25-11 南大井六丁目, 品川区 東京都 140-0013

トラストステージ大森｜大森駅徒歩3分・4,580万円・倉庫69.66㎡・オーナーチェンジ｜収益物件

- 品川区 東京都

JR京浜東北線「大森」駅徒歩3分、品川区南大井六丁目のオーナーチェンジ物件です。
販売価格は4,580万円、専有面積69.66㎡の倉庫で、月額賃料は275,000円です。
現地では建物の管理状況、搬出入動線、周辺道路、駐車スペースの利用条件を確認できます。

現在賃貸中のため、購入前には賃貸借契約書、賃料の入金状況、契約更新・解約条件、費用負担の範囲を資料で確認することが重要です。

この物件の確認ポイント

• JR京浜東北線「大森」駅徒歩3分
• 専有面積69.66㎡の倉庫
• 月額賃料275,000円
• 年間賃料収入3,300,000円
• 表面利回り約7.20％
• 2020年に大規模修繕工事実施済み
• 現況は賃貸中
• 事務所利用可
• 管理費・修繕積立金に加え、設備使用料等の確認が必要
• 駐車スペースの使用条件と契約承継の確認が必要

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

物件概要

項目	内容
物件名	トラストステージ大森
物件種別	区分所有店舗・倉庫／オーナーチェンジ
所在地	東京都品川区南大井六丁目25番11号
交通	JR京浜東北線「大森」駅徒歩3分
販売価格	4,580万円（税込）
専有面積	69.66㎡（約21.07坪）
用途	倉庫
構造	鉄筋コンクリート造
階数	地下1階付7階建
所在階	1階部分
築年月	1978年6月
土地権利	所有権
敷地権割合	10,496／100,000
用途地域	商業地域
総戸数	13戸
施工会社	株式会社中村工務店
管理費	月額33,500円
修繕積立金	月額19,322円
管理形態	全部委託
管理方式	巡回
管理会社	株式会社都市環境企画
現況	賃貸中
月額賃料	275,000円
年間賃料収入	3,300,000円
表面利回り	約7.20％
駐車場	建物概要上は「無」。別途駐車場使用料月額20,000円の記載があるため、利用条件の確認が必要です
エレベーター	有
事務所利用	可
ペット	不可
大規模修繕	2020年実施済み
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	共用パイプスペース等の設備使用料月額10,000円、1階テナント用水道使用料月額1,500円、固定資産税相当額年額102,500円＋消費税の記載があります。各費用の契約上の負担者と継続条件は資料確認が必要です

表面利回りの計算式は、年間賃料収入3,300,000円÷販売価格45,800,000円×100＝約7.20％です。

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、設備使用料、管理委託費、修繕費、空室期間等は控除していません。

この物件が向いている方

• 大森駅徒歩圏の事業用区分物件を比較している方
• 賃貸中の倉庫を契約承継して取得したい方
• 駅からの距離と搬出入動線の両方を確認したい方
• 表面利回りだけでなく、管理費や設備使用料を含めて収支を検討したい方
• 賃貸借契約書や管理関係資料を確認してから判断したい方
• 遠方からオンラインで条件整理や資料確認を進めたい方

