26-10 松庵3丁目, 杉並区 東京都 167-0054

西荻窪パールハイツ2階｜西荻窪駅徒歩7分・3,280万円・43.93㎡・2DK｜収益物件

- 杉並区 東京都

JR西荻窪駅徒歩7分、杉並区松庵3丁目のオーナーチェンジ物件

販売価格3,280万円、専有面積43.93㎡の2DKです。月額賃料14万4,000円で賃貸中のため、購入時には室内写真だけでなく、賃貸借契約、管理状況、修繕履歴を資料で確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

西荻窪パールハイツは、JR中央・総武線「西荻窪」駅から徒歩7分の住宅地にある、総戸数12戸の低層マンションです。

JR西荻窪駅では中央・総武線各駅停車のほか、中央線快速も利用できます。曜日や時間帯によって停車列車が異なるため、実際の利用時間に合わせた確認をおすすめします。

本物件は現在賃貸中で、年間賃料収入は172万8,000円、表面利回りは約5.26％です。購入判断では、現在の賃料だけでなく、敷金等の承継、契約期間、更新条件、解約予告、滞納の有無などを確認する必要があります。

2022年10月に室内リフォームが実施されていますが、現在は賃貸中のため、室内の現況や設備状態は資料と現地案内時の確認事項になります。

物件概要

項目	内容
物件名	西荻窪パールハイツ
大分類	収益物件
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都杉並区松庵3丁目26-10
交通	JR中央・総武線「西荻窪」駅 徒歩7分
販売価格	3,280万円（税込）
間取り	2DK
専有面積	43.93㎡（壁芯）
バルコニー面積	6.36㎡
所在階	2階
構造	鉄筋コンクリート造
階数	地上2階建
総戸数	12戸
築年月	1977年3月
土地権利	所有権
用途地域	第一種低層住居専用地域
管理形態	自主管理
管理費	月額9,680円（修繕積立金を含む）
修繕積立金	月額0円
駐車場	なし
駐輪場	なし
バイク置場	なし
エレベーター	なし
オートロック	なし
ペット	飼育不可
現況	賃貸中
月額賃料	144,000円
年間賃料収入	1,728,000円
表面利回り	約5.26％
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	賃貸借契約、敷金等の承継条件、固定資産税、管理・修繕状況は資料確認が必要です

※表面利回り＝年間賃料収入1,728,000円÷販売価格32,800,000円×100＝約5.26％です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 西荻窪駅徒歩圏のオーナーチェンジ物件を比較している方
• 40㎡台の2DKを保有対象として検討している方
• 現在の賃貸借契約を承継して購入したい方
• 低層・小規模マンションの管理状況を資料で確認できる方
• 賃料収入だけでなく、管理費や修繕費を含めて収支を比較したい方

比較ポイント

表面利回りだけで判断しない

年間賃料収入172万8,000円に対し、表面利回りは約5.26％です。

実際の年間収支を確認するには、管理費、固定資産税、火災保険料、室内修繕費、設備交換費、賃貸管理委託費などを差し引いて計算する必要があります。

修繕積立金を含む管理費

資料では管理費月額9,680円に修繕積立金が含まれ、修繕積立金は月額0円とされています。

小規模マンションでは、将来の修繕費をどのように準備するかが重要です。管理組合の収支、積立残高、長期修繕計画、過去の修繕履歴を確認してください。

自主管理マンション

管理形態は自主管理です。

管理会社へ全部委託しているマンションとは、日常清掃、会計管理、修繕計画、トラブル対応の体制が異なります。購入前に管理規約や総会議事録を確認し、実際の管理状態を現地で確認することが重要です。

周辺環境

西荻窪駅では、中央・総武線各駅停車の新宿・千葉方面、三鷹方面に加え、中央線快速の新宿・東京方面、八王子・大月方面が案内されています。

物件周辺は第一種低層住居専用地域とされており、低層住宅を中心とした街並みです。建物情報については、1977年竣工、鉄筋コンクリート造2階建、総戸数12戸として確認できます。

