9-18 東四つ木2丁目, 葛飾区 東京都 124-0014

ダイアパレス立石｜京成立石駅徒歩15分・3,780万円・79.62㎡の4LDK｜収益物件

- 葛飾区 東京都

葛飾区東四つ木、専有面積79.62㎡の角住戸オーナーチェンジ物件

販売価格3,780万円、年間賃料収入192万円、表面利回り約5.07％。現在は月額16万円で賃貸中のため、室内状況だけでなく、賃貸借契約や管理資料を含めた確認が重要です。

この物件の確認ポイント

ダイアパレス立石は、京成押上線「京成立石」駅と「四ツ木」駅から各徒歩15分とされる、葛飾区東四つ木の大規模マンションです。所在地、駅距離、総戸数などは公開されている建物情報ともおおむね一致しています。

対象住戸は2階部分の4LDKで、南向きバルコニーに加え、西側にも開口部がある角住戸です。各居室に収納が配置され、約13.5帖のLDKと4つの居室を確保しています。

現在賃貸中のため、購入判断では次の項目を確認します。

• 現在の賃料と賃貸借契約期間
• 敷金・更新条件・解約予告期間
• 管理費、修繕積立金などの月額支出
• 固定資産税、保険料、管理委託費
• 大規模修繕の実施状況と今後の修繕計画
• 室内確認の可否と入居者への連絡条件

物件概要

項目	内容
物件名	ダイアパレス立石
物件種別	中古マンション・オーナーチェンジ
所在地	東京都葛飾区東四つ木2丁目9-18
交通	京成押上線「京成立石」駅 徒歩15分
交通	京成押上線「四ツ木」駅 徒歩15分
販売価格	3,780万円（税込）
間取り	4LDK
専有面積	79.62㎡（壁芯）
バルコニー面積	15.22㎡
所在階	地下1階付13階建・2階部分
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
築年月	1988年2月
総戸数	196戸
向き	南向き
土地権利	所有権
用途地域	工業地域
管理形態	全部委託・日勤
管理会社	株式会社東急コミュニティー
管理費	月額10,740円
修繕積立金	月額12,930円
組合協力金	月額3,000円
駐車場	月額14,500円～16,000円・空き確認が必要です
駐輪場	月額120円～200円・空き確認が必要です
バイク置場	月額500円～1,800円・空き確認が必要です
ペット	不可
現況	賃貸中
月額賃料	160,000円（管理費を含む）
年間賃料収入	1,920,000円
表面利回り	約5.07％
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	売主指定の司法書士を利用します

※掲載の利回りは、年間賃料収入1,920,000円÷販売価格37,800,000円×100で算出した表面利回りです。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 東京23区内の区分マンションを比較している方
• 70㎡を超えるファミリータイプを検討している方
• 賃貸中のオーナーチェンジ物件を探している方
• 毎月の管理費や修繕積立金を確認して判断したい方
• 沖縄など遠方から東京の収益物件を検討している方
• 契約書や管理資料をオンラインで事前確認したい方

比較ポイント

79.62㎡の4LDK

一般的な単身者向け区分マンションとは異なり、4つの居室を備えたファミリータイプです。

一方で、賃料の妥当性は専有面積だけでは判断できません。室内状態、設備、契約開始時期、入居者属性を確認し、周辺の募集事例と比較する必要があります。

月額固定費

管理費、修繕積立金、組合協力金の合計は、月額26,670円です。

年間では320,040円となりますが、実際の収支計算では固定資産税、火災保険料、修繕費、管理委託費なども加えて確認します。

2023年1月のリフォーム履歴

資料上、2023年1月25日に次の工事が完了しています。

• システムキッチン新規交換
• ユニットバス新規交換
• 浴室乾燥機新規設置
• 洗面台新規交換
• 温水洗浄機能付きトイレ新規交換
• 建具新規交換
• 洗濯機防水パン新規交換
• クロス張替え
• カーテンレール交換
• シーリングライト設置
• ダウンライト設置
• エアコン先行配管工事
• ハウスクリーニング

現在の状態については、賃貸開始後の使用状況を含めて確認が必要です。

周辺環境

京成押上線の「京成立石」駅と「四ツ木」駅を利用できる立地です。四ツ木駅の時刻表や運行情報は、京成電鉄の公式情報で確認できます。

現地では駅までの距離だけでなく、次の生活動線を確認します。

• 駅までの道路幅と歩道状況
• 日常の買い物施設への移動経路
• 自転車や自動車の出入り
• 周辺道路の交通量
• 住戸周辺の音や日当たり
• バルコニー前面の建物との距離

建物・土地・室内の特徴

建物は地下1階付13階建、総戸数196戸の規模です。公開されている建物情報では、構造はSRC造、土地権利は所有権、用途地域は工業地域とされています。

対象住戸は2階の角住戸で、間取り図上は南側にLDKとバルコニー、西側にも複数の開口部があります。

室内は賃貸中のため、掲載写真が現在の状態と一致するかは確認が必要です。写真だけで判断せず、賃貸開始前のリフォーム記録や設備資料と合わせて確認します。

現地案内・内見で確認できること

賃貸中のため、室内内見には入居者の承諾と日程調整が必要です。室内を確認できない場合でも、現地で次の項目を確認できます。

• 建物外観とエントランス
• 廊下、階段、エレベーターなどの共用部
• 掲示板やごみ置場の管理状況
• 駐車場、駐輪場、バイク置場
• 建物周辺の道路状況
• 駅からマンションまでの移動経路
• 周辺の建物、交通量、騒音
• 南側・西側の採光条件と周辺環境

事前確認ポイント

購入前には、次の条件を整理してください。

• 現金購入または融資利用の予定
• 自己資金と諸費用の予算
• 希望する年間手残り額
• 管理費などを控除した収支
• 賃貸借契約の更新時期
• 将来の自己使用予定の有無
• 保有期間と売却時期の考え方

融資を利用する場合は、賃貸中区分マンションとしての金融機関評価や返済条件を事前に確認します。

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 入居申込書または賃借人情報
• 賃料入金履歴
• 敷金の承継額
• 保証会社の利用状況
• 管理規約・使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画書
• 総会議事録
• 管理費・修繕積立金の改定予定
• 修繕積立金総額と滞納状況
• 大規模修繕履歴
• 2023年リフォーム工事資料
• 固定資産税・都市計画税
• 室内設備の修理負担区分

よくある質問

現在の賃料はいくらですか？

月額160,000円で、管理費を含む条件です。契約期間、更新条件、敷金、保証会社などは賃貸借契約書で確認が必要です。

表面利回り約5.07％には経費が含まれていますか？

含まれていません。管理費、修繕積立金、組合協力金、固定資産税、保険料、修繕費などを控除する前の数値です。

室内を内見できますか？

賃貸中のため、入居者の承諾が必要です。室内確認が難しい場合は、写真、リフォーム資料、賃貸借契約書、設備状況報告書などで確認します。

ペットを飼育できますか？

資料上はペット不可です。詳細な制限は管理規約で確認します。

遠方からでも相談できますか？

オンライン事前相談で、賃貸条件、月額支出、必要資料、融資条件を整理できます。現地確認前に比較条件をまとめることも可能です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ダイアパレス立石を検討する際は、表面利回りだけでなく、現在の賃貸条件、毎月の固定費、管理状況、修繕計画を合わせて確認することが重要です。

現地では建物外観、共用部、周辺道路、駅までの動線を確認できます。室内内見の可否、賃貸借契約書、重要事項調査報告書などの資料確認についてもご相談ください。