18-12 梅里1丁目, 杉並区 東京都 166-0011

ニュー高円寺コーポラス7階｜新高円寺駅徒歩4分・1,980万円・48.44㎡・2DK｜収益物件

- 杉並区 東京都

新高円寺駅徒歩4分、月額賃料11万5,000円で賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

杉並区梅里1丁目に位置する、専有面積48.44㎡の2DKです。年間賃料収入は138万円、販売価格に対する表面利回りは6.96％です。

購入後は現在の賃貸借契約を引き継ぐため、室内確認の可否、契約内容、地代・地上権に関する条件を資料で確認したうえで比較検討することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅徒歩4分
• 東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅徒歩7分
• JR中央線「高円寺」駅徒歩14分
• 7階部分、南東角住戸
• 専有面積48.44㎡の2DK
• 月額賃料11万5,000円で賃貸中
• 年間賃料収入138万円
• 表面利回り6.96％
• 2022年1月に耐震改修工事・大規模修繕工事実施済み
• 地代、地上権残存期間、役員辞退者負担金の確認が必要

物件概要

項目	内容
物件名	ニュー高円寺コーポラス
物件種別	オーナーチェンジ中古マンション
所在地	東京都杉並区梅里1丁目18番12号
交通	東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅徒歩4分
交通	東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅徒歩7分
交通	JR中央線「高円寺」駅徒歩14分
販売価格	1,980万円（税込）
間取り	2DK
専有面積	48.44㎡（約14.65坪）
バルコニー面積	7.57㎡
向き・位置	南東角住戸
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階	11階建7階部分
築年月	1973年11月
総戸数	43戸
土地権利	所有権・持分284／10,000と資料記載あり
用途地域	商業地域
管理費	月額10,000円
修繕積立金	月額10,880円
管理形態	委託管理・日勤
管理会社	株式会社サニーライフ
施工会社	株式会社辰村組
現況	賃貸中
月額賃料	115,000円
年間賃料収入	1,380,000円
表面利回り	6.96％
駐車場	なし
エレベーター	あり
ペット	不可
事務所利用	可
引渡し	相談
地代	月額4,500円
地上権残存期間	2032年5月17日まで
その他費用	役員辞退者は月額1,500円の負担あり
修繕履歴	2022年1月に耐震改修工事・大規模修繕工事実施済み
取引態様	仲介
備考	土地権利、地代、地上権の関係は登記簿、管理規約、売買契約関係資料で確認が必要です

※掲載の表面利回りは、年間賃料収入138万円を販売価格1,980万円で除して算出した参考値です。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 新高円寺駅から徒歩圏内の区分所有物件を比較している方
• 現在の賃貸借契約を引き継ぐ物件を検討している方
• 40㎡台の2DKと単身者向け住戸を比較したい方
• 管理費、修繕積立金、地代を含めて収支を確認したい方
• 耐震改修工事や大規模修繕工事の資料を確認して判断したい方

現在賃貸中のため、自己居住用として直ちに使用する物件ではありません。将来の退去時期も確定していないため、賃貸借契約を継続する前提での検討が必要です。

比較ポイント

3駅を利用できる交通条件

販売資料では、新高円寺駅徒歩4分、東高円寺駅徒歩7分、高円寺駅徒歩14分とされています。

丸ノ内線を利用した都心方面への移動と、JR中央線を利用する移動を比較できる立地です。実際の駅までの経路、信号、坂道、夜間の道路状況は現地で確認できます。

48.44㎡の2DK

間取りは和室約6帖、和室約4.5帖、ダイニング約4.5帖、キッチン約2.5帖で構成されています。

賃貸中のため、室内の維持状態、設備の更新状況、原状回復の履歴については、室内写真や修繕資料、賃貸管理資料で確認が必要です。

毎月の固定費

確認できる毎月の固定費は、次のとおりです。

費用	月額
管理費	10,000円
修繕積立金	10,880円
地代	4,500円
合計	25,380円

役員辞退者に該当する場合は、別途月額1,500円の負担が記載されています。

固定資産税、都市計画税、火災保険料、賃貸管理委託費、室内修繕費などは上記に含まれていません。

土地権利と地上権

販売資料には、土地権利として「持分284／10,000」と記載される一方、月額4,500円の地代と2032年5月17日までの地上権残存期間も記載されています。

権利関係や期間終了後の取扱いは、広告資料だけで判断せず、登記事項証明書、管理規約、地上権設定契約書などの確認が必要です。

周辺環境

梅里1丁目は東京メトロ丸ノ内線の新高円寺駅と東高円寺駅の間に位置し、青梅街道沿いの店舗や生活施設を利用しやすい地域です。

近隣のセシオン杉並には高円寺区民事務所があり、杉並区公式情報では東高円寺駅徒歩5分、新高円寺駅徒歩7分と案内されています。

梅里1丁目の区立小学校の指定通学区域は、杉並区公式資料では杉並第十小学校です。学区情報は変更される場合があるため、最新情報は杉並区または杉並区教育委員会で確認が必要です。

