1-23 砧2丁目, 世田谷区 東京都 157-0073

真和ハイツ｜千歳船橋駅徒歩13分・1,480万円・50.25㎡・3DK｜収益物件

- 世田谷区 東京都

世田谷区砧2丁目、最上階の角部屋・2面バルコニーを備えたオーナーチェンジ物件

小田急線「千歳船橋」駅徒歩13分、専有面積50.25㎡の3DKです。月額賃料98,000円、年間賃料収入117.6万円、表面利回り7.94％。購入前には賃貸借契約、管理費等の改定予定、修繕履歴を資料で確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格1,480万円、賃貸中のオーナーチェンジ物件
• 月額賃料98,000円、年間賃料収入1,176,000円
• 表面利回り7.94％
• 4階建て4階部分の角部屋
• 専有面積50.25㎡、3DK
• 2面バルコニー
• フローリング仕様
• ペット飼育・事務所利用は規約による制限あり
• エレベーターなし
• 管理費・修繕積立金の改定予定あり

本物件は賃貸中のため、原則として自己居住用の室内内見ではなく、賃貸借契約や管理関係資料を中心に検討する物件です。共用部、周辺道路、駅までの動線など、現地で確認できる範囲をご案内します。

物件概要

項目	内容
物件名	真和ハイツ
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都世田谷区砧2丁目1-23
交通	小田急線「千歳船橋」駅徒歩13分
販売価格	1,480万円（税込）
間取り	3DK
専有面積	50.25㎡（約15.20坪）
バルコニー面積	不明
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
階数	4階建て4階部分
総戸数	14戸
築年月	1972年6月
施工会社	真建設株式会社
土地権利	所有権
用途地域	第一種低層住居専用地域
現況	賃貸中
引渡し	相談
管理費	月額3,725円
修繕積立金	月額8,179円
管理形態	自主管理
駐車場	空きあり・月額12,000円～15,000円
エレベーター	なし
ペット	規約による
事務所利用	規約による
月額賃料	98,000円
年間賃料収入	1,176,000円
表面利回り	7.94％
賃貸状況	賃貸中
取引態様	仲介
備考	外部所有者費用月額1,000円は、管理費・修繕積立金に含まれています。2034年まで管理費・修繕積立金の改定予定があるため、詳細資料の確認が必要です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 世田谷区内の区分マンションを比較している方
• 1,000万円台のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 3DK・50㎡台の間取りを重視する方
• 現在の賃料と維持費を確認したうえで判断したい方
• 自主管理マンションの管理状況を資料で検証できる方
• エレベーターなしの最上階という条件を許容できる方

表面利回りだけではなく、管理費等の改定、固定資産税、保険料、室内設備の修繕負担を含めた年間収支の確認が必要です。

比較ポイント

賃料と年間収入

現在の月額賃料は98,000円、年間賃料収入は1,176,000円です。購入時には、賃料に管理費やその他費用が含まれているか、滞納の有無、入金履歴を確認します。

管理費等の改定予定

資料には、2034年まで管理費・修繕積立金を毎年合計474円値上げする予定と記載されています。改定時期と改定後の金額を確認し、将来の収支に反映する必要があります。

最上階・角部屋

4階建ての4階部分で、角部屋・2面バルコニーの住戸です。一方でエレベーターがないため、入居者募集や将来の売却時にどのように評価されるかを比較します。

築年数と修繕状況

1972年6月築です。共用部の修繕履歴、給排水管、屋上防水、外壁、バルコニー、玄関扉などの管理・修繕状況を資料で確認することが重要です。

周辺環境

小田急線「千歳船橋」駅まで徒歩13分の立地です。現地確認では、駅までの実際の歩行経路、坂道、交差点、夜間の明るさ、買い物施設までの動線を確認できます。

周辺施設の有無だけでなく、入居者が日常的に利用する道路や駅までの移動負担を確認することで、賃貸条件を比較しやすくなります。

建物・土地・室内の特徴

間取りはダイニングキッチン約7帖、洋室約5帖、和室約6帖、和室約4.5帖の3DKです。収納として押入れとクローゼットが配置されています。

角部屋で開口部が複数あり、南側を含む2面バルコニーがあります。日照、風通し、眺望、周辺建物との距離は、室内状況や方角とあわせて確認が必要です。

建物は4階建て、総戸数14戸の自主管理マンションです。共用部の清掃状態、郵便受け、階段、廊下、駐輪・駐車状況なども管理状態を判断する材料になります。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内内見の可否は確認が必要です。現地では主に次の項目を確認できます。

• 建物外観と外壁の状態
• 共用廊下、階段、エントランスの管理状況
• エレベーターなしの4階までの移動負担
• 駐車場・駐輪スペースの利用状況
• 前面道路と車両の出入り
• 千歳船橋駅までの歩行動線
• 周辺の交通量や生活環境
• 隣接建物との距離感

写真や図面だけでは判断しにくい共用部の管理状態や駅までの距離感は、現地確認をおすすめします。

事前確認ポイント

• 現賃貸借契約の契約期間と更新条件
• 賃借人の入居開始時期
• 賃料の入金状況と滞納の有無
• 敷金・保証金の承継額
• 保証会社への加入状況
• 退去時の原状回復負担
• 管理費等の値上げ時期と改定金額
• 固定資産税・都市計画税の年額
• 火災保険料と管理委託費
• ペット飼育・事務所利用の規約
• 駐車場の最新の空き状況

表面利回りは年間賃料収入を販売価格で除した数値です。管理費、修繕積立金、税金、保険、空室、設備交換費用等は控除されていません。

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 敷金・保証金の承継明細
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 管理費・修繕積立金の改定資料
• 総会議事録
• 長期修繕計画
• 修繕履歴
• 管理費等の滞納状況
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• ペット飼育・事務所利用に関する規定

自主管理のため、管理組合の運営状況や修繕計画の実行状況を確認したうえで比較検討することが重要です。

よくある質問

現在の賃料はいくらですか？

月額98,000円、年間賃料収入は1,176,000円です。賃貸借契約の詳細や入金状況は資料確認が必要です。

表面利回り7.94％には管理費等が含まれていますか？

含まれていません。表面利回りは年間賃料収入を販売価格で除した参考値です。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費等を別途考慮する必要があります。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、室内内見の可否は確認が必要です。建物外観、共用部、周辺環境、駅までの動線は現地で確認できます。

管理費や修繕積立金は変わりますか？

資料には2034年まで毎年改定する予定が記載されています。具体的な改定時期と将来負担額は、管理関係資料で確認することをおすすめします。

ペット飼育や事務所利用は可能ですか？

規約による制限があります。利用目的や飼育条件を伝えたうえで、管理規約・使用細則の確認が必要です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

真和ハイツの購入を検討する際は、表面利回りだけでなく、現賃貸借契約、管理費等の改定予定、修繕状況を含めた年間収支の確認が必要です。

現地では、建物の管理状態、エレベーターなしの移動負担、千歳船橋駅までの生活動線を確認できます。遠方の方は、オンライン事前相談で賃貸条件や確認資料を整理できます。

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