11-5 山王4丁目, 大田区 東京都 143-0023

パーソナルハイツ山王｜大森駅徒歩12分・2,630万円・37.76㎡・店舗オーナーチェンジ｜収益物件

- 大田区 東京都

東京都大田区山王4丁目、環七通り沿い1階路面店舗のオーナーチェンジ物件です。
販売価格2,630万円、店舗専有面積37.76㎡。現在はパーソナルジムが営業中で、月額賃料165,000円、年間賃料収入198万円、表面利回り7.52％です。
購入判断では、現在の賃貸借契約、管理費・修繕積立金、修繕履歴、契約更新条件を資料で確認することが重要です。

JR京浜東北線「大森」駅徒歩12分、都営浅草線「馬込」駅徒歩13分。馬込駅は都営浅草線のA02駅です。

この物件の確認ポイント

• 大田区山王4丁目、環七通り沿いの1階路面店舗
• 販売価格：2,630万円
• 店舗専有面積：37.76㎡（約11.42坪）
• 現況：賃貸中・オーナーチェンジ
• 月額賃料：165,000円（税込）
• 年間賃料収入：1,980,000円（税込）
• 表面利回り：7.52％
• 現在の用途：パーソナルジム
• 2020年12月：大規模修繕工事済
• 2025年1月：給水設備更新工事済
• 2025年3月：屋上防水工事済
• 長期修繕計画あり
• 事務所使用可、ペット不可

公開されている販売情報でも、2026年8月29日時点で2,630万円、表面利回り7.52％、賃貸中の収益物件として確認できます。

物件概要

項目	内容
物件名	パーソナルハイツ山王（大森）
種別	区分店舗・オーナーチェンジ
所在地	東京都大田区山王4丁目11-5
交通	JR京浜東北線「大森」駅 徒歩12分
交通	都営浅草線「馬込」駅 徒歩13分
販売価格	2,630万円（税込）
専有面積	37.76㎡（約11.42坪）
所在階	1階部分
構造	鉄筋コンクリート造6階建
築年月	1980年7月
総戸数	16戸
土地権利	所有権（共有持分617／10,000）
用途地域	準住居地域
現況	賃貸中
月額賃料	165,000円（税込）
年間賃料収入	1,980,000円（税込）
表面利回り	7.52％
管理費	月額11,140円
修繕積立金	月額11,646円
管理形態	委託管理（巡回）
管理会社	伊藤ライフサポート株式会社
施工会社	木田建設株式会社
エレベーター	有
駐車場	無
事務所使用	可
ペット	不可
賃貸借契約期間	2026年7月1日～2028年6月30日
保証会社	加入
敷金	272,728円
取引態様	仲介

※図面と現況に相違がある場合は現況を優先します。
※賃貸借契約の更新・解約・保証会社等の詳細条件は、賃貸借契約書等による確認が必要です。

この物件が向いている方

• 大田区内で区分店舗のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 入居者がいる状態から収益物件を取得したい方
• 住宅区分だけでなく、店舗・事業用区画も比較対象としている方
• 賃料だけでなく、管理費・修繕積立金や建物修繕履歴まで確認して購入判断したい方
• 大森駅・馬込駅の2駅利用圏で収益物件を探している方

現在の賃借人や賃料条件が将来も継続するとは限らないため、賃貸借契約の内容まで含めて比較することが重要です。

比較ポイント

1．表面利回りだけでなく固定費を確認

月額賃料165,000円に対し、

• 管理費：11,140円／月
• 修繕積立金：11,646円／月
• 合計：22,786円／月

です。

年間では管理費・修繕積立金だけで273,432円となります。

年間賃料198万円からこれらを単純控除すると1,706,568円ですが、固定資産税、保険料、賃貸管理費、修繕費、空室・滞納等は含まれていません。実質収益を判断する際は、別途収支確認が必要です。