現地案内では、駅から物件までの道路状況、夜間の明るさ、周辺の音、買い物動線などを確認できます。

建物・室内の特徴

間取りは、約8.7畳のダイニングキッチン、約5.4畳と約4.6畳の洋室で構成された2DKです。

洗面室、浴室、トイレが分かれており、各洋室には収納があります。南向きのバルコニーに2室が面する配置ですが、日当たりや周囲の建物との距離は現地で確認してください。

2022年10月27日完了として、次のリフォーム履歴が記載されています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 浴室乾燥機新規設置
• 洗面台新規交換
• 温水洗浄機能付きトイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替え
• カーテンレール交換
• シーリングライト取付け
• エアコン先行配管工事
• ハウスクリーニング

現在は賃貸中のため、掲載写真と現在の室内状態が異なる可能性があります。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内見学の可否は入居者との調整および売主側への確認が必要です。

現地では、主に次の項目を確認できます。

• 建物外壁、屋根、共用廊下の状態
• 階段やエントランスの清掃状況
• 郵便受けやゴミ置場の管理状態
• 建物周辺の道路幅員と交通量
• 駅から物件までの実際の移動経路
• 周辺建物との距離や日当たり
• 騒音、振動、周辺の生活動線
• 駐輪場や駐車場がない場合の代替手段

室内に入れない場合でも、外観、共用部、周辺環境を確認することで、資料だけでは分かりにくい管理状態を把握できます。

事前確認ポイント

• 現在の賃貸借契約期間と更新条件
• 普通賃貸借契約または定期賃貸借契約の区分
• 敷金、保証金等の承継金額
• 賃料の支払い状況
• 入居者の解約予告期間
• 賃貸保証会社への加入状況
• 賃貸管理会社と管理委託契約の有無
• 原状回復費用の負担区分
• 室内設備の修理負担
• 室内見学の可否

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 入金履歴またはレントロール
• 敷金等の承継確認書
• 管理規約・使用細則
• 管理組合総会議事録
• 管理組合の収支報告書
• 修繕積立金の残高
• 長期修繕計画
• 過去の大規模修繕履歴
• 固定資産税・都市計画税
• 2022年実施のリフォーム資料
• 建物の耐震性に関する資料
• 管理費等の滞納の有無

用途地域等の都市計画情報は、杉並区の電子地図サービスでも確認できます。最終的な法令上の制限については、重要事項説明書や行政資料との照合が必要です。

よくある質問

現在の入居者が退去してから引渡しを受けられますか？

本物件はオーナーチェンジ物件のため、原則として現在の賃貸借契約を承継します。自己居住を希望する場合は、契約内容や退去予定の有無を確認する必要があります。

表面利回り5.26％には経費が含まれていますか？

含まれていません。管理費、固定資産税、保険料、修繕費、賃貸管理費等を控除する前の数値です。

室内を内見できますか？

現在賃貸中のため、室内見学の可否は確認が必要です。室内見学ができない場合でも、外観、共用部、周辺環境の現地案内は相談できます。

修繕積立金が0円でも問題ありませんか？

管理費に修繕積立金が含まれるとの記載があります。実際の積立残高、区分経理の状況、今後の修繕予定を管理組合資料で確認することが必要です。

賃貸借契約の内容は確認できますか？

購入検討時には、個人情報に配慮したうえで、賃貸借契約、賃料入金状況、敷金等の承継条件などの資料確認を進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

西荻窪パールハイツを検討する際は、販売価格と表面利回りだけでなく、現在の賃貸借条件、自主管理の運営状況、修繕積立金、将来の設備交換費を含めた比較が必要です。

現地案内では、建物外観、共用部、駅からの経路、周辺環境を確認できます。遠方から検討している方は、オンライン事前相談で賃貸条件や確認資料を整理したうえで、現地確認の日程を相談できます。