17-21 志村3丁目, 板橋区 東京都 174-0056

同和マンション｜志村三丁目駅徒歩5分・3,780万円・47.09㎡・店舗オーナーチェンジ｜収益物件

- 板橋区 東京都

板橋区志村3丁目、都営三田線「志村三丁目」駅徒歩5分。1階店舗47.09㎡、販売価格3,780万円のオーナーチェンジ物件です。
現在は居酒屋が営業中で、月額賃料264,000円（税込）、年間収入3,168,000円（税込）、資料記載の表面利回りは8.38％です。
検討時は、サブリース契約を含む賃貸条件、賃料収入の根拠、契約承継条件、建物・管理状況を資料と現地の両面から確認することが重要です。

都営三田線「志村三丁目」駅はI22。三田線は巣鴨、水道橋、神保町、大手町、日比谷、三田などを結んでおり、都心方面への交通動線を確認しやすい立地です。

この物件の確認ポイント

• 販売価格：3,780万円
• 1階店舗・専有面積47.09㎡（約14.24坪）
• 都営三田線「志村三丁目」駅徒歩5分
• 現在、居酒屋営業中
• オーナーチェンジ・賃貸中
• サブリース契約中
• 月額賃料：264,000円（税込）
• 年間収入：3,168,000円（税込）
• 表面利回り：8.38％
• 管理費・修繕積立金：資料上「無」
• 契約内容、賃料入金状況、承継条件は購入前の資料確認が必要です

表面利回りは、年間収入3,168,000円÷販売価格37,800,000円×100＝約8.38％です。税金、保険、修繕費、空室、管理関連費用などを控除する前の数値であり、実質利回りではありません。

物件概要

項目	内容
種別	店舗・オーナーチェンジ
物件名	同和マンション
所在地	東京都板橋区志村3丁目17-21
交通	都営三田線「志村三丁目」駅 徒歩5分
販売価格	3,780万円（税込）
専有面積	47.09㎡（約14.24坪）
所在階	1階部分
構造	鉄筋コンクリート造・木造4階建
築年月	1976年6月
総戸数	16戸
土地権利	所有権（持分7,404／100,000）
用途地域	第一種住居地域
現況	賃貸中・居酒屋営業中
月額賃料	264,000円（税込）
年間収入	3,168,000円（税込）
表面利回り	8.38％
賃貸状況	サブリース契約中
管理費	無
修繕積立金	無
管理形態	区分所有者管理
駐車場	無
エレベーター	無
事務所使用	可
ペット	可（細則有）
施工	不明
引渡	相談
取引態様	仲介

※掲載資料と現況に相違がある場合は現況を優先します。契約条件・管理条件等は最新資料で確認が必要です。

この物件が向いている方

既に賃貸中の店舗区画を取得し、賃貸借契約を承継する収益物件を比較している方に検討余地があります。

空室店舗を購入して新たにテナント募集する物件とは異なり、現在は居酒屋が営業しています。そのため、購入判断では内装や店舗用途だけでなく、現在の賃貸借関係がどのような条件で継続するのかを確認することが重要です。

特に、月額賃料だけでなく、サブリース契約の内容、契約期間、更新・解約条件、賃料改定、原状回復、保証金等の条件まで確認して収支を整理したい方に適しています。

比較ポイント

賃料収入と取得価格

資料では月額賃料264,000円、年間収入3,168,000円、販売価格3,780万円です。

表面利回りだけで判断せず、固定資産税・都市計画税、火災保険、修繕負担など、所有後に発生する費用を整理して比較する必要があります。

サブリース契約の内容

本物件は資料上「サブリース契約中」です。

直接テナントと賃貸借契約を締結している物件とは収入構造や契約関係が異なる可能性があるため、契約書、賃料送金の流れ、契約解除条件、所有権移転時の承継条件を確認しておきたいポイントです。

1階路面店舗

対象区画は1階部分です。店舗としての利用状況、道路からの見え方、出入口、看板、周辺の店舗構成などは現地で確認できます。

一方で、現在の賃貸借契約を承継するオーナーチェンジ物件のため、購入後に自由に使用できる店舗としてではなく、賃貸中の収益不動産として検討する必要があります。

管理費・修繕積立金

販売資料では管理費・修繕積立金はいずれも「無」と記載されています。

区分所有建物では将来の修繕負担や管理方法が収支に影響するため、管理規約、修繕実績、共用部分の維持管理方法、費用負担の仕組みを別途確認することが重要です。

周辺環境

最寄りの「志村三丁目」駅は都営三田線の駅で、資料上は徒歩5分です。東京都交通局によると、2024年度の同駅利用状況は1日平均乗車15,175人、降車14,880人です。

