4-13 北新宿4丁目, 新宿区 東京都 169-0074

ストーク北新宿1階店舗｜大久保駅徒歩9分・2,180万円・34.83㎡｜収益物件

- 新宿区 東京都

新宿区北新宿4丁目、1階路面店舗のオーナーチェンジ物件です。
販売価格2,180万円、月額賃料11万円、表面利回り6.05％。
賃貸借契約、旧法借地権、店舗前の通行状況を資料と現地で確認できます。

ストーク北新宿は、JR中央・総武線「大久保」駅から徒歩9分の立地です。現在は不動産会社が店舗として賃借しており、賃貸借契約を引き継ぐ条件での売買となります。

購入前には賃料収入だけでなく、契約期間、敷金、借地条件、管理費、修繕積立金、店舗としての利用制限を整理することが重要です。

この物件の確認ポイント

• 1階路面部分に位置する店舗区画
• 不動産会社が営業中のオーナーチェンジ物件
• 月額賃料11万円、年間賃料収入132万円
• 販売価格2,180万円に対する表面利回り6.05％
• 2024年10月4日から2027年10月3日までの賃貸借契約
• JR大久保駅、新大久保駅、東中野駅を利用可能
• オートロック、エレベーターを備えた総戸数99戸の建物
• 長期修繕計画があり、2011年に外壁等大規模修繕工事を実施
• 土地権利は旧法借地権のため、地代や契約条件の確認が必要

物件概要

項目	内容
物件名	ストーク北新宿
物件種別	区分店舗・オーナーチェンジ
所在地	東京都新宿区北新宿4丁目4番13号
交通	JR中央・総武線「大久保」駅徒歩9分
交通	JR山手線「新大久保」駅徒歩12分
交通	JR中央・総武線「東中野」駅徒歩11分
販売価格	2,180万円（税込）
月額賃料	110,000円
年間賃料収入	1,320,000円
表面利回り	6.05％
専有面積	34.83㎡（約10.53坪）
所在階	1階
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造10階建
築年月	1988年12月
総戸数	99戸
土地権利	旧法借地権
準共有持分	34,830／3,175,935
地代	月額8,360円（別途）
用途地域	近隣商業地域・第一種住居地域
現況	賃貸中
賃貸用途	不動産会社店舗
賃貸借契約期間	2024年10月4日～2027年10月3日
敷金	330,000円
管理費	月額9,450円
修繕積立金	月額2,100円
管理形態	委託管理・日勤
管理会社	株式会社長谷工コミュニティ
施工会社	三和建物株式会社
駐車場	空無（月額35,000円）
事務所利用	可
ペット	不可
エレベーター	有
設備	オートロック、インターネット、駐輪場
修繕履歴	2011年に外壁等大規模修繕工事実施
引渡し	相談
取引態様	仲介
備考	賃貸借契約、借地契約、敷金承継、店舗利用条件は資料確認が必要です

※掲載の利回りは、年間賃料収入を販売価格で除して算出した表面利回りです。地代、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、修繕費等は控除していません。

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

この物件が向いている方

• 東京23区内の区分店舗を比較している方
• 賃貸中のオーナーチェンジ物件を検討している方
• 住戸ではなく、1階路面店舗の収益物件を探している方
• 賃貸借契約と借地条件を確認したうえで判断したい方
• 管理体制や修繕計画が確認できる建物を比較したい方
• 遠方からオンラインで資料を整理してから現地確認したい方

比較ポイント

賃料収入と毎月の固定費

年間賃料収入は132万円ですが、毎月の管理費、修繕積立金、地代が発生します。

確認できる月額固定費は、管理費9,450円、修繕積立金2,100円、地代8,360円の合計19,910円です。固定資産税、保険料、賃貸管理費、修繕費等は別途確認が必要です。

表面利回りだけで判断せず、年間の実際の支出を整理した収支表で比較することをおすすめします。

賃貸借契約の内容

現在の契約期間は2024年10月4日から2027年10月3日までです。契約更新、解約予告期間、原状回復、敷金330,000円の承継方法を確認する必要があります。

賃借人の営業状況や賃料支払状況についても、開示可能な資料の範囲で確認します。

旧法借地権

本物件の土地権利は旧法借地権です。月額地代8,360円のほか、借地期間、更新条件、譲渡承諾、承諾料、建替えや用途変更時の手続について確認が必要です。

所有権物件と同じ条件ではないため、借地契約書を確認したうえで比較してください。

周辺環境

ストーク北新宿は、小滝橋通り沿いに位置する建物です。JR中央・総武線「大久保」駅のほか、「新大久保」駅、「東中野」駅も利用できる立地です。

建物は1988年12月築の鉄骨鉄筋コンクリート造10階建で、1階には複数の店舗区画があります。大久保駅徒歩9分という所在地情報は、マンション情報でも確認できます。

