1-23 砧2丁目, 世田谷区 東京都 157-0073

真和ハイツ｜千歳船橋駅徒歩13分・1,480万円・50.25㎡・3DK｜収益物件

- 世田谷区 東京都

最上階4階の角部屋・2面バルコニーを備えた、世田谷区砧2丁目のオーナーチェンジ物件です。

小田急小田原線「千歳船橋」駅徒歩13分、販売価格1,480万円、専有面積50.25㎡の3DKです。月額賃料98,000円で賃貸中のため、賃貸借契約、自主管理の状況、修繕関係資料を比較して判断します。

この物件の確認ポイント

• 月額賃料98,000円、年間賃料収入117万6,000円
• 販売価格1,480万円に対する表面利回り7.94％
• 地上4階建ての最上階4階部分
• 角部屋・2面バルコニー
• 専有面積50.25㎡の3DK
• 現在賃貸中のオーナーチェンジ物件
• 自主管理、エレベーターなし
• ペット飼育可・事務所利用可は規約や承認条件の確認が必要
• 2034年まで管理費・修繕積立金が毎年合計474円改定予定

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

物件概要

項目	内容
物件名	真和ハイツ（千歳船橋）
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都世田谷区砧2丁目1番23号
交通	小田急小田原線「千歳船橋」駅 徒歩13分
販売価格	1,480万円（税込）
間取り	3DK
専有面積	50.25㎡
バルコニー面積	不明
築年月	1972年6月
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階	4階
階数	地上4階建て
総戸数	14戸
土地権利	所有権
用途地域	第一種低層住居専用地域
管理費	月額3,725円
修繕積立金	月額8,179円
外部所有者費用	月額1,000円。管理費・修繕積立金に含まれています
管理形態	自主管理
施工会社	真建設株式会社
エレベーター	なし
駐車場	空無、月額12,000円～15,000円
ペット	飼育可・細則あり
事務所利用	可・承認が必要
現況	賃貸中
引渡し	確認が必要です
月額賃料	98,000円
年間賃料収入	1,176,000円
表面利回り	7.94％
取引態様	仲介
備考	2034年まで管理費・修繕積立金が毎年合計474円改定予定。図面と現況が異なる場合は現況を優先します

この物件が向いている方

• 世田谷区内の区分オーナーチェンジ物件を比較している方
• 現在の賃貸借契約を引き継ぐ物件を検討している方
• 価格、賃料、管理費等を基に収支を確認したい方
• 最上階や角部屋など、住戸位置も比較条件にしたい方
• オンラインで契約内容や管理資料を事前に整理したい方

現在賃貸中のため、購入後すぐに自己居住する物件ではありません。賃貸借契約、敷金等の承継、更新条件、解約予告期間を確認する必要があります。

比較ポイント

表面利回りの算定条件

表面利回り7.94％は、年間賃料収入を販売価格で除して算出した参考値です。

1,176,000円÷14,800,000円×100＝約7.94％

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費、空室期間等は控除されていません。購入前には年間支出を含む収支確認が必要です。

管理費等の改定予定

2034年まで、管理費と修繕積立金が毎年合計474円改定される予定です。改定時期、各費用の内訳、将来の月額負担は、総会議事録や改定資料で確認します。

自主管理とエレベーターの有無

管理形態は自主管理です。管理組合の運営状況、会計、修繕計画、共用部の維持状態が比較ポイントになります。

住戸は最上階4階ですが、エレベーターはありません。階段の勾配、荷物の搬入経路、日常の昇降環境は現地確認が必要です。

周辺環境

物件は世田谷区砧2丁目にあり、小田急小田原線「千歳船橋」駅から徒歩13分です。

駅までの実際の動線、歩道や交差点、道路の高低差、夜間の明るさは現地で確認します。スーパーやコンビニへの経路も、距離だけでなく営業時間や道路の横断箇所を含めて比較することが大切です。

周辺では、次の点を確認できます。

• 千歳船橋駅までの歩行経路
• 買い物施設への生活動線
• 前面道路の幅員と交通量
• 周辺建物との距離
• 建物周辺の音や車両動線
• 共用部やごみ置場の維持状況

建物・土地・室内の特徴

住戸は4階建ての最上階に位置する角部屋です。間取り図上では2面にバルコニーが設けられています。

約7帖のダイニングキッチン、約5帖の洋室、約6帖と約4.5帖の和室で構成された3DKです。収納として押入、物入、クローゼットが配置されています。

1972年6月築の建物であるため、築年月だけで判断せず、外壁、屋上防水、給排水管、共用部などの修繕履歴を確認することが重要です。

現地案内・内見で確認できること

現在賃貸中のため、原則として室内内見はできません。入居者に配慮した範囲で、建物外観、共用部、周辺環境を確認します。

• 外壁や共用階段の状態
• エントランスや郵便受け周辺の管理状態
• 共用廊下、階段、ごみ置場の清掃状況
• エレベーターのない4階までの動線
• 前面道路の幅員と交通量
• 千歳船橋駅までの移動経路
• 周辺建物との距離
• 日照や周辺からの音など、図面だけでは判断しにくい点

室内設備や使用状況は、売主提供資料、修繕履歴、賃貸借契約関係書類を中心に確認します。

事前確認ポイント

• 自己資金と借入予定額
• 毎月の返済予定額
• 想定する保有期間
• 管理費等の改定を含む年間支出
• 空室や修繕に備える予備資金
• 将来売却する場合の条件
• 現在の賃貸借契約を承継することへの理解

融資を利用する場合は、築年月、専有面積、賃貸中であることなどにより、金融機関の評価や融資期間が異なる可能性があります。

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 月額賃料と共益費の内訳
• 契約開始日と更新状況
• 賃料の入金状況
• 敷金・保証金の承継額
• 保証会社の利用状況
• 滞納の有無
• 解約予告期間
• 原状回復に関する条件
• 管理規約・使用細則
• ペット飼育と事務所利用の条件
• 総会議事録
• 管理組合の収支
• 長期修繕計画
• 管理費・修繕積立金の改定資料
• 修繕積立金残高
• 大規模修繕・給排水管・屋上防水の履歴
• 耐震診断・耐震改修の実施状況
• 固定資産税・都市計画税

よくある質問

室内を内見できますか？

現在賃貸中のため、原則として室内内見はできません。建物外観、共用部、前面道路、駅までの動線は、入居者に配慮した範囲で確認できます。

利回り7.94％は実質利回りですか？

実質利回りではなく表面利回りです。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などは控除されていません。

購入後に自分で住めますか？

現在の賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件です。購入を理由に直ちに退去を求めることはできません。自己居住を考える場合は、契約内容の確認が必要です。

オンラインで事前相談できますか？

可能です。賃貸条件、必要資料、想定支出、融資条件、他物件との比較項目を現地確認前に整理できます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

真和ハイツは、販売価格と表面利回りだけでなく、現賃貸借契約、自主管理の運営状況、管理費等の改定予定、建物の修繕履歴を合わせて判断する物件です。

現地では建物外観、共用階段、管理状態、前面道路、千歳船橋駅までの動線を確認できます。

遠方の方は、オンライン事前相談で賃貸条件、年間支出、契約承継内容、管理関係資料、他の東京23区収益物件との比較条件を整理できます。

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