5-44 和泉二丁目, 杉並区 東京都 168-0063

マンション和泉苑｜代田橋駅徒歩9分｜2,980万円｜表面利回り7.85％｜収益マンション

- 杉並区 東京都

代田橋・明大前の2駅利用が可能な、70.20㎡のオーナーチェンジ収益マンション

2019年10月フルリフォーム済、南東角部屋、京王線「代田橋」駅徒歩9分・「明大前」駅徒歩11分の立地にあるオーナーチェンジ物件です。月額賃料195,000円、年間収入2,340,000円を前提として、販売価格2,980万円に対する表面利回りは7.85％です。専有面積70.20㎡の2LDKで、LDK約15.5帖・WIC約2.2帖付きのため、実需系の賃貸需要も意識しやすい間取りです。杉並区和泉二丁目アドレスで、駅距離・面積・角部屋・リフォーム履歴のバランスを見ながら、都内の区分収益物件を検討したい方に向いています。

この物件のおすすめポイント

マンション和泉苑の収益面での特徴は、都内の2駅利用可能な立地に加え、専有面積70.20㎡の2LDKという実需寄りの広さを確保している点です。単身者向けのワンルーム投資とは異なり、二人入居やファミリー寄りの需要も取り込みやすく、入居者層の選択肢を持ちやすいのが特徴です。
また、2019年10月フルリフォーム済、南東角部屋、日照・眺望良好という募集時に訴求しやすい要素がそろっており、将来の再募集や出口戦略でも一定の比較材料になります。長期修繕計画がある点も、区分所有物件として確認しておきたい管理面の安心材料の一つです。
表面利回り7.85％は、年間収入2,340,000円を販売価格2,980万円で割り戻して算出された数値です。なお、管理費・修繕積立金・役員協力金・固定資産税等は別途発生するため、実質利回りの判断は追加確認が必要です。

周辺環境と賃貸需要

杉並区和泉二丁目は、京王線「代田橋」駅と「明大前」駅の双方を利用しやすいポジションにあり、新宿方面への通勤や都内移動の利便性を重視する入居者層と相性があります。明大前駅は京王線と京王井の頭線の接続駅であるため、沿線選択肢が広く、通勤先や通学先が複数方面に分かれる入居者にも検討されやすい立地です。
駅徒歩9分・11分という距離感は、極端な駅近ではない一方で、徒歩圏内として十分比較対象に入りやすい水準です。加えて、70㎡超の2LDKは、都心近接エリアで一定の広さを求める層からも見られやすく、面積重視の需要に対応しやすい点がこの物件の強みです。
区分収益では、立地だけでなく「駅距離」「面積」「間取り」「建物管理」の総合力が入居継続性に影響します。その点で本物件は、都内アクセスと住戸スペックの両方を比較しやすい条件がそろっています。

お部屋・建物の特徴

間取りは2LDKで、LDK約15.5帖、洋室約6.7帖、洋室約5.9帖、WIC約2.2帖の構成です。フローリング仕様で、ウォークインクローゼットもあり、居住スペースと収納のバランスが取りやすい住戸です。
南東角部屋のため、開口部の多さや採光面を重視する入居者に向いた特徴があります。バルコニー面積は18.36㎡あり、住戸の開放感にもつながります。建物は1970年6月築ですが、2019年10月にフルリフォーム済とされているため、室内状態を重視する投資判断ではプラス材料です。
一方で、築年数は相応に経過しているため、購入時は専有部の状態だけでなく、共用部の修繕履歴、今後の大規模修繕予定、管理組合の運営状況まで含めて確認したい物件です。

この物件が向いている方

この物件は、東京23区内で区分マンション投資を検討しており、ワンルームよりも面積のあるファミリータイプ・実需寄り住戸に投資したい方に向いています。
また、表面利回りだけでなく、駅距離、2駅利用可、角部屋、リフォーム履歴、将来の再募集のしやすさまで含めて比較したい方にも適しています。短期売買よりも、中長期で賃料収入を積み上げながら保有を考える投資家に検討しやすい内容です。
反対に、築浅のみを対象にしたい方、修繕負担をできるだけ抑えたい方、実質利回りを重視して共益費等を厳密に見たい方は、購入前の精査が特に重要です。

購入前に確認したいこと

本物件はオーナーチェンジのため、購入後すぐに自己使用することは前提にしにくく、現賃貸借契約の内容確認が必要です。賃料195,000円の内訳、敷金承継の有無、契約期間、更新条件、解約予告、原状回復条件は事前に確認したいポイントです。
また、表面利回り7.85％は年間収入2,340,000円を基にした単純計算であり、管理費月額16,400円、修繕積立金月額26,200円、役員協力金月額5,000円、固定資産税・都市計画税、将来修繕費は含まれていません。実質収支は別途試算が必要です。
用途地域は第一種中高層住居専用地域です。加えて、1970年築のため、管理組合資料、重要事項調査報告書、長期修繕計画、修繕履歴、滞納状況の有無など、区分投資で重要な管理情報を確認してから判断したい物件です。駐車場は空無、ペット不可、事務所利用不可という条件も運用方針に影響するため、購入前に整理しておくと比較しやすくなります。

その他のご案内

マンション和泉苑は、代田橋駅徒歩9分・明大前駅徒歩11分という交通利便性に加え、70.20㎡の2LDK、南東角部屋、2019年10月フルリフォーム済という住戸条件を備えた杉並区和泉二丁目のオーナーチェンジ物件です。
都内の区分収益物件は、表面利回りだけでは判断しづらく、管理費等を含めた実質収支、入居継続性、将来の再募集条件、建物管理状況まで見て比較することが重要です。代田橋・明大前エリアで、駅距離と住戸面積のバランスを重視して収益物件を探している方は、他の区分マンションとあわせて比較検討ください。