2．現在の賃貸借契約

資料上の契約期間は2026年7月1日から2028年6月30日までです。

購入前には、

• 契約形態
• 更新条件
• 解約予告期間
• 賃料改定条項
• 原状回復条件
• 保証会社の承継可否
• 敷金272,728円の承継条件

を確認しておきたい項目です。

3．修繕履歴と今後の計画

2020年12月に大規模修繕、2025年1月に給水設備更新、2025年3月に屋上防水工事が実施されています。

長期修繕計画もあるため、過去の工事実施状況だけでなく、今後予定される工事と修繕積立金の状況を資料で確認することが比較材料になります。

周辺環境

物件は東京都大田区山王4丁目に位置し、環七通りに面した1階店舗です。

JR京浜東北線「大森」駅徒歩12分に加え、都営浅草線「馬込」駅徒歩13分で、鉄道利用について2駅を比較できます。公開中の物件情報でも同じ交通条件が確認されています。

また、大田区の公園一覧では山王4丁目11番7号に「北野にこにこ児童公園」が登録されており、周辺は住宅を含む市街地です。

店舗収益物件としては、駅距離だけでなく、環七通りからの視認性、歩行者・車両の動線、店舗入口の位置などを現地で確認することをおすすめします。

建物・土地・室内の特徴

対象区画は6階建マンションの1階部分で、専有面積37.76㎡です。

図面では店舗区画とトイレが確認でき、環七通り側に面する路面店舗として利用されています。現在はパーソナルジムが営業中です。

建物は1980年7月築の鉄筋コンクリート造です。築年数だけで判断せず、修繕履歴、長期修繕計画、管理状況を合わせて確認することが重要です。

駐車場はありません。店舗利用者の交通手段や近隣駐車場の状況については、必要に応じて現地確認が必要です。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のオーナーチェンジ物件のため、室内確認については賃借人との調整が必要です。

現地では主に、

• 環七通りから店舗までの位置関係
• 1階路面店舗としての視認性
• 店舗入口と共用部の動線
• 建物外観・共用部の管理状況
• 周辺道路の状況
• 駐車・荷物搬入等の動線
• 大森駅・馬込駅からの実際の徒歩経路

を確認できます。

収益物件では、写真や利回りだけでは確認できない部分を現地で把握してから判断することが重要です。

事前確認ポイント

お問い合わせ前に、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

• 自己資金と融資利用の予定
• 店舗・事務所など事業用区画への投資方針
• 希望する年間収支
• 管理費・修繕積立金を含めた保有コスト
• 現在の賃貸借契約を引き継ぐ条件
• 将来空室となった場合の募集方法
• 出口戦略としての保有期間

融資を利用する場合は、住宅用区分マンションとは金融機関の評価方法が異なる場合があるため、事前確認をおすすめします。

資料確認で見ておきたい項目

購入判断前には、可能な範囲で以下の資料を確認します。

• 賃貸借契約書
• 保証会社契約内容
• 敷金承継条件
• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画
• 大規模修繕工事履歴
• 給水設備更新工事資料
• 屋上防水工事資料
• 管理費・修繕積立金の滞納有無
• 管理組合の収支状況
• 修繕積立金総額
• 今後の修繕予定
• 固定資産税・都市計画税
• 店舗・事務所の用途制限

資料の有無や開示範囲は確認が必要です。

よくある質問

現在の賃料はいくらですか？

資料上は月額165,000円（税込）、年間1,980,000円（税込）です。表面利回りは7.52％です。

賃貸借契約はそのまま引き継ぎますか？

オーナーチェンジ物件のため、原則として売買後は賃貸人の地位を承継する形になります。具体的な契約内容、敷金、保証会社等の承継条件は契約書類で確認が必要です。

室内を見ることはできますか？

現在賃貸中のため、室内確認の可否は賃借人との調整が必要です。建物外観、周辺環境、道路状況等は現地で確認できます。

オンラインで事前相談できますか？

可能です。遠方から検討される場合は、現地確認前に価格、賃料、利回り、管理費、修繕履歴、賃貸借契約などを整理してから現地案内へ進めます。

現地案内・内見・比較相談のご案内

パーソナルハイツ山王は、現在賃貸中の1階店舗を承継するオーナーチェンジ物件です。

購入を検討する際は、表面利回り7.52％だけでなく、現在の賃貸借契約、管理費・修繕積立金、修繕履歴、将来の修繕計画まで確認したうえで判断することが重要です。

遠方の方はオンライン事前相談で条件を整理したうえで、現地確認へ進むこともできます。

「賃貸条件と資料を確認する」
「管理状況と修繕履歴を確認する」

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。