1-2 池之端一丁目, 台東区 東京都 110-0008

ウスダムコーヅ池之端ハイツ｜湯島駅徒歩1分｜2,780万円｜表面利回り8.07％｜収益マンション

- 台東区 東京都

駅徒歩1分の立地を活かした、都心型の区分収益オフィス

東京メトロ千代田線「湯島」駅まで徒歩1分。上野広小路駅・上野御徒町駅・御徒町駅も徒歩圏に入り、複数路線を使える交通利便性を備えた、賃貸中の区分収益物件です。月額賃料187,000円、想定年間収入2,244,000円を前提とした表面利回りは8.07％で、都心部の事務所系区分物件として比較検討しやすい条件です。

項目	内容
物件種別	区分収益物件（事務所）
所在地	東京都台東区池之端1-1-2
交通	東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩1分／東京メトロ銀座線「上野広小路」駅 徒歩7分／都営大江戸線「上野御徒町」駅 徒歩7分／JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅 徒歩9分
価格	2,780万円（税込）
想定月額賃料	187,000円（税込）
想定年間収入	2,244,000円（税込）
表面利回り	8.07％
間取り	事務所
専有面積	登記面積53.66㎡（16.23坪）
バルコニー面積	約7㎡
築年月	1980年10月
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階／階数	2階部分／地上9階建
総戸数	37戸
現況	賃貸中
用途地域	商業地域
土地権利	地上権・所有権（持分8,685／300,000）
管理費	月額19,300円
修繕積立金	月額16,884円
管理形態	委託管理（常駐）
駐車場	無
エレベーター	有
事務所利用	可
ペット	不可
取引態様	仲介
備考	地代月額6,544円。賃貸契約期間は2024年12月2日〜2026年12月1日。地上権残存期間は2039年4月16日迄。令和7年度固都税75,366円。長期修繕計画あり。図面と現況が相違する場合は現況を優先します。

この物件のおすすめポイント

本物件の強みは、まず湯島駅徒歩1分という立地の分かりやすさです。区分収益物件では、賃料水準だけでなく、空室時に次の賃借人を見つけやすい場所かどうかが重要ですが、本物件は上野・御徒町エリアの徒歩圏に位置し、複数路線を利用できるため、事務所ニーズとの相性を見込みやすい立地です。

価格は2,780万円で、月額賃料187,000円、想定年間収入2,244,000円を前提にした表面利回りは8.07％です。表面利回りは、年間収入2,244,000円 ÷ 販売価格27,800,000円 × 100 で算出されており、管理費・修繕積立金・地代・固定資産税・空室損失・原状回復費用などは控除前です。購入時には、実質利回りベースで再計算して判断したい物件です。

また、登記面積53.66㎡の広さがあり、コンパクトすぎない事務所区画として使いやすい点も特徴です。小規模法人、士業、予約制店舗以外の事務所用途など、業種によっては使い勝手を検討しやすいサイズ感です。

周辺環境と賃貸需要

台東区池之端は、湯島・上野・御徒町エリアに近接し、交通利便と都心近接性を兼ね備えた立地です。千代田線「湯島」駅まで徒歩1分というアクセスは、通勤利便を重視する事務所利用者にとって分かりやすい訴求点になります。加えて、銀座線「上野広小路」駅徒歩7分、都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩7分、JR「御徒町」駅徒歩9分と、行先に応じた路線選択がしやすい点は、都内で事務所を借りる利用者にとって実務上のメリットがあります。

周辺には上野エリアの商業施設、飲食店、金融機関、業務系サービスが集まりやすく、来客対応や従業員の利便性を確保しやすい環境です。駅近立地は、賃料単価だけでなく退去後の募集条件設定にも影響しやすいため、区分オフィス投資では重要な比較材料になります。住居系区分マンションとは異なり、事務所用途は景気や業種動向の影響も受けますが、その分、駅距離の短さと複数路線利用可という条件が需要の下支えになりやすい点は評価しやすいところです。

お部屋・建物の特徴

対象区画は2階部分で、登記面積53.66㎡、バルコニー約7㎡です。図面上は事務所スペースに加え、防音室約3帖、洗面室、収納、玄関、廊下が配置されており、単純なワンルーム事務所よりも利用の幅を検討しやすい構成です。業種や利用方法によっては、防音室部分を打合せスペースや作業室として活用する余地があります。

建物は1980年10月築、鉄骨鉄筋コンクリート造、総戸数37戸、エレベーター有です。長期修繕計画ありとされているため、区分所有物件としては修繕計画の有無を確認しやすい材料があります。もっとも、築年数は相応に経過しているため、共用部の維持管理状況、将来の修繕負担、専有部設備の更新余地は事前確認が必要です。現在賃貸中であるため、取得後すぐに賃料収入が見込める一方、現賃貸借契約の内容と更新条件の確認が収益判断の中心になります。

この物件が向いている方

この物件は、都心部で価格帯を抑えつつ、交通利便性の高い区分収益物件を探している方に向いています。特に、住居賃貸ではなく事務所需要を前提に、上野・御徒町・湯島周辺の立地価値を重視する投資家と相性があります。

また、1棟物件ほどの資金負担をかけずに都内収益不動産へ参入したい方、駅近立地を軸に空室リスクを抑えながら保有したい方にも比較対象になりやすい物件です。反対に、修繕積立や地代負担を含めた実質利回りを厳しく見たい方、住宅系賃貸の安定性を優先したい方は、同価格帯の住居系区分マンションや郊外物件とも比較して判断するのが実務的です。

購入前・入居前に確認したいこと

本物件で最初に確認したいのは、表面利回りだけで判断しないことです。管理費月額19,300円、修繕積立金月額16,884円、地代月額6,544円、固定資産税年額75,366円が確認できるため、年間ベースの実質手残りを再計算する必要があります。表面利回り8.07％に対して、これらの保有コストを差し引いた実質利回りは低下します。

次に、土地権利が所有権単独ではなく、地上権・所有権の組み合わせである点は重要です。地上権残存期間は2039年4月16日迄とされているため、保有期間や将来売却時の評価、金融機関の融資姿勢に影響する可能性があります。購入前には、権利関係、承継条件、地代改定の有無、管理規約、事務所利用に関する細則を確認したいところです。

さらに、現況賃貸中のため、賃貸借契約期間が2024年12月2日〜2026年12月1日である点、賃料が税込表示である点、解約予告や更新条件、原状回復負担、敷金等の承継条件を確認することが必要です。事務所用途は住居と比べて退去時の収益変動が大きくなる場合があるため、募集時の賃料相場と再募集期間も見込んでおくと判断しやすくなります。

その他のご案内

ウスダムコーツ池之端ハイツは、湯島駅徒歩1分という明確な立地優位を持ちながら、価格2,780万円・表面利回り8.07％で比較しやすい区分収益物件です。一方で、築年数、地上権を含む権利関係、事務所用途特有の賃貸需要、保有コストを踏まえると、購入判断は表面利回りだけでなく実質収支と出口戦略まで含めて整理することが重要です。周辺の住居系区分、同エリアの小規模オフィス、他沿線の駅近収益物件と比較しながら、自己資金比率・借入条件・保有期間を前提に検討すると、判断しやすい物件です。