店舗物件では駅距離だけでなく、店舗前の歩行者や車両の流れ、視認性、看板設置状況、搬入経路、時間帯による周辺環境の変化を現地で確認することが重要です。

新宿区は洪水、土砂災害、がけ・擁壁等のハザードマップを公開しています。対象地点の災害リスクは、購入前に新宿区の最新資料で確認することをおすすめします。

建物・店舗区画の特徴

対象区画は1階の店舗部分で、専有面積は34.83㎡です。図面上は長方形に近い店舗スペースとなっており、出入口は建物通路側に設けられています。

建物にはオートロック、エレベーター、駐輪場があり、管理は株式会社長谷工コミュニティによる委託管理です。

2011年には外壁等の大規模修繕工事が実施され、長期修繕計画も用意されています。ただし、今後の工事予定、修繕積立金の改定、大規模修繕の資金計画は管理資料で確認が必要です。

店舗内部の設備、給排水、電気容量、空調、トイレ、厨房設備の可否は、現況と賃貸借契約を確認してください。

現地案内・内見で確認できること

• 店舗正面からの視認性
• 店舗前の歩行者と車両の通行状況
• 小滝橋通りから店舗までの動線
• 看板や広告物の現在の設置状況
• 共用通路と店舗入口の幅
• 搬入や荷物の受渡し方法
• 店舗内部の設備と使用状況
• 共用部、エントランス、エレベーターの管理状態
• 周辺店舗の業種と営業時間
• 道路交通音や建物内の音の伝わり方

賃貸中のため、店舗内部の確認には賃借人との日程調整が必要です。外観、共用部、周辺環境を先に確認し、室内確認の可否を調整します。

事前確認ポイント

• 現在の賃料支払状況
• 賃貸借契約の更新条件
• 賃借人からの解約予告期間
• 敷金330,000円の承継方法
• 原状回復の負担区分
• 借地契約の残存期間と更新条件
• 借地権譲渡に関する承諾の要否
• 地代改定に関する条件
• 管理規約上の店舗用途制限
• 営業時間、看板、騒音、臭気等の制限
• 固定資産税、都市計画税等の年間負担
• 管理費、修繕積立金の改定予定
• 消費税区分と売買代金の内訳

資料確認で見ておきたい項目

• 賃貸借契約書
• 賃料入金履歴
• 敷金預り金の承継資料
• 借地契約書
• 地主の譲渡承諾に関する資料
• 管理規約、使用細則
• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 総会議事録
• 修繕履歴
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 店舗設備の所有区分
• 管理費等の滞納有無
• 火災保険、施設賠償責任保険の加入状況

よくある質問

現在は空室ですか？

現在は不動産会社が店舗として賃借中です。賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件となります。

表面利回り6.05％には地代や管理費が含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入132万円を販売価格2,180万円で除した表面利回りです。地代、管理費、修繕積立金、税金等を考慮した収支確認が必要です。

店舗内部を確認できますか？

賃貸中のため、賃借人との日程調整と承諾が必要です。まずは外観、共用部、周辺環境の現地確認を行い、内部確認の可否を確認します。

旧法借地権では何を確認する必要がありますか？

借地期間、地代、更新条件、譲渡承諾、承諾料、建替えや用途変更に関する条件を借地契約書で確認する必要があります。

遠方から資料確認や相談はできますか？

オンライン事前相談により、賃貸借契約、借地条件、管理費、修繕計画、想定支出を整理できます。資料確認後に現地案内の日程を調整することも可能です。

現地案内・内見・比較相談のご案内

ストーク北新宿を検討する際は、表面利回りだけでなく、賃貸借契約、旧法借地権、毎月の固定費、管理状況を合わせて確認することが重要です。

現地では、店舗の視認性、周辺の通行状況、共用部の管理状態、店舗への出入りや搬入動線を確認できます。

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