4-13 北新宿四丁目, 新宿区 東京都 169-0074

ストーク北新宿｜大久保駅徒歩9分｜2,280万円｜表面利回り5.78％｜収益物件

- 新宿区 東京都

1階路面・賃貸中の店舗区分、駅徒歩圏で運用状況を確認しやすい収益物件

北新宿4丁目アドレスに位置する「ストーク北新宿」の1階店舗区分です。現在賃貸中で、月額賃料110,000円、年間収入1,320,000円、販売価格2,280万円に対して表面利回りは5.78％です。大久保駅徒歩9分、新大久保駅徒歩12分、東中野駅徒歩11分の徒歩圏で、都心部の事業用区分を検討する際に、立地・賃貸中・管理状況を整理しやすい物件です。白タイル張りの外観、新耐震基準、平成23年の外壁等大規模修繕工事実施済という建物面も比較材料になります。

この物件のおすすめポイント

本物件の強みは、北新宿エリアで1階路面の店舗区分を賃貸中の状態で取得できる点です。購入時点で月額賃料110,000円が設定されており、年間収入1,320,000円を前提に表面利回り5.78％で収益計算しやすいのが特徴です。表面利回りは「年間収入1,320,000円 ÷ 販売価格22,800,000円」で算出されており、管理費・修繕積立金・地代・固定資産税等は控除前の数値です。加えて、大久保・新大久保・東中野の3駅が徒歩圏にあり、都心近接の事業用需要を見込みやすい立地です。建物は新耐震基準で、平成23年に外壁等の大規模修繕工事が行われている点も、築年数だけで判断せず管理状況を確認したい投資家にとって比較しやすい材料になります。

周辺環境と賃貸需要

北新宿4丁目は、新宿エリアへのアクセスを持ちながら、職住近接の需要と地域密着型の店舗需要の両方を見込みやすい立地です。JR総武中央線「大久保」駅まで徒歩9分、JR山手線「新大久保」駅まで徒歩12分、JR総武中央線「東中野」駅まで徒歩11分で、従業員の通勤動線や来店利便性を確保しやすいのが特徴です。1階路面店舗は、上階の住戸系区分と比べて視認性や導線が重視されるため、駅距離だけでなく、周辺道路との接し方や建物1階の並び、業種との相性も確認したいところです。新宿区内で事業用区分を検討する方にとっては、都心部での小規模店舗・事務所需要、近隣居住者向けサービス需要、周辺就業者向け需要のどこを取りにいく立地かを整理しやすい物件です。

お部屋・建物の特徴

専有面積は34.83㎡（10.53坪）で、1階部分の店舗区分です。面積帯としては、物販、サービス業、予約型店舗、事務所系利用に近い規模感を想定しやすい一方、実際の使用可能業種は管理規約、賃貸借契約、法令上の制限確認が必要です。建物は鉄骨鉄筋コンクリート造10階建、総戸数99戸のマンションで、管理会社は長谷工コミュニティ、管理形態は委託管理（日勤）です。オートロックやエレベーターがあり、マンション全体として管理体制を確認しやすい点は、長期保有を考える際の安心材料になりやすいです。また、白タイル張りの外観と平成23年の外壁等大規模修繕工事実施済という情報から、建物全体の維持管理の履歴を見ながら検討しやすい物件といえます。

この物件が向いている方

本物件は、都心部で小ぶりな店舗区分を1室から保有したい投資家、区分マンション投資よりも事業用区分の収益性や業種入替余地を見たい方、将来的な賃料改定やテナント属性の見直しも含めて運用を考えたい方に向いています。現況賃貸中のため、空室から募集を始める物件より初期の運用イメージを持ちやすいのも特徴です。一方で、住居区分と異なり、事業用テナントの退去時には原状回復、募集条件、業種制限、借地条件の影響を受けるため、単純に表面利回りだけで比較せず、実質収支を見ながら判断したい方に適しています。

購入前・入居前に確認したいこと

まず、本物件は所有権ではなく旧法借地権であり、借地権期間は2019年2月28日から2049年2月27日までです。したがって、融資条件、担保評価、将来売却時の買主属性、借地条件の承継可否や承諾条件などは事前確認が重要です。地代月額8,360円が別途必要で、管理費9,450円、修繕積立金2,100円もかかるため、表面利回り5.78％に対して実質利回りはこれら経費を差し引いて検討する必要があります。現況賃貸中のため、賃貸借契約書の内容、更新条件、中途解約条項、原状回復、敷金330,000円の承継、テナント業種、賃料滞納の有無なども確認したい項目です。また、事務所使用不可の記載があるため、用途制限や管理規約上の利用可能範囲は必ず確認してください。

その他のご案内

新宿区北新宿で収益物件を検討する際は、駅距離だけでなく、1階路面であること、借地権であること、管理状況、現在の賃貸条件をセットで比較することが重要です。本物件は、賃料収入の把握がしやすい一方で、借地権・管理規約・テナント条件の確認が投資判断に直結します。周辺の区分収益物件や事業用区分と比較しながら、実質収支、出口戦略、融資可否を整理したい方は、詳細資料・管理規約・賃貸借契約内容の確認を前提にご相談ください。