履歴、管理規約、固定資産税等を整理できます。

賃貸条件と資料確認を相談する。
管理状況と修繕履歴を確認する。
他のオーナーチェンジ物件との比較条件を整理する。