三田線は巣鴨、水道橋、神保町、大手町、日比谷、三田方面へ続いています。店舗系収益物件では住宅としての生活利便性だけでなく、駅から店舗までの歩行動線、周辺店舗、時間帯ごとの人や車の流れを実際に確認することが重要です。

周辺には志村城山公園などの区立施設もあります。板橋区の公式資料でも志村2丁目17番に志村城山公園が確認できます。

建物・土地・室内の特徴

対象は同和マンションの1階店舗区画で、専有面積は47.09㎡です。

販売資料では1976年6月築、4階建、総戸数16戸。土地権利は所有権で、敷地権の持分は7,404／100,000とされています。

現在は居酒屋として営業しているため、店舗内部の仕様や設備については賃借人所有物との区分も含めて確認が必要です。

築年数が経過した建物であるため、専有部分だけでなく、外壁、屋上、給排水、電気設備、共用部などの修繕履歴と今後の費用負担も確認対象となります。

現地案内・内見で確認できること

オーナーチェンジ物件では、居住用空室マンションとは確認ポイントが異なります。

現地では主に次の点を確認できます。

• 建物外観と共用部分の状態
• 1階店舗の位置と道路との関係
• 店舗前の歩行・車両動線
• 店舗入口、看板等の設置状況
• 建物周辺の店舗構成
• 駅から物件までの実際の経路
• 共用部分の清掃・管理状況
• 建物全体の修繕状況を把握するための外観確認

賃貸中のため、店舗内部への立入り可否や日時については事前確認が必要です。

事前確認ポイント

お問い合わせ前に、次の条件を整理すると検討しやすくなります。

• 自己資金と借入予定額
• 想定する保有期間
• 表面利回りと実質収支の違い
• サブリース契約を承継する前提で検討可能か
• 現在の賃貸借契約内容を確認してから判断するか
• 建物の修繕履歴・管理状況をどこまで確認したいか
• 融資利用の場合の金融機関への事前相談状況

遠方から検討する場合は、現地確認前にオンライン相談で物件資料と確認項目を整理することも可能です。

資料確認で見ておきたい項目

購入判断前には、販売図面だけでなく、可能な範囲で次の資料を確認しておくことをおすすめします。

• 現在の賃貸借契約書
• サブリース契約書
• 賃料入金・送金条件
• 契約期間と更新条件
• 解約予告期間
• 敷金・保証金等の承継条件
• 原状回復に関する取り決め
• 管理規約・使用細則
• 店舗用途に関する制限
• 修繕履歴
• 今後予定されている修繕の有無
• 固定資産税・都市計画税
• 建物・設備に関する費用負担
• 所有権移転後の賃貸借契約承継条件

資料の有無や開示可能範囲については個別確認となります。

よくある質問

現在の賃料はいくらですか？

販売資料では月額264,000円（税込）、年間3,168,000円（税込）です。サブリース契約中のため、実際の入金条件や契約関係については契約資料の確認が必要です。

表面利回り8.38％はどのように計算していますか？

年間賃料収入3,168,000円÷販売価格37,800,000円×100で約8.38％です。管理費、税金、保険、修繕費等を控除する前の表面利回りです。

店舗内部を確認できますか？

現在賃貸中・営業中のため、内部確認の可否は賃借人等との調整が必要です。まず資料確認を行い、必要に応じて現地案内の方法を調整します。

購入前にサブリース契約や管理資料を確認できますか？

開示可能な資料について確認します。特に契約承継条件、賃料、解約条件、修繕負担等は購入判断前に確認しておきたい項目です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

同和マンションは、志村三丁目駅徒歩5分、1階店舗、現在賃貸中という条件を、賃貸借契約と建物管理の両面から確認して判断する収益物件です。

販売価格や表面利回りだけでなく、サブリース契約、賃料の入金条件、修繕履歴、管理方法まで整理したうえで検討することが重要です。

「賃貸条件と資料を確認する」
契約内容、賃料収入の根拠、承継条件など、購入前に確認しておきたい事項を整理します。

「管理状況と修繕履歴を確認する」
建物・共用部の状態や修繕に関する資料を確認し、必要に応じて現地で確認します。

遠方から検討される場合は、現地案内の前にオンライン相談で条件や確認事項を整理することも可能です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。