7-1 西蒲田7丁目, 大田区 東京都 144-0051

グレイス蒲田｜蒲田駅徒歩4分・3,580万円・31.34㎡・店舗区画｜収益物件

- 大田区 東京都

JR蒲田駅徒歩4分、地下1階の店舗オーナーチェンジ物件です。
販売価格3,580万円、専有面積31.34㎡、表面利回り7.37％。
サブリース契約や店舗営業状況、管理条件を資料と現地で確認できます。

蒲田駅周辺の店舗区分を比較している方に向けて、賃貸借契約、管理費、修繕積立金、地下区画の利用状況など、購入前に確認したい条件を整理しています。

この物件の確認ポイント

• JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分
• 東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅徒歩5分
• 地下1階部分、専有面積31.34㎡の店舗区画
• ダイニングバー営業中
• サブリース契約中のオーナーチェンジ物件
• 月額賃料22万円、年間賃料収入264万円
• 販売価格3,580万円に対する表面利回り7.37％
• 1984年築の新耐震基準建物
• 長期修繕計画あり
• 現賃貸借契約の引継ぎ条件と収支内訳は資料確認が必要

株式会社アイオスは、2026年7月第3週の価格変更として、グレイス蒲田を3,680万円から3,580万円へ変更したことを公表しています。

物件概要

項目	内容
物件名	グレイス蒲田
物件種別	店舗区分・オーナーチェンジ
所在地	東京都大田区西蒲田7丁目7番1号
交通	JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩4分
交通	東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅徒歩5分
販売価格	3,580万円（税込）
月額賃料	220,000円
年間賃料収入	2,640,000円
表面利回り	7.37％
専有面積	31.34㎡（約9.48坪）
間取り・用途	店舗
所在階	地下1階
建物階数	地下1階付地上9階建
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
築年月	1984年8月
総戸数	47戸
土地権利	所有権
持分	3,352／100,000
管理費	月額18,640円
修繕積立金	月額12,290円
管理形態	一部委託・巡回
管理会社	大和ライフネクスト株式会社
施工会社	株式会社茂呂工務店
現況	賃貸中・ダイニングバー営業中
賃貸状況	サブリース契約中
引渡し	相談
駐車場	なし
エレベーター	あり
事務所利用	不可
ペット	不可
長期修繕計画	あり
取引態様	仲介
備考	専有部分の全部が地下に所在。現賃貸借契約の引継ぎが条件です。

表面利回りは、年間賃料収入2,640,000円÷販売価格35,800,000円×100で算出しています。

管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、管理委託費、修繕費などを控除する前の数値であり、実質利回りではありません。

この物件が向いている方

• 蒲田駅徒歩圏の店舗区分を比較している方
• 住宅区分ではなく、店舗賃貸中の物件を検討している方
• 賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件を探している方
• サブリース契約の内容を確認したうえで判断したい方
• 管理費や修繕積立金を含む実際の収支を比較したい方
• 地下店舗の営業環境や建物管理状況を現地で確認したい方

比較ポイント

蒲田駅からの動線

JR蒲田駅まで徒歩4分、東急線の蒲田駅まで徒歩5分です。JR京浜東北線、東急池上線、東急多摩川線を利用できる立地となっています。

駅から建物までの道路、人通り、店舗入口の位置、案内表示の見え方は、地図や図面だけでは判断しにくいため、時間帯を変えて確認することが重要です。

地下1階の店舗区画

対象区画は建物地下1階にあります。店舗への階段動線、共用部からの入口、看板の設置状況、避難経路、換気・給排水設備などは現地確認が必要です。

地下区画のため、漏水履歴、防水状況、湿気、排水設備、消防設備についても資料と現地の両方で確認します。

サブリース契約

現在はサブリース契約中です。購入後の収入条件は、サブリース会社との契約内容、契約期間、賃料改定条項、解約予告期間、原賃貸借契約との関係によって異なります。

月額賃料22万円だけで判断せず、契約書と賃料入金履歴を確認する必要があります。

月額固定費

管理費と修繕積立金の合計は、月額30,930円です。

年間では371,160円となり、年間賃料収入264万円から差し引いた金額は2,268,840円です。ただし、固定資産税、保険料、管理委託費、修繕費などは含まれていません。