比較ポイント

毎月の固定費

管理費と修繕積立金の合計は、月額52,822円です。

これに設備使用料、水道使用料、固定資産税相当額、保険料などが加わる可能性があります。誰が負担する契約になっているかにより、購入後の実質的な収支が変わります。

賃貸借契約の内容

月額賃料275,000円だけでなく、賃貸期間、更新条件、保証金、解約予告期間、原状回復、滞納状況、賃料改定条項を確認する必要があります。

倉庫としての利用条件

区分所有建物のため、管理規約や使用細則によって用途、営業時間、搬出入、荷物の種類、騒音、重量物などが制限される場合があります。

駐車スペース

図面には駐車スペースが表示されていますが、物件概要では駐車場「無」とされ、別途月額20,000円の駐車場使用料が記載されています。

専用使用権、賃貸借、共用部分の使用許可など、権利関係と承継可否の確認が必要です。

周辺環境

JR大森駅では京浜東北線を利用でき、品川・東京方面と蒲田・川崎方面へ移動できます。駅の運行方面はJR東日本の公式情報でも確認できます。

物件周辺には店舗、コンビニエンスストア、金融機関などがあり、事業拠点として検討する場合は、営業時間帯ごとの人通りや車両の出入りを現地で確認しておきたい立地です。

近隣の南大井六丁目には大井坂下公園があり、品川区はJR大森駅東側の遊具を備えた公園として案内しています。

周辺道路の幅員、一方通行、荷下ろしの可否、時間帯による交通量は、倉庫利用の実務に関係するため現地確認をおすすめします。

浸水、高潮、地震等の災害リスクについては、品川区が公開する防災地図と各種ハザードマップで、所在地を指定して確認する必要があります。

建物・土地・室内の特徴

建物は1978年6月築、鉄筋コンクリート造、地下1階付7階建、総戸数13戸です。

対象区画は1階部分の倉庫で、専有面積は69.66㎡です。図面上は大きな一室として構成されており、道路側に開口部と駐車スペースが表示されています。

2020年に大規模修繕工事を実施済みですが、工事範囲、施工内容、保証期間、今後の修繕計画は長期修繕計画書や工事報告書で確認が必要です。

築年数を踏まえ、共用配管、電気容量、防水、シャッターや扉、床面の状態、漏水履歴なども確認対象になります。

現地案内・内見で確認できること

• 倉庫内部の天井高、柱、梁、床の状態
• 荷物の搬入・搬出経路
• 出入口の幅、高さ、段差
• 車両の進入、転回、停車のしやすさ
• 駐車スペースの位置と実際の使用状況
• 前面道路の幅員、一方通行、交通量
• 隣接区画や上階からの音、振動
• 共用部分、エレベーター、廊下の管理状況
• 建物外壁や防水部分の状態
• 周辺店舗の営業時間と人通り
• 水道、電気、換気設備の配置

賃貸中のため、室内確認には入居者との日程調整が必要です。確認可能な範囲や撮影の可否も事前に確認します。

事前確認ポイント

• 自己利用ではなく賃貸借契約を承継する物件であること
• 現在の賃料と契約期間
• 賃借人の属性と入金状況
• 保証会社または連帯保証人の有無
• 保証金・敷金の承継額
• 解約予告期間と中途解約条項
• 倉庫・事務所としての用途制限
• 管理規約上の搬出入・営業時間制限
• 駐車スペースの権利関係
• 設備使用料、水道料、固定資産税相当額の負担者
• 消費税の取扱い
• 融資利用時の担保評価と返済条件

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 敷金・保証金の承継明細
• 賃借人の保証関係資料
• 重要事項調査報告書
• 管理規約・使用細則
• 総会議事録
• 長期修繕計画書
• 2020年大規模修繕工事の報告書
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 管理組合の収支・滞納状況
• 固定資産税・都市計画税の課税明細
• 駐車スペースの使用契約書
• 設備使用料と水道使用料の根拠資料
• 火災・漏水・修繕履歴
• 建築確認・検査済証等の保存状況

よくある質問

現在、自己利用できますか？

現在は賃貸中のオーナーチェンジ物件です。購入後も原則として現在の賃貸借契約を承継します。自己利用の可否や時期は、契約期間と解約条件の確認が必要です。

表面利回り7.20％には管理費等が含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入を販売価格で割った参考値です。管理費、修繕積立金、税金、保険料、設備使用料、修繕費等を控除した実質利回りではありません。

駐車スペースは使用できますか？

図面には駐車スペースが表示されていますが、概要には駐車場「無」と別途使用料月額20,000円の記載があります。使用権の内容、契約期間、承継可否を資料で確認する必要があります。

室内を確認できますか？

賃貸中のため、賃借人との日程調整と承諾が必要です。確認可能な日時と範囲を個別に確認します。

遠方からでも購入相談できますか？

オンライン事前相談で、価格、収支、賃貸借条件、必要資料、現地確認項目を整理できます。現地案内前に他の収益物件との比較相談も可能です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

トラストステージ大森は、駅からの距離だけでなく、賃貸借契約、毎月の固定費、駐車スペースの使用条件、倉庫への搬出入動線を確認して判断したい物件です。

現地案内では、建物の管理状況、前面道路、車両動線、出入口、周辺環境を確認します。

内見前の資料確認では、賃貸借契約書、賃料入金状況、管理規約、大規模修繕履歴、設備使用料等を整理します。

遠方の方は、オンライン事前相談で他の東京23区収益物件と比較しながら、購入前に確認すべき条件を整理できます。