4-2 九段南三丁目, 千代田区 東京都 102-0074

ハイツ九段坂｜市ヶ谷駅徒歩5分｜2,980万円｜表面利回り4.22％｜収益物件

- 千代田区 東京都

市ヶ谷駅徒歩5分、千代田区九段南アドレスで保有を考えやすいオーナーチェンジ物件

都心部で交通利便性を重視しながら、賃貸中の区分マンションを検討したい方に整理しやすい収益物件です。ハイツ九段坂は東京メトロ有楽町線・南北線、都営新宿線「市ヶ谷」駅徒歩5分、JR総武中央線「市ヶ谷」駅徒歩8分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩9分の立地にあり、複数路線を使い分けやすい点が特徴です。現況賃貸中で月額賃料105,000円、年間収入1,260,000円、販売価格2,980万円に対する表面利回りは4.22％とされています。

この物件のおすすめポイント

ハイツ九段坂の収益面での特徴は、都心部の千代田区九段南アドレスにありながら、現況賃貸中で収入条件が見えやすい点です。月額賃料105,000円を前提とした年間収入は1,260,000円で、販売価格2,980万円に対する表面利回りは4.22％です。表面利回りは「年間収入1,260,000円÷販売価格29,800,000円×100」で算出される水準で、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室期間・原状回復費用などは含まれていないため、実質収支は別途精査が必要です。
加えて、南西角部屋、事務所利用可、平成30年の室内リフォーム工事歴、令和3年6月の外壁・外階段塗装工事実施と、運用時に確認したい要素が整理されています。都心立地で自己使用ではなく、まずは賃貸中区分として保有を始めたい方に比較対象として入れやすい一室です。

周辺環境と賃貸需要

本物件は「市ヶ谷」駅徒歩5分のほか、JR総武中央線の市ヶ谷駅徒歩8分、半蔵門線「半蔵門」駅徒歩9分で、通勤先や移動先に応じて交通手段を選びやすい立地です。千代田区九段南は、オフィス、官公庁、学校、業務施設が集積する都心エリアに位置し、居住用需要に加えて、事務所利用可能という条件との相性も見やすいエリアです。
単身者または二人入居想定の1LDKとして、駅徒歩分数を重視する賃借人層に検討されやすく、複数路線利用可能な点は募集条件の比較で優位性になりやすい要素です。一方で、周辺の競合物件との比較では、築年数、管理状態、室内状態、賃料水準の妥当性を確認することが重要です。

お部屋・建物の特徴

専有面積35.13㎡の1LDKで、リビングダイニングキッチン約8.5帖、洋室約5帖の構成です。南西角部屋で開口面の取り方が検討しやすく、単身者の在宅ワークやコンパクトな二人入居にも合わせやすい間取りです。バルコニー面積は1.40㎡で、4階部分に位置します。
建物は鉄筋コンクリート造6階建、総戸数16戸です。管理費月額10,000円、修繕積立金月額5,940円で、区分所有としては毎月の固定支出を把握しやすい反面、築年数が経過しているため、今後の修繕計画や共用部の維持状況は購入前に確認したいポイントです。事務所利用可のため、居住用限定ではない使われ方が想定される点も、賃貸募集の幅や建物利用実態の確認に関わります。

この物件が向いている方

都心5区周辺で、まずは区分マンション投資から始めたい方に向いています。特に、空室からの募集リスクを直ちに負わず、賃貸中の状態から収支確認を進めたい方には検討しやすい条件です。
また、千代田区九段南という立地、複数路線利用可能な交通利便、1LDKの汎用性を重視し、将来の賃貸需要や売却時の比較材料を確保したい方にも合います。一方で、高利回り重視の投資家というより、立地の安定性や資産性を優先して都心区分を保有したい方向けの物件です。

購入前・入居前に確認したいこと

収益物件として見る場合、まず表面利回り4.22％は現況賃料ベースの単純計算であり、管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、修繕費、将来の空室損失は含まれていません。実質利回りを把握するためには、年間支出を反映したCF試算が必要です。
次に、現況賃貸中のため、賃貸借契約書、更新条件、解約条項、原状回復負担、敷金承継の有無は確認が必要です。画像記載では賃貸借期間は2025年6月24日から2027年6月23日までの普通賃貸借契約（2年）で、敷金105,000円とされているため、承継条件を整理しておく必要があります。
さらに、築1978年10月築であることから、建物全体の修繕履歴、長期修繕計画、管理組合の運営状況、将来の修繕負担増加可能性も確認したいところです。用途地域は商業地域で、事務所利用可という特徴がある一方、実需向けマンションとは運用前提が異なる場合があるため、建物使用細則も事前確認が必要です。

その他のご案内

ハイツ九段坂は、都心アクセスを重視した区分投資物件を比較したい方にとって、立地・賃貸中・1LDK・事務所利用可という要素をまとめて確認しやすい一室です。検討にあたっては、賃貸借契約の承継条件、毎月の固定支出、将来修繕負担、現行賃料の妥当性を含めて、実質収支ベースでの比較がおすすめです。都心の収益物件として、保有目的がインカム重視か、将来売却も含めた資産保全重視かで判断軸が変わるため、購入目的に応じて整理すると比較しやすくなります。