周辺環境

蒲田駅周辺には商業施設、飲食店、金融機関、行政施設などが集まり、複数路線とバスを利用できるエリアです。

グレイス蒲田は西蒲田7丁目に位置し、駅から徒歩でアクセスできる一方、店舗用途では曜日や時間帯による人通りの違いが判断材料になります。

現地では次の動線を確認します。

• JR蒲田駅西口から建物までの歩行経路
• 東急蒲田駅からの動線
• 昼間・夜間の人通り
• 周辺店舗の営業状況
• 搬入経路とごみ出し場所
• 建物前面道路の幅員と車両の停車状況
• 店舗入口と看板の視認性
• 近隣店舗からの音やにおい

建物・店舗区画の特徴

建物は1984年築、鉄骨鉄筋コンクリート造、地下1階付地上9階建です。総戸数は47戸で、対象区画は地下1階の一部となります。

店舗内ではダイニングバーが営業しています。賃貸中のため、室内確認は賃借人、サブリース会社、管理会社との調整が必要です。

販売資料では新耐震基準、長期修繕計画ありとされています。購入前には長期修繕計画書、総会議事録、修繕履歴、管理組合の収支状況を確認します。

現地案内・内見で確認できること

• 蒲田駅から物件までの実際の距離感
• 店舗入口までの階段と共用部の動線
• 看板や店舗入口の視認性
• 地下区画の換気、湿気、におい
• 給排水設備と厨房設備の設置状況
• 避難経路、消防設備、防火区画
• 建物外観、エントランス、共用部の管理状況
• 周辺店舗と営業時間帯
• 搬入、ごみ出し、設備点検の経路
• 営業中店舗の確認可能範囲

賃貸中のため、店舗内部を確認できる日時や範囲は事前調整となります。

事前確認ポイント

購入前に、次の条件を整理しておくと比較しやすくなります。

• 現金購入または融資利用
• 希望する表面利回りと税引前収支
• サブリース契約を継続するか
• 将来の自己利用を想定するか
• 店舗区画に許容できる修繕リスク
• 地下区画の設備更新費用をどう見込むか
• 管理費、修繕積立金以外の年間費用
• 賃料改定や契約終了時の収支変化

資料確認で見ておきたい項目

• サブリース契約書
• 原賃貸借契約書
• 現在の月額賃料と入金履歴
• 敷金、保証金の承継条件
• 契約期間と更新条件
• 賃料改定条項
• 解約予告期間
• 原状回復の負担区分
• 用途制限と営業可能業種
• 管理規約と使用細則
• 長期修繕計画書
• 修繕履歴
• 管理組合総会議事録
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 固定資産税・都市計画税
• 漏水、防水、排水設備の履歴
• 消防設備点検記録
• 厨房、換気、給排水設備の所有区分

※掲載の利回りは参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
※賃貸状況、空室、修繕費、管理費、税金等により収益は変動します。

よくある質問

現在の販売価格はいくらですか？

販売価格は3,580万円（税込）です。価格や販売状況は変更される場合があるため、最新情報をご確認ください。

表面利回り7.37％には経費が含まれていますか？

含まれていません。年間賃料収入264万円を販売価格3,580万円で割った数値です。管理費、修繕積立金、税金、保険料、修繕費などは別途必要です。

サブリース契約は購入後も継続されますか？

現契約の引継ぎが前提ですが、契約期間、賃料改定、解約条件などの確認が必要です。契約書を確認してから判断します。

店舗内部を内見できますか？

賃貸中・営業中のため、賃借人や関係者との調整が必要です。確認できる日時と範囲を事前に確認します。

遠方からでも相談できますか？

オンライン事前相談で、販売資料、賃貸条件、収支項目、現地確認事項を整理できます。現地案内前の比較相談にも対応します。

現地案内・内見・比較相談のご案内

グレイス蒲田を検討する際は、販売価格や表面利回りだけでなく、サブリース契約、賃料改定条件、地下店舗の設備、管理状況をあわせて確認することが重要です。

現地案内では、蒲田駅からの動線、店舗入口、地下共用部、周辺の営業環境を確認します。

遠方から検討している方は、オンライン事前相談で賃貸借契約と収支条件を整理したうえで、現地確認の必要項目を絞り込めます。

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