周辺環境を確認する際は、施設までの距離だけでなく、次の点も確認しておくと比較しやすくなります。

• 新高円寺駅までの実際の徒歩経路
• 青梅街道や周辺道路の交通量
• 建物周辺の騒音や振動
• コンビニ、スーパー、飲食店までの生活動線
• 駐輪場所や自転車利用時の動線
• 夜間の道路状況と建物出入口

建物・土地・室内の特徴

南東角住戸・7階部分

対象住戸は11階建ての7階部分です。南東角住戸で、販売資料には眺望良好と記載されています。

眺望や日当たりは、周辺建物の位置や季節、時間帯によって異なります。賃貸中のため室内から確認できない場合は、提供可能な写真や過去資料で確認します。

2022年の耐震改修・大規模修繕

販売資料では、2022年1月に耐震改修工事と大規模修繕工事が実施済みとされています。

工事の実施内容、耐震性能、修繕対象、今後の長期修繕計画については、工事報告書、耐震診断資料、重要事項調査報告書で確認する必要があります。

共用部分

建物にはエレベーターが設置されています。駐車場はありません。

共用廊下、エントランス、郵便受け、ゴミ置場、駐輪場、エレベーターなどの管理状態は、現地案内時に確認できます。

現地案内・内見で確認できること

本物件は賃貸中のため、室内の内見は原則として入居者の承諾が必要です。室内を確認できない場合でも、建物や周辺環境の現地案内は可能です。

現地では、主に次の内容を確認できます。

• エントランスと共用部分の管理状況
• エレベーターや共用廊下の状態
• 建物外壁と修繕箇所
• ゴミ置場、駐輪場、郵便受け
• 新高円寺駅までの徒歩経路
• 周辺道路の交通量と騒音
• 建物周辺の日当たりと隣接建物
• 管理会社による掲示や清掃状況

写真や図面だけでは、建物の管理状態、周辺道路の音、駅までの歩きやすさを判断しにくいため、購入前の現地確認をおすすめします。

事前確認ポイント

購入前に、次の条件を整理しておくと相談が進めやすくなります。

• 自己資金と借入希望額
• 管理費等を含めた月間収支
• 空室や修繕が発生した場合の資金計画
• 賃貸管理を自主管理とするか委託するか
• 地上権残存期間後の取扱い
• 将来売却する場合の保有期間
• 現在の賃借人との契約引継ぎ条件

表面利回りだけでなく、管理費、修繕積立金、地代、税金、保険、管理委託費などを控除した収支を確認する必要があります。

資料確認で見ておきたい項目

• 現在の賃貸借契約書
• 賃料の入金状況
• 敷金または保証金の引継額
• 賃借人の契約期間と更新条件
• 保証会社の利用状況
• 賃貸管理会社との契約内容
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 長期修繕計画書
• 修繕積立金総額
• 2022年の耐震改修工事報告書
• 2022年の大規模修繕工事報告書
• 管理組合の総会議事録
• 役員辞退者負担金の適用条件
• 登記事項証明書
• 地上権設定契約書
• 地代の改定条件
• 2032年5月17日以降の権利関係
• 固定資産税・都市計画税の年額

よくある質問

現在の賃料はいくらですか？

月額11万5,000円です。年間賃料収入は138万円と記載されています。共益費の内訳、入金状況、敷金の引継額は賃貸借契約書で確認が必要です。

表面利回り6.96％には管理費などが含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入138万円を販売価格1,980万円で除した表面利回りです。管理費、修繕積立金、地代、税金、保険料、修繕費などを控除した実質的な収支とは異なります。

購入後に自分で住めますか？

現在賃貸中のオーナーチェンジ物件のため、購入後も賃貸借契約を引き継ぎます。賃借人の退去時期は確定しておらず、所有者の都合だけで退去を求めることはできません。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、室内内見は入居者の承諾が必要です。内見できない場合は、間取り図、室内写真、設備資料、修繕履歴などで確認します。建物外観や共用部分、周辺環境の現地案内は可能です。

地上権が2032年5月17日までとはどういう意味ですか？

販売資料に記載されている条件ですが、土地持分との関係や期間終了後の取扱いを広告資料だけで確定することはできません。登記事項証明書、地上権設定契約書、管理規約等の確認が必要です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ニュー高円寺コーポラスを検討する際は、表面利回りだけでなく、現在の賃貸借条件、毎月の固定費、地上権、長期修繕計画を合わせて確認することが重要です。

現地案内では、建物の管理状況、新高円寺駅までの経路、周辺道路の交通量、共用部分を確認できます。

遠方から検討される方は、オンライン事前相談で賃貸条件や必要資料を整理したうえで、現地確認の日程を調整できます。

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